Mieterauswahl: eine kurze Checkliste

Beim Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses konzentrieren sich viele Vermieter zunächst auf ein informatives und ansprechendes Inserat. Ein weiterer wichtiger Punkt ist ein gutes Händchen bei der Mieterauswahl. Denn so vermeiden Vermieter Ärger oder Zahlungsausfälle. Aber welche Kriterien sind eine gute Entscheidungshilfe? Wir nennen Ihnen einige Punkte, die Sie bei der Suche nach einem neuen Mieter beachten sollten.

Darum ist die Mieterauswahl so wichtig

Es gibt keine Garantie, dass Sie mit einer Checkliste den perfekten Mieter finden. Aber die einzelnen Punkte reduzieren das Risiko, dass es später zu Problemen kommt.

Ein unstetiges oder zu geringes Einkommen kann zum Beispiel früher oder später zu einem Verzug der Mietzahlung führen. Eine Klavierspielerin könnte die Ruhe stören und eine Studenten-WG sieht nach Partys bis in die Nacht aus. Paare mit kleinen Kindern sind für einige Mitmieter möglicherweise ebenfalls potenzielle Ruhestörer. Exotische Tiere wie Schlangen können sogar eine Angstatmosphäre schaffen. All das führt zu möglichen finanziellen Nachteilen oder zu einer Störung der Mietergemeinschaft.

Wenn Sie solche Punkte im Vorfeld abklopfen und sich ein möglichst umfassendes Bild von den Interessenten machen, können Sie einen großen Teil potenzieller „Risikokandidaten“ bei der Mieterauswahl ausschließen. Sie haben nämlich einen Vorteil: Niemand zwingt Sie, Ihre Wohnung an einen Kandidaten vermieten zu müssen. Aber: Vermeiden Sie Absagen vor Abschluss des Prozesses, da sich Personen sonst wegen ihrer enthnischen Herkunft, Religion oder anderen Punkten bei der Wohnungsvergabe benachteiligt und diskriminiert fühlen könnten.

Es kommt auf die Hausgemeinschaft an

Einen Punkt sollten Sie beachten: Es kommt auf die Hausgemeinschaft an, welcher Mietinteressent die beste Wahl ist. In einem lebhaften Haus werden ruhebedürftige Personen sich nicht wohlfühlen und es kommt schneller zu Konflikten. In einer „gesetzten“ Mieterstruktur ist es gegenteilig. So sollten Sie immer auch mit Blick auf die aktuelle Gemeinschaft entscheiden.

Checkliste: die wichtigsten Kriterien bei der Mieterauswahl

Sie haben mindestens die Möglichkeiten, Kandidaten etwas genauer zu durchleuchten. Häufig ergibt sich daraus noch ein weiteres Gespräch für die Interessenten in der engsten Auswahl, bei dem Sie letzte Details klären können. Allerdings sollten Sie sich strikt an die Datenschutzgrundverordnung halten und Daten erst dann abfragen, wenn es zulässaig ist. Aber was genau sollten Sie prüfen?

1. Lesen Sie die Bewerbungsschreiben der Mietinteressenten. Wie ist der Stil? Sind alle Fragen ausreichend beantwortet? Welchen Eindruck macht der jeweilige Bewerber? Das Schreiben ist ein sehr gutes Indiz, um „Wackelkandidaten“ schon im Vorfeld auszusortieren.
2. Prüfen Sie Einkommen und Bonität. Lassen Sie sich die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung) zeigen und fordern Sie eventuell einen Bonitätsnachweis an. Das ist per Selbstauskunft bei der Schufa oder zum Beispiel durch Nachweise von Kontoabfragediensten möglich. (Hinweis: EIne solche Abfrage ist erst zur Vertragsunterzeichnung statthaft.) Ein zu geringes oder schwankendes Gehalt sowie eine geringe Bonität oder Hinweise auf Zahlungsverzug sind ein Warnsignal. Faustregel: Die Miete sollte maximal 40 – 60 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen.
3. Sonderfall: Mietzahlungen durch ein Amt. Eine sichere Mietzahlung ist abweichend davon auch im Fall von regelmäßigen Zahlungen durch ein Amt gewährleistet. Es gibt Vermieter, denen die sichere Mietzahlung durch zum Beispiel Bürgergeld/Sozialhilfe oder Rente wichtig ist. Prüfen Sie die Bescheide.
4. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung belegt die regelmäßige Zahlung der Miete. Das Formular kann vom Vorvermieter ausgestellt werden oder ein Kontoabfragedienst bestätigt die pünktlichen Zahlungen. Sind Probleme erkennbar, sollten Sie diese Kandidaten bei der Mieterauswahl ausschließen. Diese Unterlagen dürfen Sie erst zur Vertrgsunterzeichnung anfordern.
5. Fordern Sie eine freiwillige Mieterselbstauskunft ein. Darin machen die Interessenten nicht nur Angaben zum Gehalt, sondern geben auch weitere Details preis, die für die Vergabe der Wohnung wichtig sein können. Unter anderem können Sie so das Spielen eines Musikinstruments oder die Tierhaltung abfragen. Auch die Anzahl und das Alter der einziehenden Personen fragen Sie so ab. Nicht zuletzt sind auch laufende Insolvenzverfahren und ähnliche Vorkommnisse berechtigte Aspekte, zu denen Sie um eine Auskunft bitten dürfen. Aus den Antworten lassen sich Rückschlüsse ziehen, ob die Kandidaten in das Mietergefüge passen. Auch die Mieterselbstauskunft dürfen Sie erst zur Vertrgsunterzeichnung anfordern.
6. Prüfen Sie, ob der Mietinteressent sich wirklich über den Einzugstermin bewusst ist. Besonders bei kurzfristig zu vergebenen Wohnungen gibt es immer wieder Bewerber, die noch nicht gekündigt haben und den Vertrag gern ein oder zwei Monate später beginnen lassen möchten oder sogar kurzfristig vor Vertragsunterzeichnung abspringen. Das kann bei der Mieterauswahl durch Verzögerung bares Geld kosten.
7. Welchen Eindruck machen die Kandidaten beim oder nach dem Besichtigungstermin? Das persönliche Gespräch von Angesicht zu Angesicht ändert so manchen Eindruck, der durch Mails oder Dokumente entstanden ist. Wie wirken die Kandidaten? Sind die gemachten Angaben glaubwürdig? Wie reagieren die Interessenten auf Nachfragen zu Umzugsgründen, Arbeit oder für Sie wichtige Punkte aus der Hausordnung wie Tierhaltung oder Kehrdienste? Sprechen Sie einfach relevante Themen an und gewinnen Sie einen intensiveren Eindruck. Tipp: Vereinbaren Sie Einzeltermine. Die ruhigere Atmosphäre erleichtert Ihnen die Kommunikation mit allen Interessenten. Beachten Sie, dass Fragen zu Haushaltsgröße, Einkommen und Haustieren usw. erst nach der Besichtigung bei Interesse des Mieters gestellt werden dürfen.
8. Klären Sie letzte Punkte. Gibt es nach dem Besichtigungstermin noch Unstimmigkeiten oder fehlende Angaben, fragen Sie die Kandidaten danach. So lassen sich vor der Vertragsunterzeichnung die letzten Details klären.
9. Achten Sie darauf, dass der Mieter zur Wohnung passt. Es gibt beispielsweise klar erkennbare Probleme, wenn Sie sich für Senioren in Wohnungen im vierten Stock ohne Aufzug oder jemanden entscheiden, der den eigenen Garten im vermieteten Haus nicht pflegen möchte. Auch eine Familie mit zwei Kindern in einer Dreizimmerwohnung wird kaum auf Dauer funktionieren können.

Noch einmal der wichtige Hinweis: Rechtlich dürfen Sie viele Auskünfte erst nach der Besichtigung oder gar erst für die Vertragsunterzeichnung einholen. In der Praxis werden Ihnen zwar die meisten Wohnungssuchenden bei großer Konkurrenz die Angaben frühzeitig bereitstellen, um sich von der Masse der Bewerber abzuheben. Aber Sie dürfen nicht aktiv danach fragen. Einige werden die Angaben daher erst nach einer Besichtigung liefern wollen. Das ist zu respektieren.

Die Bewerbermappe von Rentcard – alle Infos zusammengefasst

Wir von ohne-makler arbeiten mit Rentcard zusammen. Wir nutzen diese digitale Bewerbermappe, die Wohnungssuchende in unserem Kundenaccount kostenlos erhalten können. Wir empfehlen diesen Service, da darüber alle relevanten Abfragen automatisiert erfolgen und die Mietinteressenten eigene Dokumente hochladen können. Diese Bewerbermappe macht es Vermietern und Mietern einfach, die Daten zum vom Mieter gewünschten Zeitpunkt auszutauschen. Als Vermieter können Sie auf diesen Service hinweisen, um alle Dokumente und Angaben in einer übersichtlichen Form erhalten zu können.

Finden Sie den perfekten Mieter

Übrigens sind die beliebtesten Mieter etwas ältere kinderlose Paare, bei denen beide berufstätig sind. Denn diese bringen zwei Einkommen mit und gelten als sehr wahrscheinlich ruhig. Ob das für Sie ebenfalls die perfekten Mieter sind, hängt aber ganz von Ihrer Immobilie und Ihren Vorstellungen ab. Auch wenn es keine Garantie gibt: Je besser der neue Mieter passt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit von Problemen. Unsere kleine Checkliste gibt Ihnen Anhaltspunkte, worauf Sie bei der Auswahl Ihrer Interessenten achten sollten.