Sonderumlagen

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften legen Besitzer von eigenen Wohnungen durch die Zahlung einer regelmäßigen Instandhaltungsrücklage sich schon einen „Notgroschen“ für größere, oft unvorhergesehene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum an. Was aber, wenn das, was auf diesem Konto ist, plötzlich nicht ausreicht? Wenn die Heizungsanlage immer wieder ausfällt, die ständigen Reparaturen die Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht haben und eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft beschlossen hat: „Eine komplett neue Heizungsanlage muss her“? Das wird nicht billig. Und ist ein Fall für eine Sonderumlage.

Sonderumlage bedeutet: Ein außergewöhnlicher und meist unvorhergesehener Finanzierungsbedarf der Eigentümergemeinschaft muss gedeckt werden. Natürlich ist dieses Geld dann zweckgebunden – in unserem Fall für die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage. Und die Eigentümergemeinschaft muss diesem Plan zugestimmt haben. Ist es dringend, wird die Hausverwaltung – so vorhanden - zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einladen. Da steht dann in der Regel auch nur dieser eine Punkt „Beschluss einer Sonderumlage“ auf dem Programm.

Die Sonderumlage sollte genau definiert sein: ihr Grund, ihre Höhe, der Verteilungsschlüssel – und damit der Anteil der einzelnen Eigentümer sowie ihr Fälligkeitstermin.

Wichtig: Bevor der tatsächliche Finanzierungsbedarf – am besten nach Einholung und Vergleich mehrerer Angebote – nicht ermittelt ist, kann und sollte eine Sonderumlage nicht beschlossen werden.

Alle müssen zahlen

Ist die Sonderumlage dann einmal beschlossen, kann sich niemand mehr drücken, Denn das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor: „Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.“

Wie, wann und in welcher Höhe dann die Sonderumlage tatsächlich ausgegeben wurde, muss die Hausverwaltung in der nächsten Jahresabrechnung für alle nachvollziehbar dokumentieren.

Und wieviel muss der einzelne Immobilienbesitzer in einer Eigentümergemeinschaft dann zahlen? In der Regel werden die Kosten über den gesetzlichen Umlagenschlüssel, also nach Wohnungsgröße, aufgeteilt. Es sei denn, die Gemeinschaftsordnung und/oder die Teilungserklärung sieht einen anderen Verteilungsschlüssel vor.

Sonderumlage und Eigentümerwechsel

Auch bei Eigentümerwechseln einer Immobilie kann die Sonderumlage wichtig werden: Ist sie nämlich einmal beschlossen, muss der neue Eigentümer sich an der Zahlung nach dem vorgesehenen Schlüssel beteiligen. Es kann also durchaus sein, dass der neue Besitzer einer Wohnung gleich zu Beginn seines Wohnungskaufs mehrere hundert Euro in die neue Heizungsanlage investieren muss. Der „Stichtag“ für die Zahlung einer einmal beschlossenen Sonderumlage ist der Tag, ab dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.