Die Miete erhöhen: Bei Mieterhöhungen kommt es auf Details an

Das Thema Mieterhöhungen ist für beide Seiten – Mieter und Vermieter – nicht ganz einfach. Mieter sind typischerweise nicht begeistert von höheren Mieten, müssen aber nicht alle Änderungen akzeptieren. Vermieter dagegen wünschen möglichst sichere, ausreichende Mieteinnahmen, müssen Erhöhungen aber korrekt auf den Weg bringen. In diesem Ratgeber erklären wir, wie Mieterhöhungen umsetzbar sind, welches Vorgehen ratsam ist und ob Mieter mit jeder Erhöhung einverstanden sein müssen.

So funktioniert es korrekt: Mieterhöhung verlangen – Fristen und Betrag

Die wichtigste Regel: Die Ausgestaltung der Mieterhöhung ist vom Mietvertrag abhängig.

• Bei einem Staffelmietvertrag ist die Miete auf Jahre festgesetzt. Die genauen Details erläutern wir im Ratgeber zum Thema Staffelmiete.
• Bei einem Indexmietvertrag kann der Vermieter maximal einen Inflationsausgleich verlangen. Details erläutern wir im Ratgeber zum Thema Indexmiete.
• Bei einem Standardmietvertrag kann der Vermieter die Mieterhöhung maximal nach zwölf Monaten mit einer Frist von drei weiteren Monaten ankündigen, sodass die neue Miete frühestens nach 15 Monaten gilt. Der Mieter muss aber bis zwei Monate nach der Ankündigung zustimmen. Unterbleibt dies, tritt die Erhöhung nicht in Kraft, der Vermieter kann diese aber einklagen.
• Die Erhöhung bei Standardmietverträgen ist maximal nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Bei einer Mietpreisbremse gelten zusätzlich Kappungsgrenzen.

Die Fristen: Mieterhöhung frühestens nach zwölf Monaten ankündigen

Bei einem Standardmietvertrag kann die Miete dann erhöht werden, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Allerdings darf der Vermieter die Steigerung frühestens nach zwölf Monaten ankündigen und dabei eine Frist von drei Monaten bis zur Erhöhung einhalten. Damit bleibt jeder Mietpreis mindestens 15 Monate gültig.

Die Erhöhung muss der Vermieter schriftlich mitteilen. Zur Fristwahrung kommt es auf den Eingang beim Mieter an. Denn der neue Mietpreis gilt erst drei Monate nach Zugang der Ankündigung.

Wichtig: Der neue Mietpreis muss begründet werden. Das Anschreiben sollte daher neben der neuen Kaltmiete und dem Datum der ersten Zahlung des neuen Betrags einen Hinweis auf § 558 BGB und auf die aktuelle Vergleichsmiete und die Quelle enthalten. Mehr dazu folgt unten. Ebenso sollte die gesetzliche Frist von zwei Monaten für die Bitte um Zustimmung gesetzt werden. Es ist hilfreich, eine Zustimmungsvorlage beizufügen.

Beispiel: Frau Meier möchte die Kaltmiete von 9,20 Euro auf 10,30 Euro pro Quadratmeter anheben. Die letzte Mieterhöhung (oder die Vertragsunterzeichnung) für ihren Mieter Herrn Müller gab es ein Jahr zuvor zum 1. Mai. Frau Meier kann dann ab 1. Mai einen Mieterhöhungswunsch schriftlich mitteilen, der frühestens zum 1. August (nach 15 Monaten) in Kraft tritt. Allerdings muss Herr Müller dazu bis zum 1. Juli zustimmen.

Mieter kann Mieterhöhungswunsch ablehnen

Denn es gibt ein Detail, das viele Vermieter unterschätzen: Der Mieter muss dem Wunsch nach einer höheren Miete explizit zustimmen. Bleibt das aus, greift der Mieterhöhungswunsch nicht und der alte Mietpreis bleibt bestehen. Der Vermieter kann aber seinen Wunsch auf dem Rechtsweg einklagen. Das wäre eine für beide Seiten unschöne Eskalation. Auch darum ist die nachvollziehbare Begründung im Anschreiben wichtig.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Laut § 561 BGB hat der Mieter bei Ankündigung einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Dieses muss innerhalb der zweimonatlichen Zustimmungsfrist in Anspruch genommen werden und gilt zum Ende des übernächsten Monats.

Welche Steigerung ist erlaubt? Darauf kommt es beim Erhöhen der Miete an

Es gibt eine Voraussetzung, um die Miete überhaupt anheben zu können: Die aktuelle Kaltmiete muss unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und danach dieser maximal entsprechen.

Zusätzlich dürfen Vermieter die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent anheben. Gilt eine Mietpreisbremse, ist diese Grenze niedriger und liegt bei 15 Prozent (Stand 5/2026). Durch diese Kappungsgrenzen ist es nicht immer möglich, eine niedrige Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben.

Ortsübliche Vergleichsmiete – was bedeutet das?

Grundlage aller Erhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie bestimmt, ob und bis wohin der Vermieter die Kaltmiete anheben darf. Es gibt verschiedene Wege, um diesen Wert zu ermitteln:

• Offizieller Mietspiegel der Gemeinde: Jede Gemeinde veröffentlicht in regelmäßigen Abständen (zwei Jahre) einen Mietspiegel. Die Gemeinden geben die typischen Miethöhe unterteilt nach Ausstattung der Wohnungen und Lage an. Ebenso enthalten die Daten Faktoren, die den Wohnwert erhöhen und verringern können. Das Problem: Die Daten sind nicht besonders leicht zu lesen und bei Veröffentlichung bereits etwas veraltet. In einigen Gemeinden wird der Mietspiegel zudem angefochten, wodurch er dort nur bedingt als Quelle für die Vergleichsmiete taugt.
• Drei Vergleichsmieten: Wenn der Vermieter drei Vergleichsmieten ähnlicher Wohnungen in ähnlichem Zustand und vergleichbarer Lage nennt, reicht das für eine Begründung des Mietsteigerungswunsches aus. Vorteil: Diese Vergleichsmieten erlauben ggf. Steigerungen über die im Mietspiegel genannten Grenzen hinaus. Das ist möglich bei Neuverträgen als Vergleichsquelle, die bis zu 20 Prozent höher liegen dürfen.
• Gutachten: In seltenen Fällen kann ein Sachverständigengutachten eine Begründung für eine Mietsteigerung liefern. Da Gutachten aber teuer sind, ist dieser Fall nur bei einem fehlenden Mietspiegel oder Vergleichsobjekten im Falle von juristischen Auseinandersetzungen sinnvoll.

Es ist erforderlich, einen der drei Punkte als Begründung anzuführen. Das beugt Konflikten mit dem Mieter vor und ist im Streitfall – auch vor Gericht – eine klare Grundlage zur Lösung des Konflikts.

Sonderfall: Mieterhöhung nach Modernisierungen

Um Vermietern mehr Flexibilität beim Modernisieren zu geben, gibt es bei größeren Verbesserungen an der Immobilie eine Sonderregelung. Zum Zuge kommen die §§559 ff. BGB. Demnach kann der Vermieter die Kosten von Modernisierungen bis zu einer Höhe von acht Prozent auf die Jahresmiete pro Wohnung umlegen.

Der Wunsch nach einer Erhöhung muss in diesem Fall detailliert berechnet erläutert und die Maßnahme angekündigt werden. Es gelten die gleichen Fristen. Die Anwendung des höheren Mietzinses folgt aber erst nach sechs Monaten, wenn der tatsächliche Betrag zehn Prozent über den zuvor errechneten hinausgeht oder die Modernisierungsmaßnahme dem Mieter nicht korrekt angekündigt wurden.

Sonderfall: Mietpreisbremse

Befindet sich die vermietete Immobilie in einer Gemeinde mit angespannter Wohnsituation, gilt die Mietpreisbremse. Daraus ergeben sich zusätzliche Beschränkungen:

• Die Mieterhöhung darf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen.
• Bei Neuvermietungen ist die Miete auf maximal zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
• Ausnahmen sind Neubauten ab Oktober 2014.
• Sonderfälle sind möblierte Wohnungen.
• Nach großen Modernisierungen (wenigstens ein Drittel der Neubaukosten) fällt die Mietpreisbremse weg, bei kleinen Modernisierungen darf der Vermieter bis zu acht Prozent der Kosten umlegen.

Mietpreiserhöhung: Für beide Seiten ein heikles Thema

Es ist bekannt, dass ein Großteil der Privat-Vermieter selten die Mieten erhöht. Teilweise wird der Mietpreis oft jahrelang nicht geändert. Mieter und Vermieter haben sich aneinander „gewöhnt“, man ist zufrieden mit dem Status quo.

Ab einem gewissen Punkt sollten Vermieter allerdings auf ihre Mieter zugehen und einen höheren Quadratmeterpreis verlangen. Es gibt zwei wichtige Gründe:

• Der Marktpreis von vermieteten Immobilien richtet sich auch nach den aktuellen Mieteinnahmen. Liegen diese deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten, kann der Verkaufserlös beträchtlich sinken.
• Niedrige Mieten bedeuten einen geringen Cashflow. Dieser bedeutet bei anstehenden Modernisierungen oder Reparaturen geringere Rücklagen. Der Vermieter zahlt im Extremfall die Kosten aus eigener Tasche oder muss verzichten.

Es ist für Vermieter wirtschaftlich erforderlich, die Mieten regelmäßig so anzuheben, dass sie mit der Entwicklung ortsüblicher Vergleichsmieten Schritt halten. Anderenfalls führt das zu erheblichen finanziellen Nachteilen. Sind Immobilien beispielsweise ein Teil der Altersvorsorge, kann das zu einer besonders schwierigen Situation führen. Das Vorhaben ist aber auch riskant: Eine Erhöhung kann bedeuten, dass der Mieter kündigt und unerwarteter Aufwand durch Neuvermietung entsteht.

Auch für Mieter ist eine angemessene Miete sinnvoll. Nimmt der Vermieter nicht genug Geld ein, kann es zu einem Investitionsstau kommen, was eine Abwertung des Wohnwertes bedeutet. Sie müssen dazu jedoch dem Wunsch des Vermieters zustimmen oder laufen Gefahr, sich in eine rechtliche Auseinandersetzung zu begeben. Die Alternativen sind je nach Ort jedoch überschaubar, sodass eine Kündigung bzw. ein Umzug selten zielführend ist. Bei Zweifeln an der Begründung oder einer besonderen finanziellen Belastung sollten sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen oder eine Mieterorganisation einschalten. Im Zweifelsfall ist dem Vermieter in vielen Fällen ein gutes langfristiges Mietverhältnis mehr wert als eine volle Umsetzung des Erhöhungswunsches.

Kurz: Für beide Seiten ist das keine schöne Situation. Darum ist es gut, wenn sich beide Seiten neben der rechtlichen, auch die „menschliche Seite“ einer Mietpreiserhöhung klarmachen und den Vorgang professionell und gesprächsbereit angehen.