Ein Gewerbemietvertrag – Was ist das eigentlich genau?

Erst einmal klingt alles ganz simpel: In einem Gewerbemietvertrag werden Räume angemietet, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Die erste Schwierigkeit beginnt, wenn man weiß, dass das Gewerbemietrecht kein eigenständiges Rechtsgebiet ist, sondern auf Teilen des Mietrechts aufbaut. Daraus entstehen eine Vertragsfreiheit, die im Interesse beider Seiten auch immer wieder neue, eigene Absicherungs-Klauseln hervorbringen.

Besonderheiten von Gewerbemietverträgen

Die Vertragsfreiheit bedeutet: Bei Gewerbemietverträgen bleibt manches offen, kann anlassbezogen frei verhandelt werden. Das liegt an der Definition, die der Gesetzgeber für Gewerbemietverträge zugrunde legt: Beide Verhandlungsparteien seien in diesem Fall „gleich stark“, heißt es da. Soll bedeuten: Während Wohnungsmieter schnell in Abhängigkeiten von Vermietern geraten können, wird das bei gewerblichen Mietern nicht angenommen. Dazu passt, dass die Höhe von Gewerbemieten nicht den örtlichen Mietpreisspiegeln für privaten Wohnraum unterliegen.

Diese Freiheit hat natürlich für Mieter wie für Vermieter grundsätzlich Vor- und Nachteile. Denn Gewerbemietverträge erlauben mehr Verhandlungsspielraum als Wohnmietverträge, sind gesetzlich nicht so strikt definiert. Das geht so weit, dass bis zu einer Dauer von höchstens einem Jahr ein Gewerbemietvertrag sogar mündlich geschlossen als verbindlich gilt. Auch die Verteilung von Kosten, Rechten und Pflichten kann mit jedem Gewerbemietvertrag anders geregelt sein.

Nutzungsarten von Gewerberäumen

Die wichtigsten Nutzungsarten von Gewerberäumen sind Ladenlokale, Büros, Praxis- und Lagerräume. Da entstehen schnell neue Fragen. Etwa: Wer gilt eigentlich als Gewerbetreibender? Der Freiberufler, der – coronabedingt – ein neues Büro als Homeoffice braucht? Sicher nicht, denn viele Freiberufler müssen ja gar kein Gewerbe anmelden. Werden sie sicher auch nicht tun, denn erstens müssten sie dann Gewerbesteuer abführen und zweitens sind Gewerbemieten in aller Regel höher als Wohnraummieten. Wo also verläuft die exakte Grenze zwischen Gewerbe- und Wohnraummietvertrag?

Tatsächlich führt dieser Punkt immer wieder zu juristischem Klärungsbedarf. In der Regel versuchen Gerichte dann, Schwerpunkte zu definieren: Wenn jemand gemietete Räume sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, handelt es sich erst einmal um ein „Mischmietverhältnis“. Dann entscheidet die Frage, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat: gewerbliche Arbeit oder private Nutzung? Dieser Schwerpunkt bestimmt dann, ob die Vorschriften über Wohnraummieten oder der Geschäftsraummiete Anwendung finden.

Variable Festlegungen

Wo für die Formulierung von Wohnmietverträgen recht exakte Vorgaben existieren, kann der Gewerbemietvertrag von beiden Seiten recht frei ausgehandelt werden- es gilt hier für alle Punkte ausdrücklich Vertragsfreiheit. Trotzdem empfiehlt es sich natürlich für beide Seiten, auch hier auf wesentliche Eckpunkte wie die Definition der Mietsache, Mietdauer, Kündigungsfristen und Nutzungsart, Nebenkostendefinition, Benennung der Vertragsparteien und Besonderheiten des Mietobjekts nicht zu verzichten.

In größeren Gewerbeimmobilien kann der Vermieter dem Mieter mit einer Konkurrenzausschlussklausel entgegenkommen: Er verpflichtet sich dann, in der jeweiligen Immobilie an niemanden Räume zu vermieten, die dem ersten Mieter Konkurrenz machen könnten. Dagegen ist der Mieter schnell von fristloser Kündigung bedroht – schon bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete kann die Kündigung wirksam werden.

Der Gewerbemietvertrag kennt verschiedene Arten der Mietpreisberechnung

Meistens wird für gewerbliche Immobilien ein monatlicher Festpreis vereinbart. Dazu kommen die Nebenkosten – auch die können gesondert definiert werden. Mieter können juristische oder natürliche Personen sein.

Dann gibt es noch die Option einer Indexmiete – das bedeutet: Steigt der Mietspiegel in benachbarten Gewerbeeinheiten, oder der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts ändert sich, kann der Vermieter seine Mietforderungen an diesen - jeweils neu zu berechnenden - Index anpassen. Das muss natürlich vorher auch exakt so – und unter der Benennung der exakten Bezugsgröße – im Mietvertrag festgehalten sein.

Daneben gibt es noch das Modell der Mieten, die sich an den jeweils generierten Umsätzen des Mieters orientieren – die werden in aller Regel dann einer monatlichen Basismiete aufgeschlagen, das nennt sich Umsatzmiete.

Schließlich gibt es noch die Staffelmiete. Da wird zu mehreren, im Vertrag vorab deutlich vereinbarten Zeitpunkten die Miete erhöht. Wann und wie oft das stattfindet, ist frei verhandelbar, sollte aber natürlich im Mietvertrag deutlich festgehalten sein.

Ähnlich variabel wie die Miethöhe kann die Pflicht zur Instandhaltung von Gewerberäumen, die Nebenkostenabrechnung, die Höhe der Kaution oder das Recht zur Nutzung von Außenfassaden und anderem – beispielsweise als Werbeflächen – geregelt sein. Wichtig ist nur, dass beide Seiten mit dem Mietvertrag ausreichend Planungssicherheit und Klarheit schaffen.

Gewerbemietverträge: Balance aus Freiheit und Absicherung

Durch seinen Sonderstatus der weitgehenden Vertragsfreiheit hat der Gewerbemietvertrag viel weitreichendere Optionen als die meisten anderen Mietverträge. So steht es Vermietern beispielsweise auch frei, bei gewerblichen Mietern Umsatzsteuer abzuführen oder nicht. Was eher ungewöhnlich ist, denn in der Regel unterliegt die Immobilienvermietung nicht der Umsatzsteuer.

Als noch weitreichender können alle Versuche angesehen werden, auf Wertsteigerungen flexibel zu reagieren. Das zeigt sich ja schon an den unterschiedlichen Modellen zur Errechnung der Miete: Staffel-, Umsatz- und Indexmiete sollen auf sich ändernde Finanzverhältnisse reagieren. Am weitesten geht dabei die Wertsicherungsklausel in Gewerbemietverträgen: Sie soll inflationsbedingte Verschiebungen ausgleichen und dabei gleichermaßen die Interessen des Mieters wie des Vermieters berücksichtigen. Tatsächlich finden sich in der Mehrzahl aller Gewerbemietverträge solche „Indexklauseln“. Manchmal werden sie auch Gleit-, Preis- oder Wertsicherungsklausel genannt. Mehr über dieses Thema in unserem Beitrag hier: #Gewerbemietverträge mit Wertsicherungsklauseln: Funktionsweise und Gefahren