Grundwissen zum Thema Eigentumswohnung und WEG
Eine Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine attraktive Alternative zu einem Haus. So können sie in den eigenen vier Wänden leben und müssen dabei einen geringeren Kaufpreis zahlen. Allerdings ist eine Eigentumswohnung ein Teil einer Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehört.
Das schafft nicht nur Konflikte, sondern erfordert eine völlig andere Herangehensweise. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterliegt sowohl rechtlich als auch praktisch Besonderheiten. Wir bieten Ihnen in dieser Rubrik eine Reihe von Artikeln, mit denen wir diese Aspekte genauer erläutern.
Die Wohnung ist Teile eines Ganzen
Eine selbst gekaufte Wohnung ist Teil einer größeren Immobilie. Das Eigentum am Ganzen, die Rechte und Pflichten aller Eigentümer und das Verhältnis untereinander ist sinnvoll zu regeln. Dafür gibt es eine Reihe von Gesetzen und Maßnahmen.
Informationen zu den Besonderheiten der Eigentumswohnung
Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich frühzeitig mit dem Thema vertraut machen. In unseren Artikeln bieten wir viel Grundwissen rund um die WEG. Wir erläutern Ihnen Details zur Eigentümergemeinschaft, zu Fallstricken beim Kauf, zum Thema Hausgeld, Umlagen und Rücklagen sowie zu den verschiedenen Nutzungsflächen und „Besitzverhältnissen“ innerhalb der Immobilie. Durch unsere Ratgeber und Informationen können Sie sich intensiv in das Thema einarbeiten und Ihr Grundwissen erweitern.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Wohnungseigentümergemeinschaft - dieses Bandwurm-Wort hat vermutlich nur darum so lange überlebt, weil es bei den Profis aller Immobilienverwaltungsfirmen so schön kurz daherkommen kann: Da wird gern nur von der WEG geredet. Wer nicht genau hinsieht, denkt, es gehe hier vielleicht um ganz simple Wege. Ganz und gar nicht! Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein ziemlich kompliziertes Konstrukt. Wir versuchen für Sie mal auseinanderzunehmen, was dahintersteckt:
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Eigentümerversammlung
Immer da, wo mehr als ein Eigentümer mit anderen Eigentümern gemeinsamen eine Immobilie in einer Anlage sein eigen nennt –das kann auch eine Reihenhaussiedlung mit gemeinsamer Gartenanlage sein – kommt es zur Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Gemeinschaft gehört jeder Eigentümer von Immobilien in der Anlage automatisch an, auch, wenn er beispielsweise seine Wohnung vermietet hat. Mindestens einmal im Jahr gibt es eine Eigentümerversammlung – das ist laut Wohnungseigentumsgesetz Pflicht. Sie wird meist von der Hausverwaltung einberufen. Alle Diskussionen und Beschlüsse solcher Versammlungen beschäftigen sich mit Verwaltung, Instandhaltung und Erhalt des Gemeinschaftseigentums. Was alles unter das Gemeinschaftseigentum fällt, regelt die Teilungserklärung. Oft haben Eigentümergemeinschaften auch eine Gemeinschaftsordnung mit weiteren Regelungen.
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WEG Protokoll
Die Eigentümerversammlung ist bei Immobilien mit Eigentumswohnungen ein wichtiger Termin. Dort werden Fragen zwischen den Beteiligten erörtert, Reparaturen und Baumaßnahmen beschlossen, der Wirtschaftsplan gestaltet und vieles mehr. Kurz: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt dabei wesentliche Maßnahmen, die dem Erhalt und der Wiederherstellung der Immobilie oder Teilen daraus dienen. Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes ist von der Eigentümerversammlung ein Protokoll anzufertigen. Wir erklären Ihnen, worauf es beim WEG-Protokoll ankommt, was darin enthalten ist und welche Form es erfüllen muss.
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WEG-Protokolle prüfen vor Kauf
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einigen Details grundlegend vom Kauf eines Hauses. Denn das Objekt ist in ein Geflecht aus mehreren Wohnungen eingebunden. Da Sie als Käufer nur eine oder einen Teil der Wohnungen besitzen, kommt der gemeinschaftlichen Entscheidung bei Aspekten wie Verwaltung, Pflege und Modernisierung eine wichtige Rolle zu. Das gilt für die Zukunft. Doch auch Entscheidungen der Vergangenheit können von elementarer Bedeutung sein – bereits vorab. Diese finden Sie in den Aufzeichnungen zu den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG-Protokolle sollten Sie vor einem Kauf unbedingt prüfen. Denn teilweise verstecken sich hier wichtige Details, die für den Kauf oder den Kaufpreis entscheidend sein können.
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Hausverwaltung für WEG
Eine Hausverwaltung hat für Eigentümer viele Vorteile. Wenn es sich um eine Immobilie mit mehreren Eigentumswohnungen handelt, ist sie sogar empfehlenswert. Denn sie übernimmt nicht nur laufende Tätigkeiten der Bewirtschaftung. Eine Hausverwaltung betreut auch die Sitzungen der Eigentümerversammlungen und ist ein neutraler Interessenausgleich für die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Um die Funktionen zwischen Dienstleistern für Wohnimmobilien und Immobilien mit Eigentumswohnungen zu unterscheiden, spricht man in diesem Fall auch von einer WEG-Hausverwaltung oder Wohnungsverwaltung.
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Hausgeld
Wer Eigentümer eine Wohnung in einer Immobilie mit mehreren Wohnungen erwirbt, wird automatisch immer auch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit erheblichen Folgen. Denn die WEG kann gemeinsam durch Beschluss in der WEG-Versammlung über Details der Bewirtschaftung oder von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bestimmen. Dazu zählt auch, dass alle Eigentümer Instandhaltungsrücklagen ansparen müssen. Das ist für alle größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sinnvoll, aber keine Pflicht. Das Hausgeld dagegen ist für laufende Kosten und immer für alle Eigentümer Pflicht – und sorgt leider bei Eigentümerwechsel auch mal für Streit. Das gilt allem dann, wenn der ehemalige Eigentümer Hausgeld-Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat.
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Instandhaltungsrücklagen
Wer kein freistehendes Haus zu verkaufen hat oder kaufen will, sondern ein Appartement, eine Eigentumswohnung in einer größeren Anlage, in manchen Fällen auch das Reihenhaus einer Eigentümergemeinschaft, für den ist die Instandhaltungsrücklage sowohl als Käufer wie auch als Verkäufer ein immens wichtiger Faktor. Denn: Wer Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, ist zugleich auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Und die ist verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden.
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Sonderumlagen
In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften legen Besitzer von eigenen Wohnungen durch die Zahlung einer regelmäßigen Instandhaltungsrücklage sich schon einen „Notgroschen“ für größere, oft unvorhergesehene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum an. Was aber, wenn das, was auf diesem Konto ist, plötzlich nicht ausreicht? Wenn die Heizungsanlage immer wieder ausfällt, die ständigen Reparaturen die Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht haben und eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft beschlossen hat: „Eine komplett neue Heizungsanlage muss her“? Das wird nicht billig. Und ist ein Fall für eine Sonderumlage.
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Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist für Käufer wie für Verkäufer einer Eigentumswohnung ein äußerst wichtiges Dokument. Denn da sie beim Grundbuchamt hinterlegt werden muss, hat sie für die zu erwerbende/zu verkaufende Wohnung Rechtskraft. Das ist die gute Nachricht: Darum können alle Menschen, die „berechtigtes Interesse“ haben, dieses Dokument jederzeit einsehen. Genau das sollten Sie auch unbedingt tun! Warum, erklären wir Ihnen hier.
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Gemeinschaftseigentum
Das Gemeinschaftseigentum ist eine feststehende Größe im deutschen Wohneigentumsrecht – ebenso wie die ihm meinst entgegenstehende Definition des jeweiligen Sondereigentums. Das eine gehört mehreren Menschen gemeinsam, das andere allein dem Eigentümer. Beides zusammen ergibt sich aus den Fakten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Und die wird über die Teilungserklärung geregelt. Mit anderen Worten: Überall dort, wo mehr als ein Eigentümer an einer Immobilie beteiligt ist, gibt es Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Und da muss genau geklärt werden, wem was gehört, wer wofür verantwortlich ist, wer was finanziert.
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Sondereigentum
Wenn ich eine Immobilie erwerbe, was kaufe ich da eigentlich konkret? Die Frage mag seltsam klingen, ist aber durchaus berechtigt. Denn zumindest dann, wenn ich eine Immobilie kaufe, die nicht komplett frei und autark steht, muss ich mich ja mit all den Menschen arrangieren, die dort ebenfalls Eigentumsrechte haben. Darum kaufe ich in solchen Fällen immer Gemeinschaft- UND Sondereigentum. Nur so können die Rechte aller Beteiligten gewahrt und gesichert werden. Die bekanntesten Beispiele solcher Immobilien sind:
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Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht lässt sich leicht mit dem Sondereigentum verwechseln. Und tatsächlich ist es ein Nutzungsrecht, das gewissermaßen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegt.
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Gemeinschaftsordnung
Manche Experten nennen eine Gemeinschaftsordnung das „geltende Gesetz“ jeder Immobilien-Einheit, die mehr als einen Eigentümer hat. So etwas lohnt sich natürlich nicht unbedingt bei einer Reihenhaus-Einheit mit drei Wohnungen. Und wenn es um richtig viele Wohnungen geht, wird gern auch eine Verwaltungsfirma beauftragt, um die zahlreichen Rechte und Pflichten von Eigentümern zu regeln. Die gemeinsame Festlegung auf eine Gemeinschaftsordnung ist also keine Pflicht, aber: Wo sie existiert, ist jeder Eigentümer zu ihrer Einhaltung verpflichtet.
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Achtung: Eigentumswohnung ≠ Mietwohnung
In Bezug auf unsere Immobilien ist es vor allem bei Kauf und Verkauf äußerst wichtig, den grundlegenden Unterschied zwischen Miet- und Eigentumswohnungen zu kennen. Denn sonst kann vor allem auf Wohnungskäufer am Ende eine böse Überraschung warten: Hilfe, der derzeitige Mieter hat ja ein Vorkaufsrecht! Um das zu vermeiden, sollten wir uns die Sache mal sehr gründlich ansehen.
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