Das Sondereigentum

Wenn ich eine Immobilie erwerbe, was kaufe ich da eigentlich konkret? Die Frage mag seltsam klingen, ist aber durchaus berechtigt. Denn zumindest dann, wenn ich eine Immobilie kaufe, die nicht komplett frei und autark steht, muss ich mich ja mit all den Menschen arrangieren, die dort ebenfalls Eigentumsrechte haben. Darum kaufe ich in solchen Fällen immer Gemeinschaft- UND Sondereigentum. Nur so können die Rechte aller Beteiligten gewahrt und gesichert werden. Die bekanntesten Beispiele solcher Immobilien sind:

• Eigentumswohnungen
• Häuser einer gemeinschaftlich genutzten Reihenhaussiedlung
• Wohnungen in Wohnanlagen aller Art

In all diesen Fällen muss über das Gemeinschaftseigentum und dessen Veränderungen immer gemeinschaftlich verhandelt und entschieden werden. Sondereigentum darf ich allein, nach meinem Geschmack und meinen Bedürfnissen verändern – vorausgesetzt, es betrifft nicht die Rechte eines anderen Eigentümers.

Definition Sondereigentum

Sondereigentum ist alles, was wirklich mir allein gehört: Zum Beispiel die Wohnung mit allem, was sich darin befindet. Etwa alle Sanitärinstallationen, die Fenster von innen, die Wohn- und Schlafzimmertür, der Bodenbelag, Einbaumöbel und nicht tragende Wände. Schon bei den Wänden wird deutlich, wie wichtig eine Einteilung in Gemeinschaft- und Sondereigentum ist. Die nicht-tragende Wand gehört allein mir. Darum darf ich sie auch einreißen – wenn ich möchte. Bei tragenden Wänden dagegen darf ich das natürlich nicht. Nicht immer ist die Sache so eindeutig. Was als Sonder- und was als Gemeinschaftseigentum gilt, wird darum für Wohnanlagen aller Art immer über eine Teilungserklärung definiert. Diese Erklärung muss beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Sie ist für alle Eigentümer verpflichtend. Dort wird beispielsweise auch das Sondernutzungsrecht definiert – etwa, dass ich einen Teil der gemeinschaftlichen Gartenanlage als eigene Terrasse oder kleines Gärtchen nutzen darf.

Sondereigentum und bauliche Veränderungen

Wenn ich an meiner Eigentumswohnung bauliche Veränderungen vornehmen will, sollte ich immer zuerst fragen: Darf ich das? Wenn es sich um Sondereigentum handelt, wird es kaum Probleme geben. Aber schon, wenn ich einen Balkon oder eine Terrasse um- oder ausbauen will, kann es schwierig werden. Da ist die wichtigste Frage: Sind Rechte oder Eigentumsanteile anderer berührt? Etwa der Balkon der Wohnung darüber, die gemeinsame Hausfassade oder der Garten des Nachbarn? Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum? Trifft Letzteres zu, darf ich Veränderungen nur dann vornehmen, wenn die Eigentümergemeinschaft das gemeinsam so beschlossen hat. Noch schwieriger wird es, wenn ich in einer denkmalgeschützten Anlage bauliche Veränderungen vornehmen will.

Tipp: Informieren Sie sich über das Sondereigentum der Wohnung, die Sie kaufen wollen!

Da die Teilungserklärung über das Grundbuchamt einsehbar ist, sollten Sie diese Chance nutzen, um einen Blick hinein zu werfen. Denn das ist allen Menschen jederzeit erlaubt, die ein „berechtigtes Interesse“ daran haben. Oder Sie bitten den Verkäufer, Ihnen eine Kopie zur Verfügung zu stellen. Ist beides nicht möglich, können Sie auch einen Anwalt oder Notar darum bitten – dann natürlich gegen Entgeld.