Immobilienkauf
Kosten für Immobilienbesitzer
Nichts im Leben ist gratis. Und etwas Wertvolles wie Immobilienbesitz natürlich erst recht nicht!
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(Versteckte) Baumängel
Viele Menschen gehen davon aus, dass die Beauftragung eines Bausachverständigen vor allem für Immobilienkäufer Sinn macht. Dahinter steckt die Tatsache, dass es schwierig werden kann, nach der Unterzeichnung eines Kaufvertrags (absichtlich) verschwiegene, versteckte oder zu spät erkannte Mängel an der Immobilie noch preismindernd geltend zu machen. Das ist durchaus richtig. Doch dieser Umstand macht ja nicht nur Immobilienkäufern, sondern auch Immobilienverkäufern zu schaffen. Tatsache ist: Grundsätzlich ist jeder Immobilienverkäufer verpflichtet, die Immobilie dem Käufer ohne versteckte Mängel zu übergeben.
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Bestandsimmobilien und Sachmängel
Das Thema „verschwiegene Mängel" hat es durchaus in sich. Denn am Ende bleibt immer die schwierige Frage zu klären: Hat der Verkäufer von einem Mangel gewusst? Hätte er es wissen können? Ganz besonders haarig wird die Sache, wenn es sich um sogenannte Bestandimmobilien handelt.
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Wohnungseigentümergemeinschaft
Dieses Bandwurm-Wort hat vermutlich nur darum so lange überlebt, weil es bei den Profis aller Immobilienverwaltungsfirmen so schön kurz daherkommen kann: Da wird gern nur von der WEG geredet. Wer nicht genau hinsieht, denkt, es gehe hier vielleicht um ganz simple Wege. Ganz und gar nicht! Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein ziemlich kompliziertes Konstrukt. Wir versuchen für Sie mal auseinanderzunehmen, was dahintersteckt:
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Erbpacht
Streng genommen, ist „Erbpacht“ nur der umgangssprachliche Ausdruck für das Erbbaurecht. Diese Feststellung ist schon sehr aufschlussreich, denn um beides geht es hier: In aller Regel ist in solch einem Fall das Grundstück nämlich nur gepachtet, allerdings mit dem Recht, dort auch eine Immobilie – als Eigentümer - zu bauen, zu unterhalten und zu verkaufen. Nur: Gerade der Verkauf kann bei dieser Immobilienart selten aus einer Hand erfolgen, meist ist die Zustimmung mehrerer Beteiligter nötig. Wer solche eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich also nach mindestens zwei Seiten schlau machen: Was gehört zum Eigentum – und was nicht? Geregelt ist das alles im Erbbaurechtsgesetz – wir fassen hier für Sie das Wichtigste zusammen.
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Denkmalschutz
Nicht nur einzelne Häuser, sondern ganze Ensembles können unter Denkmalschutz stehen: die Zechensiedlung, eine mittelalterliche Straße, die Hofanlage, die aus mehreren Gebäuden besteht. Was bedeutet das für den Kauf einer solchen Immobilie, was für den Verkauf – und wer ist Ansprechpartner, wenn man Fragen zum Denkmalschutz hat? Diese und mehr Fragen klären wir hier.
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Welche Dokumente benötige ich vom Verkäufer?
Achtung, allein bei dem Wort Flurstücksnachweis kann es bereits zu Begriffsverwirrungen kommen! Denn der Flurstücksnachweis wird manchmal auch Eigentumsnachweis genannt. Er informiert über Grundstückseigentümer, Eigentumsverhältnisse und Inhaber anderer „grundstücksgleicher Rechte“. Geht es um Liegenschaften, ist das jeweilige Flurstück im Liegenschaftskataster zu finden. Viele der Angaben, die Sie da finden, stehen aber auch im Grundbuch. Wo liegen da die Unterschiede? Gibt es überhaupt welche? Ja, hier stellen sich gleich mehrere Fragen:
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Wohnflächenberechnung
Wer sich zum ersten Mal mit dem Immobilienkauf oder -verkauf beschäftigt, ist nicht selten überrascht davon, dass ein so wichtiger Bestandteil der Wertermittlung wie die Wohnflächenberechnung alles andere als ein überall gleichermaßen genormter Faktor ist. Ganz im Gegenteil!
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Achtung: Eigentumswohnung ≠ Mietwohnung
In Bezug auf unsere Immobilien ist es vor allem bei Kauf und Verkauf äußerst wichtig, den grundlegenden Unterschied zwischen Miet- und Eigentumswohnungen zu kennen. Denn sonst kann vor allem auf Wohnungskäufer am Ende eine böse Überraschung warten: Hilfe, der derzeitige Mieter hat ja ein Vorkaufsrecht! Um das zu vermeiden, sollten wir uns die Sache mal sehr gründlich ansehen.
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Vorkaufsrecht für Mieter
Was passiert eigentlich, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird? Oder eine Reihenhaussiedlung in einzeln zu verkaufende Häuser – Häuser, die samt und sonders vorher aus „einer Hand“ vermietet wurden? Was können, müssen, sollten die bisherigen Mieter jetzt tun? Und was die neuen Besitzer? Um es gleich zu sagen: Ja, Mieter haben in solchen Fällen ein Vorkaufsrecht. Aber Achtung: Das Wort „Vorkaufsrecht“ kommt auch in anderen Fällen vor – dann ist es rechtlich anders zu bewerten. Hier geht es erst einmal um die Umwandlung von Miet-Immobilien in Eigentum.
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Zwangsversteigerungen
Über Zwangsversteigerungen kursieren relativ viele Mythen und Halbwahrheiten … Manches hat sich historisch entwickelt, anderes ist schlicht nicht wahr. Wir versuchen hier mal Licht ins Dunkle zu bringen: Welche Chancen und Risiken sind bei einem Immobilienkauf durch eine Zwangsversteigerung realistisch?
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Bewertung mit der Maklerformel
Beim Immobilienkauf und -verkauf kommt es für beide Seiten auf einen attraktiven Preis an. Die Bestimmung des Wertes einer Immobilie ist dabei auf verschiedenen Wegen möglich. Eine sehr einfache Möglichkeit ist es, den Vervielfältiger (auch Faktor genannt) bzw. die sogenannte Maklerformel zu nutzen. Der damit erzielte Preisrahmen ist meistens überraschend nahe an dem eines ausführlichen Wertgutachtens. Was genau beinhaltet die Maklerformel und welche Bedeutung hat dabei der Vervielfältiger?
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Finanzierung
Die Art und Weise, wie die Immobilie finanziert wird, kann einen erheblichen Einfluss auf die langfristigen finanziellen Verpflichtungen, die Profite und die Tragbarkeit haben. Leider wird dem Thema oft nicht genug Bedeutung beigemessen, was zu unschönen Entwicklungen in der Zukunft führen kann.
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Mietrückstände
Die Einnahmen einer Wohnimmobilie sind für Käufer ein wesentlicher Faktor für eine Entscheidung für oder gegen eine Immobilie. Konkret geht es um die tatsächliche und die zukünftig erzielbare Nettokaltmiete. Beim Kauf fließt die aktuelle Miete sogar in die Berechnung des Immobilienwertes ein. Zum Beispiel ist sie ein Faktor der Maklerformel. Zusätzlich decken Sie darüber die Kreditkosten und Bewirtschaftungskosten.
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Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten bei Immobilien sind die zusätzlichen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Die genaue Höhe der Kaufnebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann je nach Bundesland und Kaufvertrag variieren. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld gut über die zu erwartenden Kaufnebenkosten zu informieren und diese unbedingt mit in die Finanzierung der Immobilie einzuplanen, um nicht von unerwarteten Ausgaben überrascht zu werden. Es empfiehlt sich auch, Angebote von verschiedenen Notaren und Banken zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten und die Kosten zu optimieren.
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Geld sparen beim Immobilienkauf
Für eine Immobilie müssen Sie viel Geld auf den Tisch legen. Sechsstellige Summen sind üblich. Wenn Sie diese per Kredit finanzieren müssen, folgt daraus eine sehr lange Belastung durch Zinsen und Tilgung. Aber auch bei einem großen Eigenkapitalanteil schmerzt ein Kauf finanziell. Es gibt jedoch kleine Tricks, wie Sie die Kosten reduzieren und an einigen Ecken ein paar Euro sparen können. In der Summe kann das einen erheblichen Betrag ausmachen. Wir zeigen Ihnen, welches Vorgehen sinnvoll ist.
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Grundwissen zum Thema Eigentumswohnung und WEG
Eine Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine attraktive Alternative zu einem Haus. So können sie in den eigenen vier Wänden leben und müssen dabei einen geringeren Kaufpreis zahlen. Allerdings ist eine Eigentumswohnung ein Teil einer Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehört.
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Tipps und Tricks für Immobilienkäufer
Sind Sie auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung? Dann haben Sie sich sicher mit den wichtigen Eckwerten wie Finanzierung, Auswahl, Preisverhandlungen und Notartermin vertraut gemacht. Es gibt aber noch weitere Dinge, die Ihnen das Leben als Kaufinteressent erleichtern können. Wir haben in dieser Rubrik einige Tipps und Tricks zusammengestellt, mit denen Sie sich noch besser auf Ihren Kauf einer Immobilie vorbereiten und einige Klippen umschiffen können.
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Immobilienkauf: Tipps und Ablauf aus Käufersicht
Der Kauf einer Immobilie will gut geplant sein. Immerhin legen Sie eine Menge Geld auf den Tisch, um die gewünschte Wohnung oder ein Haus zu erwerben. Obwohl der Ablauf sich in Teilen nicht von dem des Verkaufens unterscheidet, gibt es jedoch auch große Unterschiede. Sie steigen beim Kauf an einer anderen Stelle ein und setzen durch die spezielle Sicht als Käufer andere Schwerpunkte als der Verkäufer. Dem tragen wir Rechnung mit unserem Ratgeber zum Ablauf des Immobilienkaufs.
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