Die Flurkarte bzw. der Flurstücksnachweis
Beim Verkauf und Kauf einer Immobilie sind Dokumente wichtig. Eins davon ist die die Flurkarte bzw. der Flurstücksnachweis. Beide Begriffe werden synonym verwendet, wobei die Flurkarte eher die Umgebung einschließt, der Flurstücksnachweis oder auch Eigentumsnachweis dagegen das eigene Grundstück in den Mittelpunkt stellt. Andere Begriffe sind Katasterkarte oder Liegenschaftskarte – das alles meint im Prinzip das Gleiche.
Zusammenfassung: Die Funktionen der Flurkarte
In der Flurkarte listet das Katasteramt alle Flurstücke eines Gebietes auf. Daraus lassen sich wichtige Rückschlüsse zu Eigentum, Abgrenzung, Bebauung, Erschließung, Nutzung und Wert eines Grundstücks ableiten. Das Dokument ist Grundlage für Eintragungen ins Grundbuch und bei einem Verkauf sowie Bauvorhaben eine wichtige Grundlage für Entscheidungen. Die Flurkarte bzw. ein Flurstücksnachweis ist beim zuständigen Amt der Gemeinde erhältlich.
Was ist eine Flurkarte bzw. ein Flurstücksnachweis?
Die Flurkarte enthält das Flurstück bzw. die Flurstücke, die das Grundstück umfasst. Der Flurstücksnachweis ist so etwas wie ein Eigentumsnachweis. Genauer: Das Dokument dient erst einmal ganz simpel als Nachweis über die Existenz eines Grundstücks.
Wenn es um Kauf oder Verkauf von Immobilien geht, wird die Flurkarte wichtig. Denn dieses Dokument stellt Boden, Nutzung, Straßen, Grundstücke und Gebäude im Bereich der Immobilie dar. Und diese Informationen können vor allem für Interessenten des Objekts von großer Bedeutung sein.
Definitionsfrage: Sind Flurstück und Grundstück identisch?
Die Flurkarte zeigt alle Flurstücke. Ein Flurstück ist also ein ganz bestimmter, genau vermessener und abgegrenzter Teil Boden. Ein Grundstück kann allerdings mehrere Flurstücke umfassen.
Warum die Flurkarte wichtig ist
Dieses Dokument hat drei wichtige Funktionen:
- Es ist die amtliche Kartenvorlage für alle Einträge im Grundbuch.
- Die Flurkarte bildet sozusagen den „amtlichen Nachweis“ für die Lage der Immobilie. Mehr noch: Mit ihrer Hilfe lassen sich Eigentumsverhältnisse wie auch mögliche Rechte und Lasten, die auf dem Grundstück liegen, ermitteln. Wo darf also mein Zaun verlaufen, wo nicht? Welcher Baum ragt auf wessen Grundstück? Und wer ist möglicherweise für Altlasten verantwortlich?
- Die Flur-Details spielen durchaus eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Immobilienwerts: Der Flurkarte lässt sich zum Beispiel entnehmen, ob das Flurstück mit dem Grundstück mit einer Zufahrtsstraße verbunden ist. Ist das nicht der Fall, kann das den Verkehrswert der gesamten Immobilie mindern.
Spätestens beim Besichtigungstermin sollten Sie mit Fragen möglicher Interessenten rechnen, die sich auf die Angaben aus der aktuellen Flurkarte beziehen können – besser, Sie haben dann wirklich eine Flurkarte zur Hand. Oder kennen die dort verzeichneten Gegebenheiten, um die Fragen möglicher Käufer kompetent beantworten zu können.
Welche Daten sind aus der Flurkarte bzw. der Flurstückkarte abzuleiten?
Grundsätzlich beinhaltet eine Flurkarte in aller Regel folgende Informationen:
- Flurstücke, deren Begrenzung und Flurstücknummern,
- Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen,
- Gebäude, inklusive deren Nutzungsart und jeweiliger Nummer,
- Straßen, Zufahrtswege und deren Nutzung/Nutzbarkeit,
- Nutzungsart des Bodens,
- Blattrahmen mit Flurnummer, Bezeichnung der Gemarkung, Maßstab und Herkunft.
Die Flurkarte stellt allerdings nur Flurstücke und Gebäude des jeweiligen Gebiets dar. Wenn Sie sich für darüber hinausgehende Details interessieren (etwa Eigentümer- und Grundbuchangaben, Geländehöhen, vorhandene Bebauung einschließlich First- und Traufhöhen, Bäume, befestigte Flächen oder Festsetzungen des Bebauungsplans), benötigen Sie einen amtlichen Lageplan.
Wer erstellt die Flurkarten, wo bekomme ich sie?
Das örtliche Katasteramt oder Liegenschaftsamt stellt Auszüge aus dem Verzeichnis gegen eine Gebühr bereit. Voraussetzung sind berechtigtes Interesse und ggf. eine Zustimmung des Eigentümers des jeweiligen Flurstücks.
Zur Verdeutlichung und „Sicherstellung“ dessen, was das Flurstück alles umfasst – und was nicht – werden Flurstücke im Liegenschaftskataster als Katastereintrag archiviert. Dazu werden sie sehr exakt vermessen auf Flurkarten dargestellt.
Solche Karten stehen flächendeckend für ganz Deutschland zur Verfügung. Die regionalen und lokalen Katasterämter der Bundesländer sind in der Regel dem jeweiligen Landesamt für Vermessungswesen untergeordnet und es gibt in vielen Gemeinden entsprechende Stellen.
Wenn Sie ein Flurdokument benötigen, wenden Sie sich an das Kataster- oder Vermessungsamt der jeweiligen Gemeinde. Die Auszüge erhalten Sie gegen eine geringe Gebühr. Voraussetzung ist, dass Sie ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Aber als Besitzer der Immobilie gilt das als gegeben. Wer nicht Eigentümer ist, muss eine schriftliche Zustimmung des Eigentümers vorlegen.
Ein anderer Weg könnte über einen Anwalt oder Notar führen: Wer den beauftragt, profitiert von der Tatsache, dass diesen Berufsgruppen grundsätzlich Einsicht gewährt wird. Die Abfrage unterliegt der Gebührenordnung für Notare.
Erläuterung: Wie funktioniert das Katasterwesen?
Das Katasterwesen listet den Grund und Boden eines Landes auf und ergänzt dazu Details wie Besitzrechte und anderes. Grundsätzlich ist das Katasterwesen Ländersache und in der Regel dem Vermessungsamt untergeordnet. Neben den Liegenschaftskatastern gibt es auch Baum-, Friedhofs- und Straßenkataster.
Obwohl es Ländersache ist, ist das Katasterwesen recht einheitlich. Daher gilt in allen Bundesländern: Ein Liegenschaftskataster – manchmal auch einfach nur Kataster genannt - ist eine Auflistung aller Landstücke, Boden-Parzellen und Gebäude eines Bundeslands. Ein Katasteramt nimmt also vor allem Flurstücks- und Liegenschaftsvermessungen vor und archiviert die Ergebnisse im amtlichen Flurstückverzeichnis.
Worin unterscheidet sich ein Flurstücksnachweis vom Grundbucheintrag?
Ein „Kataster“ ist gleichbedeutend mit dem amtlichen Verzeichnis im Sinne der deutschlandweit gültigen Grundbuchordnung – damit ist es dem Grundbuch in gewisser Weise übergeordnet. Juristisch formuliert: Die Eintragungen im Kataster haben die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit. Eine andere Formulierung besagt: Ein Kataster hat den Zweck, Eigentum zu sichern.
Katasterangaben bilden räumliche Verhältnisse ab: Lage und Abgrenzung, Nutzung, Gebäude und Größe. Katasterangaben beschreiben also das „Was“ – und bilden damit die Grundlage dessen, was im Grundbuch dokumentiert wird. Die Grundbuchangaben dokumentieren dagegen die rechtlichen und persönlichen Verhältnisse an eben diesem Grundstück. Alle Änderungen der Katasterunterlagen werden auch im Grundbuch eingetragen.
Hinweis: die Flurkarte bei Bauvorhaben
Für einen Bauantrag benötigen Sie einen amtlichen Lageplan und eine aktuelle Flurkarte. Wer bauen – oder auch nur anbauen möchte, für den ist auch ein Blick in den aktuellen Bebauungsplan sinnvoll: Dort wird geregelt, wie, ob und in welcher Weise die Bebauung von Grundstücken möglich ist, außerdem findet sich dort die daraus resultierende Nutzung der von einer Bebauung freizuhaltenden Flächen.
Besonders wichtig ist ein Flurstücksnachweis bei geplanten Neubauten, denn er enthält neben Flurstücks- und Eigentumsanlagen des zu bebauenden Flurstücks auch Eigentümerangaben der angrenzenden benachbarten Flurstücke. Diese Angaben sind für das Baugenehmigungsverfahren extrem wichtig. Manchmal wird dieser Nachweis auch „Bauwerber-Liste“ genannt.
Bei Neubauprojekten werden in aller Regel die Angaben aus der Flurkarte durch den (öffentlich bestellten) Vermessungsingenieur in den schriftlichen Teil des Lageplans im Bauantrag übernommen und zusammen mit dem Gesamtantrag bei der Baugenehmigungsbehörde eingereicht.
