Ratgeber: Immobilie für den Verkauf richtig inserieren

Ein guter Preis, ein schneller Verkauf – das ist das Wunschdenken vieler Immobilienbesitzer, die Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung veräußern möchten. Um das zu erreichen, ist etwas Werbung erforderlich. Das Inserat ist der zentrale Punkt bei der Vermarktung Ihrer Immobilie. Indem Sie der Schritt-für-Schritt-Anleitung beim Verkauf folgen, kommen Sie automatisch an den Punkt, an dem Sie eine gute Immobilienanzeige erstellen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie vorgehen können.

Zusammenfassung: So inserieren Sie Ihre Immobilie

Da Inserat ist der zentrale Anker bei der Vermarktung. Es lockt Interessenten an – und zwar die richtigen Interessenten. Je besser das Inserat ist, desto schneller und erfolgreicher verkaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu einem angemessenen, guten Marktpreis. Zu einer guten Immobilienanzeige gehören u. a. relevante Informationen, Dokumente, Fotos, virtuelle Rundgänge, Grundrisse und eine der Zielgruppe angepasste Ansprache. Nicht zuletzt kommt es auf eine optimierte Reichweite an.

Darauf kommt es bei einem Inserat an

Das perfekte Immobilieninserat kann die Vermarktung spürbar positiv beeinflussen. Um das zu erreichen, sind bestimmte Inhalte wichtig. Dazu gehören:

• die richtige Zielgruppe definieren,
• gute Fotos erstellen,
• einen spannenden Text für das Inserat verfassen,
• ansprechende Grundrisse und virtuelle Rundgänge hinzufügen,
• die passenden Portale und Zeitungen auswählen,
• wie Sie mit der Adresse des Objekts und Ihren Kontaktdaten umgehen.

Ein gutes Inserat ist Geld wert. Denn durch eine emotionale Ansprache der passenden Zielgruppe können Sie mehr Interessenten auf Ihre Wohnung oder Ihr Haus aufmerksam machen. Sie stellen die Vorzüge heraus und können zugleich Ihren Wunschpreis leichter durchsetzen. Auch die Vermarktungszeit reduziert sich häufig spürbar. Das richtige Inserat ist daher ein elementarer Bestandteil der Vermarktung in Eigenregie.

Nicht vergessen: Ermitteln Sie vorab den Wert

In unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung empfehlen wir Ihnen, den Preis zu ermitteln. Dieser ist für die Immobilienanzeige extrem wichtig. Denn er entscheidet über Dauer und Erfolg der Angebotsphase.

Effektiv inserieren: Definieren Sie Ihre Zielgruppe

Viele Eigentümer gehen direkt zum Exposé über. Sie sollten aber einen Zwischenschritt einlegen: Definieren Sie Ihre Zielgruppe. Indem Sie sich darüber klar werden, wer ein potenzieller Käufer ist, können Sie die weiteren Schritte darauf abstimmen.

Ist die Nachbarschaft beispielsweise kinderfreundlich und lebhaft? Dann sind Familien mit Kindern die passende Zielgruppe. Ist die Wohnung barrierefrei und liegt verkehrsgünstig? Dann könnten Senioren auf Eigenheimsuche eine gute Zielgruppe sein. Ist die Immobilie großzügig geschnitten, hat aber wenige Zimmer? Dann ist ein kinderloses Paar vielleicht die perfekte Zielgruppe. Haben Sie alle Wohnungen gut vermietet? Dann sind Investoren Ihr Klientel.

Alle Zielgruppen achten auf andere Details. Indem Sie prüfen, für wen Ihre Immobilie geeignet ist, kommen Sie effektiver zum Ziel. Sie können speziell den Text so verfassen, dass vorwiegend Interessenten der angesprochenen Gruppe darauf aufmerksam werden. Das hat zwei Effekte:

• Sie sparen sehr viel Zeit mit unnötigen Kontakten und Besichtigungen. Sie können sich auf die Interessenten beschränken, die wirklich potenzielle Käufer sind.
• Sie können durch die Zuspitzung die besonderen Vorteile für die Zielgruppe so herausstellen, dass Sie Emotionen wecken. Gelingt Ihnen das, stützt das Ihre Preisvorstellung.

Abgrenzung: Inserat und Exposé sind nicht dasselbe

Ein Exposé ist eine Art Immobilienmappe. Heute handelt es sich um eine schön aufbereitete pdf-Datei. Diese Datei enthält alle Angaben, Fotos und weitere Informationen. Im Unterschied zu manchen Inseraten enthält sie jedoch auch Anschrift und die vollständigen Kontaktdaten.

Ein Exposé ersetzt nicht das Inserat, sondern ergänzt es. Sie können eins anfertigen, auch wenn es keine zwingende Notwendigkeit mehr ist. Speziell professionelle Interessenten und Investoren haben gern alles zur Hand. So steigern Sie die Verkaufschancen.

Was gehört in ein Immobilieninserat?

Im Folgenden erstellen Sie das Inserat. Die einzelnen Punkte stellen wir in der Rubrik Exposé ausführlich vor. Zusammengefasst enthält ein gutes Inserat die folgenden Dinge:

• Gute Immobilienfotos: Die Bilder sollen einen guten Gesamteindruck mit allen Vorteilen und Nachteilen zeigen. Dadurch untermauern Sie die Beschreibung und setzen Ihre Immobilie gut und preisstützend in Szene.
• Ansprechender Text: Der zielgruppengenaue Text ist extrem wichtig. Indem Sie eine gute Beschreibung finden und dabei die anvisierten Personengruppen ansprechen, generieren Sie Interesse bei der richtigen Gruppe.
• Grundrisse: Das Bereitstellen von Grundrissen erlaubt es Interessenten die Aufteilung undggf. Maße nachzuvollziehen. Das weckt und kanalisiert Interesse.
• Virtueller Rundgang: Noch besser als Fotos und Grundrisse kann ein virtueller Rundgang die Innenräume visualisieren.
• Flurplan: Ein Flurplan ist nicht zwingend erforderlich, kann aber hilfreich sein, um Besonderheiten der Lage aufzuzeigen.
• Energieausweis erstellen: Sofern Sie noch keinen Energieausweis haben, lassen Sie einen erstellen. Es handelt sich um eine Pflichtangabe.

Denken Sie auch an relevante Fakten. Je mehr Details Sie nennen, desto weniger Fragen müssen Sie beantworten. Dazu gehören:

• frühester Verkaufstermin (sofern relevant),
• Besonderheiten der Bauweise (zum Beispiel Bungalow, Reihenhaus usw.)
• Baujahr, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksgröße sowie Anzahl der Geschosse,
• Beschreibung der Lage (sofern nicht in der Einleitung),
• Adresse (falls gewünscht),
• Anzahl der Zimmer, Badezimmer und Küchen und ggf. Aufteilung,
• Hinweis zu Balkonen/Terrassen, Keller, Garten, Nebengebäude, Garagen/Stellplätze usw.
• Heizungsart und Energiewerte inkl. Hinweis auf Energieausweis,
• Hinweise zu Besonderheiten wie Barrierefreiheit,
• Information zur aktuellen Vermietungssituation und Einnahmen und Betriebskosten (für Investoren),
• bei Eigentumswohnungen Informationen zu Hausgeld und WEG-Besonderheiten,
• Hinweise zum Zustand, kürzlichen Modernisierungen und zu bekannten wichtigen Mängeln,
• der Verkaufspreis,
• Hinweis zu Makleranfragen (erwünscht oder nicht),
• Kontaktdaten.

Achtung: Umgang mit Adresse und Kontaktdaten

Ein gutes Inserat lebt davon, alle Informationen zu liefern. Das gilt grundsätzlich auch für die Adresse des Objekts und die Kontaktdaten. Beachten Sie jedoch, dass zum einen Interessenten gern spontan beim, Haus vorbeikommen und mitunter auch klingeln. Wenn Sie das vermeiden möchten oder Wert auf Diskretion legen, sollten Sie die Adresse im Inserat nicht veröffentlichen.

Das gilt auch für Ihre Kontaktdaten. Eine Telefonnummer und E-Mail sowie der Name sind jedoch sinnvoll. Chiffre oder anonyme System-Nachrichten wirken abschreckend. Beschaffen Sie sich gegebenenfalls eine E-Mail-Adresse von einem Freemailer wie Gmail, GMX oder Web.de. Das verringert Missbrauch.

Besonderheiten der Immobilie herausstellen

Jede Immobilie hat eine Besonderheit, die sie unverwechselbar macht. Einige davon sind ein perfektes Mittel, um mehr Interessenten zu generieren.

• Aussicht und Lage: Die Aussicht ist ein Verkaufsargument. Wasser, Felder, Berge, Hügelketten, Wiesen oder ein Park sind absolute Highlights! Aber auch scheinbare Kleinigkeiten wie ein besonders schöner Baum, seltene Vogelarten, schöne Sonnenauf- oder -untergänge oder ein Blick über die Dächer sind wichtige Argumente, die ins Inserat gehören. Eine Immobilie im ländlichen Raum verspricht fast immer Ruhe und ist vor allem für den Hundeauslauf interessant. Gibt es gar einen Biobauernhof, in dem sich gut einkaufen, vielleicht sogar einkehren lässt? All das sind Punkte, die Sie unbedingt erwähnen sollten, wenn das auf Ihre Immobilie zutrifft! Gleiches gilt für Spazier- und Radwege. Das Kunststück bei diesem – besonders auf die Landschaft fokussierten – Blick ist es, mögliche Interessenten mit Hilfe von ihren Hobbys anzusprechen.
• Infrastruktur: Die Infrastruktur zu erwähnen, ist eigentlich für jede Immobilienanzeige Pflicht: Wie weit ist es bis zur nächsten Apotheke, Autobahn, Kita, Schule, zum Kinderspielplatz, zum Supermarkt, zur Bus- oder Straßenbahnhaltestelle? Gibt es eine (kleine) Einkaufsstraße, wo ist der nächste Arzt, das Krankenhaus, die nächste Verwaltung – all das gehört zur Infrastruktur. Und ist ein wichtiger Faktor, um die Lage Ihrer Immobilie hervorzuheben. Jede öffentliche Einrichtung ist ein Pluspunkt: die Bibliothek, das Schwimmbad, der Spielplatz, der Fußballplatz, der Freizeitpark.
• „Innere Werte“: Zu den „inneren Werten“ einer Immobilie kann der Kachelofen gehören, das besonders schöne Holz von Parkett, Türen oder Deckenverkleidung, das exklusive Bad, die rundum neue Küche, die Regenwasserdusche, die besonders große Terrasse, der ungewöhnliche Zuschnitt der ganzen Immobilie usw. Nennen Sie das Wichtigste davon dann in Ihrem Exposé.
• Weitere Besonderheiten: Vor allem denkmalgeschützte Immobilien und absolute Neubauten haben „weitere Besonderheiten“. Allein der „Erstbezug“ ist eine Besonderheit, die unbedingt erwähnt werden sollte. Alle Energiespar- und Wärmedämm-Maßnahmen sind wichtig. Besonderer Komfort sollte erwähnt werden – etwa der nahtlose Übergang von Haus zu Garage – die vielleicht sogar noch beheizbar ist. Barrierefreiheit ist eine extrem wichtige Besonderheit, die extra große Badewanne auch. Auch (fast) alles, was sich Architekten eigens für diese Immobilie haben einfallen lassen, ist etwas Besonderes – weil es in aller Regel in vergleichbaren Immobilien nicht vorkommt.

Reichweite erzielen: Welche Portale eignen sich?

Sie möchten nun Ihr Inserat möglichst breit streuen. Denn so erreichen Sie in kürzester Zeit die maximale Aufmerksamkeit. Das steigert die Chance auf einen Abschluss zum marktgerechten Preis.

Es gibt eine Reihe von großen und kleinen Immobilienportalen. Zu den bekanntesten gehören Immoscout, Immowelt sowie die Rubrik auf kleinanzeigen.de – und natürlich das Immobilienverzeichnis auf ohne-makler.net. Es gibt aber noch Dutzende weiterer Angebote. Es lohnt sich, möglichst viele davon abzudecken.

Kosten des Inserierens

Beachten Sie, dass die Kosten von der Dauer des Inserats abhängen und im dreistelligen Bereich pro Anzeige liegen können. Auf den größten Portalen kann sich für besonders attraktive Immobilien ein Hervorheben des Inserats lohnen. Das ist zwar teurer, zieht aber mehr Interessenten an. Ihre Anzeige rutscht sonst schnell auf hintere Seiten in der Angebotsübersicht.

Lohnt es sich noch, in Tageszeitungen inserieren, Verkaufsschilder aufzustellen oder Schwarze Bretter zu nutzen?

Tageszeitungen mit einem größeren Immobilienteil sind ebenfalls eine Option. Die Kosten sind bei deutlich weniger Platz nicht zu unterschätzen. Die genauen Preise hängen von Region und Auflage der Zeitung ab.

Weitere Orte für das Inserat oder Hinweise auf den Verkauf sind Schilder vor der Immobilie oder im Fenster, Schwarze Bretter und möglicherweise auch lokale Facebook-Gruppen. Nutzen Sie alle Möglichkeiten, die sinnvoll erscheinen. Sie werden für die verschiedenen Medien jedoch eigene Inserate erstellen müssen.

Gibt es einen perfekten Zeitpunkt für ein Immobilieninserat?

Der beste Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses ist eine Niedrigzinsphase bei gleichzeitig florierender Wirtschaft und hohen Immobilienpreisen. Zusätzlich sollten Sie den Verkauf nach Möglichkeit steuerfrei gestalten. Das sind allerdings theoretische Bedingungen, die nicht immer der realen Situation entsprechen.

Immobilien können Sie das ganze Jahr über erfolgreich verkaufen. Es gibt kein „Nachfrageloch“. Allerdings ist die Anzahl der Interessenten über Weihnachten und regional in den Sommerferien tendenziell etwas geringer. Mit einem guten Inserat erreichen Sie zu jeder Zeit potenzielle Käufer.

Und nach dem Inserat? Abwarten!

Ist Ihr Inserat umfassend geschaltet, heißt es: Abwarten. Sie werden schon nach wenigen Tagen merken, ob die Resonanz gut ist. Je besser Ihr Inserat ist, desto mehr potenzielle Käufer erreichen Sie. Suchen Sie dann die passenden Interessenten aus, klopfen Sie die Bonität ab oder bitten Sie um einen freiwilligen Finanzierungsnachweis. Dann vereinbaren Sie Besichtigungstermine. Das ist nach dem Inserat der nächste Schritt zum Verkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses.