Die Teilungserklärung beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die Teilungserklärung ist Grundlage dafür, eine Immobilie aufzuteilen und die Teile an unterschiedliche Besitzer verkaufen zu können. Sie ist daher bei einer Transaktion einer Eigentumswohnung ein äußerst wichtiges Dokument. Verkäufer sollten dieses Papier Kaufinteressenten spätestens während der Verhandlungen zur Verfügung stellen und frühzeitig beschaffen. Interessenten können es aber auch ggf. selbst einsehen.

Zusammenfassung: Darum ist die Teilungserklärung ein wichtiges Dokument

Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Grundbuchs. Sie regelt rechtsverbindlich die Aufteilung einer Immobilie innerhalb einer WEG sowie alle Rechte und Pflichten der Eigentümer. Kaufinteressenten sollten dieses Dokument unbedingt genau lesen, da Sie beim Kauf in die Eigentümergemeinschaft eintreten.

Was genau beinhaltet die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung definiert Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und möglicherweise auch Teileigentum oder Sondernutzungsrechte einer Eigentumswohnung. Anders gesagt geht aus diesem Dokument hervor, welche Personen einer Eigentümergemeinschaft welchen Anteil an der Immobilie besitzen oder/und benutzen dürfen.

Grundlage ist der Aufteilungsplan des Gebäudes. Ebenfalls notwendig ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die weist nach, dass eine Eigentumswohnung in sich abgeschlossen ist und baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt errichtet wurde – also jeweils unabhängig von den anderen Wohnungen genutzt werden kann. Das alles muss von der zuständigen Baubehörde geprüft und bescheinigt worden sein.

Diese Aufteilung bzw. der Aufteilungsplan ist zugleich Grundlage für Rechte und Pflichten der Eigentümer. Denn sie beinhaltet die Vergabe von Stimmrechten, Anteilen an den Kosten und vieles mehr. Üblich ist es, diese Anteile prozentual zum Gesamteigentum anzugeben. Wer beispielsweise 18 Prozent einer Immobilie besitzt, muss beim Aufbau von Instandhaltungsrücklagen o. Ä. 18 Prozent der Gesamtkosten tragen.

Weitere Inhalte des Dokuments

Enthalten sind weitere verbindliche Absprachen und Regeln. Dazu können unter anderem zählen:

• Es kann eine Beschränkung beim Verkauf einer Eigentumswohnung geben (Veräußerungszustimmung).
• Das Dokument kann Details zum Mitbestimmungsrecht am Gemeinschaftseigentum enthalten, die nicht immer dem Gewicht der Aufteilung der Flächen entsprechen müssen. Beispielsweise lassen sich Investoren bei Neubauprojekten häufig eine „vordefinierte“ Stimmenmehrheit eintragen.
• Optional kann die Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Teilungserklärung sein. Hier sollten Interessenten prüfen, ob sich daraus Widersprüche zu einzelnen Regelungen einer Teilungserklärung ergeben.
• Eine optionale Zustimmungspflicht der WEG bei baulichen Veränderungen an den Eigentumswohnungen einzelner Eigentümer ist ebenfalls sehr häufig Inhalt der Teilungserklärung.
• In einigen Teilungserklärungen ist das Vermieten an Dritte untersagt.

Darum sollten Verkäufer das Dokument bereithalten

Da es sich um ein sehr wichtiges Dokument handelt, sollten Verkäufer eine Kopie davon frühzeitig anfordern. Denn Interessenten werden danach fragen. Vielleicht liegt auch eine aktuelle Fassung im Immobilienordner vor. Letztlich dient das Dokument auch dazu, mögliche Fragen der Kaufinteressenten zu beantworten. Denn es enthält alle wichtigen Angaben zur Aufteilung, den Nutzungsrechten, Anteilen an den Kosten, Stimmrechten, zustimmungspflichtigen Umbauten und viele weitere für den Käufer entscheidende Details. Es ist eine Frage der Professionalität, dieses Papier und alle Angaben darin an Interessierte zu übermitteln. Anderenfalls kommt es nur zu unnötigen Verzögerungen und zu einem späteren Verkauf.

Woher bekommen Interessierte die Teilungserklärung?

Sollte der Verkäufer kein solches Dokument bereithalten, können Personen mit berechtigtem Interesse beim Grundbuchamt Einsicht beantragen. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

• Sie weisen das berechtigte Interesse nach (Kaufabsicht) oder legen eine Vollmacht des Eigentümers vor.
• Sie bitten einen Anwalt, die betreffende Teilungserklärung für Sie anzufordern. Das kostet zwar Geld, empfiehlt sich aber speziell dann, wenn Sie das Dokument ohnehin prüfen möchten.
• Sie bitten einen Notar darum, die Teilungserklärung für Sie anzufordern. Der kann Sie im Fall des erfolgreichen Kaufs später auch in die Teilungserklärung eintragen.

Tipps rund um die Teilungserklärung

• Kaufen Sie keine Eigentumswohnung, deren Teilungserklärung Sie nicht gesehen haben! In einer Teilungserklärung stehen einfach viel zu viele wichtige Dinge, als dass Sie riskieren sollten, sie nicht vorher gelesen zu haben!
• Wenn Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben, werden Sie als Eigentümer in die Teilungserklärung namentlich und notariell beglaubigt eingetragen – mit allen darin genannten Rechten und Pflichten.
• Das Dokument erlaubt eine Kontrolle von Angaben im Exposé. Im Zweifelsfall gelten bei einem Verkauf nämlich nicht die Angaben des Verkäufers, sondern immer die aus dem Teilungsplan.
• Als Verkäufer sollten Sie die wichtigsten Eckpunkte der Teilungserklärung zumindest auf Nachfrage nennen können, besser aber schriftlich fixieren oder sogar in das Exposé aufnehmen.

Übrigens: Namen der neuen Eigentümer (Käufer) werden in die Teilungserklärung aufgenommen. Die der alten Eigentümer (Verkäufer) werden üblicherweise (nur) durchgestrichen.