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Wohnung oder Haus vermieten
Das Immobilieninserat
Das Exposé ist der erste Schritt zur Vermarktung einer Immobilie und deshalb auch einer der wichtigsten. Es ist das Erste und vielleicht auch das Letzte, was Interessenten von Ihrer Immobilie zu sehen bekommen. Wenn es Ihnen gelingt, wie in eine guten Werbung, die richtige Zielgruppe anzusprechen, zu motivieren und neugierig zu machen, haben Sie schon viel gewonnen und der Weg zu einem guten Geschäft/Mietverhältnis ist frei. Umgekehrt kann ein Expose durch vage Umschreibungen, Widersprüche und nichtssagende Bilder aber auch bewirken, dass die Interessenten, die man sich wünscht, einfach vorbei scrollen und lieber gleich das nächste Inserat öffnen. Das zieht nicht nur alles in die Länge, es kann auch bewirken, dass Ihre Immobilie am Markt verbrennt.
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Virtuelle Besichtigungen
Ein großer Vorteil der virtuellen Besichtigung bei Mietwohnungen ist, dass Sie ohne Probleme schon aktiv werden können, wenn die Immobilie noch bewohnt ist und Sie dennoch bereits Nachmieter suchen: Dann müssen Sie die derzeitigen Bewohnerinnen und Bewohner nur einmal bitten, persönliche Gegenstände wegzuräumen und die Immobilie möglichst schön zu präsentieren.
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Besichtigungstermin
Sie haben eine Vorauswahl der Interessenten getroffen, vielleicht sogar schon Bonitätsnachweise geprüft und stehen kurz vor den Besichtigungsterminen? Dann möchten wir Ihnen ein paar Tipps und Erfahrungen mitgeben.
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Steuern
Die Regel ist: Wer als Privatperson eine Immobilie vermietet oder verpachtet, muss daraus entstehende Einkünfte als Einkommen versteuern, also: Diese Einkünfte in Anlage V der Steuererklärung dem Finanzamt mitteilen. Laufende Kosten der Immobilie mindern wiederum die Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Was in aller Regel dabei nicht anfällt, sind Gewerbesteuern. Doch dabei steht und fällt alles mit der richtigen Definition: Kann Vermietung auch ein Gewerbe sein? Wo verlaufen die Grenzen? Wann wird das Finanzamt vermutlich eine „Umqualifizierung“ vornehmen?
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Mietpreis ermitteln
Am Anfang steht immer die Immobilienbewertung. Daraus errechnet sich dann der Mietpreis. Der speist sich aus vielen verschiedenen Parametern: Größe, Alter, Energieeffizienz, Lage und Objektart, Angebot und Nachfrage, Sozialstruktur, Makro- und Mikrolage, regionalen und bundesweiten Faktoren, Bodenrichtwert und Zinsentwicklung. All diese Faktoren stammen aus unterschiedlichen Quellen. Darum sind sie auch unterschiedlich zu bewerten: Manches sind nur Schätzwerte, anderes ändert sich permanent. Da spielen regionale Strukturen wie Arbeitsplätze in der Region ebenso hinein wie kaum vorhersehbare Entwicklungen, etwa in der Zinsentwicklung.
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Gewerbemietverträge
Erst einmal klingt alles ganz simpel: In einem Gewerbemietvertrag werden Räume angemietet, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Die erste Schwierigkeit beginnt, wenn man weiß, dass das Gewerbemietrecht kein eigenständiges Rechtsgebiet ist, sondern auf Teilen des Mietrechts aufbaut. Daraus entstehen eine Vertragsfreiheit, die im Interesse beider Seiten auch immer wieder neue, eigene Absicherungs-Klauseln hervorbringen.
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Wertsicherungsklauseln (Gewerbemietverträge)
Viele Gewerbemietverträge enthalten eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Die soll inflationsbedingte Verschiebungen ausgleichen und dabei gleichermaßen die Interessen des Mieters wie des Vermieters berücksichtigen. Solche Klauseln werden manchmal auch Gleit-, Preis- oder Wertsicherungsklausel genannt. Meist sind sie Teil eines sogenannten Indexmietvertrags. Die kommen häufig bei Gewerbe-, seltener bei Wohnraumvermietung vor. Was sind ihre Vor- und Nachteile, wie funktionieren sie?
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Staffelmietverträge / Indexmietverträge
Haben Sie eine Immobilie zu vermieten? Kennen Sie den Staffelmietvertrag? Oder den Indexmietvertrag? Beide Arten von Mietverträgen kommen dann zum Einsatz, wenn Vermieter ihre Mieteinnahmen erhöhen wollen – ohne an den neuen Gesetzen zur Mietpreisdeckelung zu scheitern. Vermieter haben die Wahl, müssen sich aber auf die jeweilige Vertragsform verbindlich und schriftlich festlegen. Vom Indexmietvertrag profitieren idealerweise nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter. Denn er ist an Lebenshaltungskosten und Inflationsbewegungen der Märkte gebunden – und die können (manchmal) auch sinken. Darauf muss der Indexmietvertrag dann genauso reagieren wie auf steigende Indexzahlen. Was ist ein Staffel-, was ein Indexmietvertrag? Wann kommt welcher am besten zum Einsatz?
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Welche Unterlagen brauche ich?
Die Frage dieses Beitrags muss aus zwei verschiedenen Perspektiven gesehen werden: Es gibt Unterlagen, die brauchen Vermieterinnen und Vermieter – um sie an der Immobilie Interessierten vorlegen zu können. Dabei ist manches verpflichtend, anderes kann als Entgegenkommen für künftige Mietparteien gewertet werden.
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Aufbereitung von Immobilien
Wer einen Neubau verkauft oder vermietet, hat es leicht: Alles ist frisch und neu, allein das Wort „Erstbezug“ hat für viele Menschen schon eine hohe Attraktivität. Schwieriger wird es bei älteren Wohnungen, bei Bestandsimmobilien, gar bei Häusern, die länger nicht genutzt wurden. Wieviel Aufbereitung ist nötig? Was gilt als Renovierungsstau? Und welche Aufbereitungsmaßnahmen könnten sogar zu viel sein – weil am Ende sowieso vieles ganz einfach Geschmackssache ist?
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Provisionsfrei vermieten
Sie möchten eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie vermieten? Sie wissen, dass Sie als Vermieter Provision bezahlen müssen, wenn Sie einen Makler damit beauftragen, einen neuen Mieter, eine Mieterin für Ihre Wohnung zu finden? Sie sind aber nicht bereit, einem Makler Provision zu zahlen? Da die Provisions-Zahlung seit 2015 gesetzliche Pflicht für alle Menschen ist, die einen Makler mit der Suche nach Mietern beauftragen, gibt es nur eine Lösung:
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Probleme mit Mietern
Hier geht es um die unangenehmen Seiten, die Menschen erleben können, die Immobilien vermieten wollen. Klipp und klar: Es geht um Betrug und/oder Sachbeschädigung, wenn sogenannte Mietnomaden – oft mit voller Absicht –Mietkosten schuldig bleiben oder Immobilien rücksichtslos verwüsten. Da hilft oft nur eins: die Räumungsklage. Mit der „Berliner Räumung“ ist der Gesetzgeber Vermietern immerhin einen Schritt entgegengekommen: seitdem muss sich die Räumungsklage nicht mehr über unverantwortlich lange Zeiträume erstrecken. Über all das informieren wir Sie in den folgenden Beiträgen:
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Schönheitsreparaturen
Grundsätzlich haben Mieter ziemlich viele Rechte, um den gemieteten Raum so zu nutzen, wie sie möchten. Und zwar so lang, wie sie darin wohnen. Pinkfarbene Wände, juwelenbesetzte WC-Deckel, Einbauschränke, Hochbetten, Stäbchenparkett aus Echtholz? Alles kein Problem – vorausgesetzt, es lässt sich wieder abbauen. Denn kritisch wird es meistens erst, wenn jemand wieder auszieht. Dann können Vermieter einen kompletten Rückbau dessen verlangen, was Mietern als besonders schön, nützlich oder praktisch erschienen ist. Wo sind die Grenzen – und wer legt sie fest?
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Mietpreiserhöhung
Es ist bekannt, dass ein Großteil der Privat-Vermieter sehr moderat ist, was Mietpreiserhöhungen angeht. Da wird der Mietpreis oft jahre-, ja, jahrzehnetelang nicht geändert. Mieter und Vermieter haben sich aneinander gewöhnt, man ist zufrieden mit dem status quo. Und: Nicht alle Privat-Vermieter sind wirklich „reich“. Darum überlegen sich in diesen Zeiten der ständig steigenden Inflation viele, ob es jetzt nicht mal Zeit für eine Mieterhöhung wäre. Nur: Wie mache ich das am besten? Dazu hier ein paar Überlegungen und Tipps.
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Mieteinnahmen in der Steuererklärung
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können eine stattliche Summe ergeben. Da stellt sich die Frage: Müssen Sie diese Einnahmen versteuern? Gibt es Werbungskosten, die Sie geltend machen können? Wir bieten Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Aspekte.
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Gartenmitbenutzung
Corona sitzt uns noch allen in den Knochen – die Gefahren sind ja auch nicht wirklich gebannt. Manche Menschen scheuen sich weiterhin, den Urlaub in überfüllten Bussen, Flugzeugen oder Zügen zu verbringen. Was könnten wir also während der Sommerferien tun? „Balkonien“ ist sicher eine Option. Und da ist die Sache auch sehr klar: entweder gehört der Balkon zur Wohnung oder nicht. Wie aber sieht die Sache bei Gärten aus? Gibt es da Unterschiede zwischen Ein- und Mehrfamilienhäusern? Ist die Gartennutzung „automatisch“ inklusive? Und was bedeutet Garten-Mitnutzung eigentlich? Diese Fragen wollen wir hier klären.
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Umlage von Modernisierungskosten
Hier geht es um Renovierungsmaßnahmen aller Art: Wann dürfen Vermieter solche Kosten auf Mieter umlegen, in welchen Zeitintervallen? Welche „Lebensdauer“ hat beispielsweise eine Tür? Wann geht es „nur“ um Verschönerung, wann um Immobilienerhalt oder gar um die Verbesserung der Ökobilanz? Und: Wie viel davon müssen Mieter übernehmen – was sagen aktuelle Gerichtsurteile darüber?
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Ferienwohnungen
Sie haben eine Ferienwohnung, wollen sie aber nicht ganzjährig selbst nutzen, sondern ab und zu auch vermieten? Sie haben andere Einkünfte als die Einnahmen aus dieser Vermietung? Welche Art von Steuern müssen Sie für eine kurzfristige Vermietung zahlen? Und: Wo liegen die Unterschiede zwischen kurz- und langfristiger Vermietung?
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