Kündigungen von privaten Mietverhältnissen

Dieses Thema ist für Vermieterinnen und Vermieter ebenso interessant wie für Menschen, die eine an private Nutzerinnen oder Nutzer vermietete Immobilie kaufen wollen. Da stellt sich gleich schon die Frage nach dem in allen gesetzlichen Regelungen stets wiederkehrenden Begriff des „berechtigten Interesses“, denn nur bei „berechtigtem Interesse“ können Mietverträge seitens der Vermieter ohne Einhaltung gesetzlich vorgeschriebener Fristen gekündigt werden. Was ist dieses Interesse also genau? Der Verkauf einer Immobilie ist es schon mal nicht, sagen Gerichtsurteile übereinstimmend. Was dann? Der berühmt-berüchtigte Eigenbedarf? Ja. Doch der ist ziemlich strikt geregelt. Eigenbedarf besteht nur, wenn Vermieter die Immobilie zu Wohnzwecken für sich, für Angehörige ihres Haushalts oder ihrer Familie nachweislich brauchen.

Doch das sind alles eher Sonderfälle, nicht unbedingt die Regel, denn beim Verkauf vermieteter Immobilien gilt fast immer der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Was also sind die gültigen Regeln?

Regeln zur Kündigung von Mietverhältnissen

Erstens gibt es die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. „Ordentlich“ ist alles, was vertraglich vereinbarte Regeln einhält – und die sind fast immer im Mietvertrag geregelt. Dauert das Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum, kommen – ganz unabhängig vom Mietvertrag – noch für alle Vermieterinnen und Vermieter gültige Fristen hinzu.

Außerordentliche Kündigungen

Außerordentliche Kündigungen erfolgen oft dann, wenn sich Mieterinnen oder Mieter außerordentlich schlecht benehmen – indem sie etwa die Miete mehrfach schuldig bleiben. Auch erhebliche Mängeln am Wohnraum können besondere Kündigungsfristen möglich machen.

Dann gibt es noch die Verwertungskündigung – die darf nur ausgesprochen werden, wenn Vermieter die Immobilie gar nicht oder nur unter erheblichen wirtschaftlichen Einbußen beziehungsweise unter unzumutbaren Bedingungen mitsamt der bestehenden Mietverträge verkaufen könnte. Auch dann sind unter Umständen außerordentliche Kündigungen möglich.

Kündigungen sind heikel und sollten immer rechtssicher, sachlich und mit großer Sorgfalt vorgenommen werden.

Ordentliche Kündigungen

Sie sind in aller Regel über den Mietvertrag geregelt und können besondere Bedingungen enthalten wie etwa in Staffel- oder Indexmietverträgen. Grundsätzlich aber gilt: Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag in aller Regel immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es in solchen Fällen nicht an. Für Vermieter dagegen gelten andere Regeln, nämlich die gestaffelten Kündigungsfristen. Diese Fristenregelung zur ordentlichen Kündigung ist die zweite wichtige Regel, die es bei der Kündigung von Mietverhältnissen zu beachten gilt. Die jeweilige Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Wie lang sind diese Fristen?

• Besteht das Mietverhältnis 5 Jahre oder weniger, beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter drei Monate
• Besteht das Mietverhältnis zwischen 5 und 8 Jahren, beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter sechs Monate
• Besteht das Mietverhältnis 8 Jahre oder noch länger, beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter neun Monate

Achtung! Alles hier Dargestellte bezieht sich ausschließlich auf Miete und Vermietung von privatem Wohnraum! Bei gewerblich vermieteten Immobilien gelten andere Regeln – die erfahren Sie hier: Gewerbemietverträge