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Manche Mieter nutzen Gesetzeslücken zum Nachteil der Eigentümer aus und verursachen so großen wirtschaftlichen Schaden.
Manche Mieter nutzen Gesetzeslücken zum Nachteil der Eigentümer aus und verursachen so großen wirtschaftlichen Schaden.

Typische Probleme mit einem Mieter: So gehen Vermieter damit um

Vermieter freuen sich, wenn ihre Wohnungen langfristig an unproblematische und zuverlässige Vertragspartner vermietet sind. Allerdings kann es immer vorkommen, dass Probleme im Haus oder mit einzelnen Mietern viel Kraft kosten. Manchmal eskaliert ein Streit sogar und es stehen rechtliche Schritte im Raum. Wir stellen Ihnen in diesem Ratgeber häufiger Probleme mit Mietern vor und zeigen Ihnen Lösungen auf.

Eins vorweg: Es gibt kein immer funktionierendes Rezept, Streit zu vermeiden oder Probleme auszuschließen. Aber es gibt Vorbeugemaßnahmen, die bei einem freundlichen Umgangston beginnen, über einen klar formulierten Mietvertrag führen und zu deeskalierenden Maßnahmen reichen. Wenn es im Guten nicht klappt, bleiben Ihnen am Ende jedoch auch rechtliche Schritte. Auch diese stellen wir Ihnen vor.

Wichtig dabei: Nicht jede Mieterbeschwerde ist unbegründet. Mitunter sind Sie in der Pflicht, die Probleme zu beseitigen. Kommen Sie dieser Aufgabe nicht nach, drohen Ihnen nach § 536 Abs. 1 BGB sogar Mietkürzungen. Ein Grund mehr, sich die typischen Probleme mit Mietern einmal näher anzusehen.

Mietvertrag und Hausordnung sind wichtige Grundlagen

Bei allen Problemen mit Mietern hilft ein Blick in den Mietvertrag und in die Hausordnung. Sind dort die entsprechenden Eckpunkte zum jeweiligen Problem rechtskonform, klar und eindeutig geregelt, können Sie auf die vertraglichen Vereinbarungen verweisen. Das gilt bei einer Auseinandersetzung mit dem jeweiligen Mieter ebenso wie bei Beschwerden einer Mietpartei über eine andere.

In diesem Zusammenhang sollten Sie auf die unterschiedliche Bedeutung von Hausordnungen achten. Rechtsverbindlich als eine solche Vereinbarung nur dann, wenn sie Teil des Mietvertrags ist und damit eine vertragsgebundene Hausordnung. Eine allgemeine, „nur“ ausgehängte Hausordnung dagegen hat eher den Charakter einer Empfehlung.

Indem Sie die Vereinbarung zum Vertragsbestandteil machen, sichern Sie sich nicht nur ab. Sie haben auch eine Rechtsgrundlage, um Mieter bei Fehlverhalten abzumahnen und in letzter Konsequenz sogar eine Kündigung auszusprechen.

Ohne entsprechende rechtsverbindliche Grundlage sind Sanktionen dagegen schwerer umzusetzen. Ein wichtiger Punkt in Vertrag oder Hausordnung ist daher die Pflicht zur „gegenseitigen Rücksichtnahme“, mit der Sie bereits viele Probleme lösen können.

Um das alles besser nachvollziehen zu können, listen wir Ihnen hier besonders häufige Probleme mit Mietern auf. Wir stellen Ihnen dabei Lösungen vor, die das Problem einschränken oder beseitigen können.

Problem 1: Ruhestörungen durch einen Mieter

Ruhestörungen können viele Ursachen haben und werden vielfach subjektiv in unterschiedlichem Maß wahrgenommen. Teilweise liegen echte Verstöße vor, teilweise sind Beschwerden von Mietern eventuell unbegründet. Es ist eben ein Unterschied, ob jemand in einem Mehrfamilienhaus seine Musikanlage voll aufdreht oder eine lautstarke Party feiert oder ob jemand einmal in der Woche tagsüber Klavier übt.

Generell gilt für Sie: Ermitteln Sie das Problem, gleichen Sie den möglichen Verstoß gegen die Hausordnung ab. Dabei gilt: Tagsüber ist Lärm in Zimmerlautstärke zu akzeptieren, in den Ruhe- und Nachtzeiten gilt Nachtruhe. Etwas Toleranz ist von allen gefragt, aber übermäßiger Lärm ist zu vermeiden.

Lärmprotokoll kann entscheidend sein

Häufig handelt es sich um eine Beschwerde über einen anderen Mieter. Dabei reicht ein einmaliger Verstoß in der Regel nicht aus, um Maßnahmen zu rechtfertigen. Bitten Sie daher den sich beschwerenden Mieter darum, ein Lärmprotokoll zu führen und eventuell Lautstärkemessungen mit einer App oder ähnlichen Vorrichtung vorzunehmen. Das sind gute Anhaltspunkte, um, die Schwere der Lärmbelästigung zu prüfen. Zugleich zeigen Sie, dass Sie das Problem als solches verstanden und erkannt haben. Denn Sie geraten nun in die zweite Rolle des Vermittlers.

Klären Sie in einem Gespräch mit dem Verursacher, dass ein Problem samt Beschwerde vorliegt und sich die Ruhestörung nicht wiederholen sollte. Dabei ist etwas Fingerspitzengefühl gefragt, um daraus nicht einen Streit zwischen allen drei Beteiligten werden zu lassen.

Mietminderung kann drohen

Sie sollten handeln, da Sie sonst eine berechtigt Mietminderung fürchten müssen. Weigert sich der Verursacher, sein Verhalten zu ändern, können Sie bei Wiederholungen mit Bezug auf den Mietvertrag oder die Hausordnung eine Abmahnung aussprechen. Ändert sich auch danach nichts, können Sie als Folge daraus Schritte bis zu einer fristlosen Kündigung einleiten. Lassen Sie sich dazu juristisch beraten (Anwalt, Vermieterbund o. Ä.), denn die Rechtsprechung ist hier stark vom Einzelfall abhängig.

Achtung: Handelt es sich bei dem Lärm um Tritte, können Sie als Vermieter gefragt sein, eine Trittschalldämmung einzubauen. Wägen Sie hier ab, ob Sie selbst aktiv werden müssen, um die Ursache für den Missstand zu beseitigen.

Problem 2: Andere Fälle von Störung des Hausfriedens

Ähnlich gehen Sie bei anderen Fällen der Störung des Hausfriedens vor. Das kann ganz verschiedene Ursachen und „Qualitäten“ haben. Ein Mieter qualmt mit seiner Zigarette das Treppenhaus voll, der nächste grillt auf dem Balkon, ein anderer beleidigt oder bedroht einen Mitmieter. Ein weiterer stellt seine Schuhe im Treppenhaus ab oder ein anderer lagert Unrat im Eingangsbereich. Ebenfalls denkbar: Sie schießen die Tierhaltung komplett aus, aber ein Mieter schafft sich einen Hund an.

Das sind alles Vorkommnisse, um die Sie sich spätestens dann kümmern müssen, wenn es Beschwerden gibt. Zugleich handelt es sich fast nur um Dinge, die direkt oder indirekt über den Mietvertrag oder die Hausordnung geregelt sind – oder zumindest sein sollten.

Mediation und Problemlösung

Um den Frieden wieder herzustellen, sollten Sie mit den Beteiligten einzeln Gespräche führen. Finden Sie heraus, was vorgefallen ist und wer offenbar ursächlich schuldig ist. Sollte das nicht ausreichen, können Sie mit Verweis auf die Hausordnung oder den Mietvertrag für die Störung des Hausfriedens eine Abmahnung erteilen. Auch hier können Sie in letzter Konsequenz eine Kündigung auf den Weg bringen.

Aber Achtung: Agieren Sie umsichtig. Nicht jeder Verstoß rechtfertigt eine Abmahnung oder harte Kritik. Andere dagegen fordern ein schnelles und hartes Handeln. Gerade bei Übergriffen auf Mietern oder Straftaten sollten Sie zudem immer die Polizei einschalten. Manchmal geraten Sie vielleicht auch in einen länger schwelenden Nachbarschaftsstreit.

Denken Sie dann daran, dass Sie bei Bedarf Dritte zur Konfliktlösung einbinden können. Das gilt insbesondere, wenn besondere Lebensumstände eines Mieters die Probleme forcieren: Alkohol, Drogen, Krankheiten. Dann sollten Sie auch Angehörige verständigen, den psychosozialen Dienst kontaktieren oder beim Sozialamt um Rat fragen.

Problem 3: Die Miete bleibt aus

Eine Horrorvorstellung für Vermieter ist ein Mieter, der seine Miete nicht regelmäßig zahlt. Obwohl sich das niemand wünscht, gehört eine Kündigung wegen ausbleibender Zahlung zu den häufigsten Gründen einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Verspätete Zahlungen sind ärgerlich, aber nicht immer zwingend ein Grund, gegen den Mieter vorzugehen. Sie können es freundschaftlich versuchen: Fragen Sie nach, ob es nachvollziehbare Ursachen gibt. Entscheiden Sie, ob Sie den Mieter ermahnen, die Zahlungen regelmäßig und pünktlich zu leisten. Rechnen Sie dabei durchaus damit, dass nicht jede schlüssig klingende Entschuldigung stimmen muss. Manchmal ist es jedoch sinnvoll, sonst zuverlässigen Mietern in einer finanziell angespannten Situation entgegenzukommen.

Fehlende Zahlungen rechtfertigen Kündigung

Wenn Sie sich anders entscheiden, können Sie direkt handeln. Um die Form zu wahren, sollten Sie nach einer nicht erfolgten Zahlung oder sich häufenden verspäteten Überweisungen den Mieter schriftlich um pünktliche Zahlungen bitten oder direkt kündigen. Sie haben das Recht auf Ihrer Seite: Es gilt § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB.

Demnach ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich, wenn eine Monatsmiete fast vollständig oder ganz ausfällt und der Mieter auch im zweiten Monat nicht zahlt oder der Mietrückstand nach und nach zwei Monatsmieten beträgt. Das gilt auch dann, wenn er immer wieder Abschläge zahlt. Es ist keine Abmahnung erforderlich. Sie können direkt fristlos kündigen. Aber: Zahlt der Mieter dann doch noch, ist die Kündigung wirkungslos!

Problem 4: Der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht oder Vertragspflicht nicht nach

Ein typischer Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist ein lockerer Umgang mit den Mieterpflichten. Ein Beispiel ist das falsche oder fehlende Lüften der Wohnung, wodurch Schimmel entsteht. Weitere Beispiele sind die Weigerung, das Treppenhaus zu reinigen, Winterdienst zu leisten und den Garten zu pflegen. Ebenso möglich: Der Mieter baut die Wohnung um und verändert so die Substanz der Immobilie.

In diesen Fällen sollten Sie genau prüfen, welche Vereinbarung vorliegt. Ist zum Beispiel die Treppenhausreinigung nur über eine allgemeine Hausordnung geregelt, die nicht Bestandteil des Mietvertrags ist? Dann ist der Mieter im Recht. Sie können nur die Dinge erwarten, die Sie auch vereinbart haben. Ebenso dürfen Sie nicht die Qualität der Arbeiten definieren. Es reicht, wenn der Mieter zum Beispiel putzt oder den Rasen mäht und Pflanzen gießt. Sie können nicht vorschreiben, wie genau die Arbeiten auszuführen sind.

Verschiedene Optionen bei Pflichtverletzung

Treten Probleme auf, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie Sie vorgehen können:

  • Bei Vertragsverletzungen (Treppenhaus, Winterdienst, Gartenpflege usw.) haben Sie die Möglichkeit, den Mieter mit Verweis auf den Vertrag/die Hausordnung abzumahnen. Kommt er auch zukünftig seiner Pflicht nicht nach, können Sie eine Kündigung prüfen.
  • Beschädigungen, Schäden oder scheinbare Vertragsverletzungen wie falsche oder fehlendes Lüften können zusätzlich zu Schadensersatzansprüchen führen. Hat sich beispielsweise Schimmel gebildet, weil der Mieter nicht geheizt oder gelüftet hat, sind Sie nicht nur abmahnberechtigt. Sie können auch die Kostenübernahme für die Schadensbeseitigung vom Mieter verlangen. Aber: Häufig handelt es sich um Folgen, die erst beim Auszug erkannt werden. In diesem Fall ist es nicht immer zweifelsfrei nachweisbar, wodurch die Schäden entstanden sind. Ein Gutachter kann dann die Bausubstanz prüfen. Denn nicht immer muss ein Fehlverhalten vorliegen. Manchmal sind es auch Dämmungen oder defekte Fenster, die solche oder ähnliche Probleme verursachen.
  • Bauliche Veränderungen an der Immobilie müssen Sie nicht tolerieren. Sie können verlangen, dass der Mieter Umbauten oder Einbauten rückgängig macht. Betroffen sind zum Beispiel fest verklebter Teppich, eine neue Dusche, eine Katzenklappe oder eine neue Zwischendecke sowie ein Carport. Greifen diese allerdings nicht in die Bausubstanz ein, müssen Sie die Änderung bis zum Auszug des Mieters tolerieren. Erst dann muss der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Ist die Bausubstanz betroffen, können Sie mit Fristsetzung zur Änderung abmahnen und bei Nichtbefolgen eine Kündigung aussprechen.

Problem 5: Der Mieter vermietet die Wohnung an Dritte

Sie sollten bereits im Mietvertrag das Untervermieten oder Weitervermieten ausschließen. Das hält dem Mieter die Rechtslage vor Augen. Denn er muss sich Ihre Zustimmung einholen, anderenfalls darf er Dritten die Wohnung nicht gegen Entgelt überlassen.

In einem solchen Fall haben Sie nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Recht zur sofortigen Kündigung. Sprechen Sie jedoch vorher mit dem Mieter. Eventuell war er sich darüber nicht im Klaren und Sie würden ihn gern als Mieter behalten.

Problem 6: Der Mieter verweigert den Zugang zur Wohnung

Es gibt immer wieder Gründe, dass ein Vermieter Zugang zur vermieteten Wohnung erhalten möchte. Grundsätzlich ist das nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Handelt es sich jedoch um einen wichtigen Grund, muss der Mieter zustimmen. Eine Weigerung führt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes sogar dazu, dass eine fristlose Kündigung rechtens ist (BGH, Urteil vom 05. Oktober 2010, Az. VIII ZR 221/09).

Das gilt zum Beispiel auch, wenn ein Messi-Verdacht vorliegt. Erste Urteile (unter anderem AG Ludwigshafen, Urteil vom 29. März 2021, 2i C 228/20) dazu zeigen, dass der Vermieter das Recht hat, den Zutritt einzufordern, um sich über den Zustand der Wohnung zu informieren.

Praxisrelevant: Zutritt zum Ablesen von Zählerständen und Wartung der Rauchmelder

In der Praxis verbreitet ist das Problem, wenn Sie etwa in der Wohnung liegende Zähler erfassen müssen. Denn der Mieter hat ein Recht auf eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Sollten Sie die Daten nicht rechtzeitig erfassen und nicht nachholen können, müssen Sie den Verbrauch schätzen (BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az. VIII ZR 373/04). Der Mieter hat übrigens kein Recht auf eine Ablesung nach Feierabend (AG Saarbrücken, Urteil vom 05. September 2018, Az. 3 C 477/17).

Etwas strenger sind die Regeln bei der Wartung von Rauchmeldern oder ähnlichen sicherheitsrelevanten Technologien. Hier spricht das Landgericht Konstanz dem Vermieter das Recht auf eine außerordentliche Kündigung zu (LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2017 – 11 S 83/17a).

Bieten Sie schriftlich Terminvorschläge an

Für Vermieter wichtig: Wenn Sie Zugang benötigen, machen Sie dem Mieter rechtzeitig vorab mehrere Terminvorschläge. Sollten diese fehlschlagen, setzen Sie schriftlich eine Frist zur Terminvereinbarung. Kommt der Mieter dem nicht nach, haben Sie gemäß § 543 Abs. 1 BGB allgemein oder nach § 543 Abs. 2 Punkt 2 BGB aus Sicherheitsgründen das Recht zu einer fristlosen Kündigung.

Übrigens kann auch eine Vertragsverletzung vorliegen, wenn im Mietvertrag ein Zutrittsrecht nach Terminvereinbarung eindeutig definiert ist. Dieses Recht sollten sich Vermieter auch sichern, um bei einer Neuvermietung eine Besichtigung noch während der Vertragsdauer des aktuellen Mieters zu sichern. Eine fristlose Kündigung wäre in diesem Fall jedoch wenig effektiv.

Viele Probleme lassen sich im Vorfeld vermeiden oder abschwächen

Es ist nicht immer leicht, die richtige Antwort auf Probleme mit Mietern zu finden. Die beste Reaktion: Bleiben Sie offen für die Probleme, reagieren Sie sachlich und lösungsorientiert. Es gibt durchaus Mieter, die wegen vieler Kleinigkeiten „nörgeln“, während andere ständig ernsthafte Probleme verursachen. Beiden sollten Sie mit einer angemessenen Antwort begegnen.

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, Dritte einzuschalten. Eine gute Lösung kann eine Hausverwaltung oder ein WEG-Verwalter als Puffer zwischen den Beteiligten sein. In schwierigen Fällen ist es möglicherweise ratsam, eine Mediation zwischen Mietern einzuschalten oder im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern eine Schiedsstelle zu akzeptieren. Dieses Vorgehen kann die Wogen glätten, die bei akuten Problemen schnell entstehen können.

Dokumentieren Sie das Problem und Ihre Lösungsversuche!

Ein relevanter Punkt bei vielen Problemen mit Mietern ist, dass Sie die Sachlage und Ihr Vorgehen gut dokumentieren. Kommt es zum Äußersten, werden Sie Ihre Schritte begründen müssen. Dazu gehört auch, dass Sie aufzeigen, welche Lösungsversuche Sie unternommen haben. Das heißt:

  • Erfassen Sie Beschwerden,
  • antworten Sie immer (zusätzlich) schriftlich,
  • dokumentieren Sie das gesamte Vorgehen detailliert,
  • setzen Sie bei Abmahnungen schriftliche Termine zur Problembeseitigung/Lösung (Einschreiben empfehlenswert).

Die Klage als letzte Option: Das ist bei Mieterproblemen zu beachten

In wenigen Fällen werden auch die Ihre besten Absichten nicht fruchten. Sie müssen handeln. Prüfen Sie vor einer fristlosen Kündigung noch einmal Vertrag, Hausordnung und ihre Dokumentation genau. Fragen Sie einen Fachanwalt, ob Ihre Einschätzung richtig ist und lassen Sie sich über die Form der Kündigung beraten. Denn verfehlt das Schreiben das Ziel und der Mieter verweigert den Auszug, bleibt Ihnen nur der Klageweg. Es ist entscheidend, dass Ihnen dann keine Rechtsfehler unterlaufen sind. Sonst bleibt Ihnen das Problem mit dem Mieter eventuell vorerst erhalten.

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