Räumungsklagen bei vermieteten Immobilien

Es müssen ja nicht gleich Mietnomaden sein, auch andere Gründe können dazu führen, dass Vermieter eine Räumungsklage in die Wege leiten müssen. Die Gründe für eine Räumungsklage können sehr unterschiedlich sein. Nicht selten wird sie beispielsweise auch in Gewerbeimmobilien nötig. Wie auch immer: Eine Räumungsklage ist nie angenehm – und wir erklären Ihnen hier Schritt für Schritt, was Sie unternehmen sollten, wenn das auf Sie zukommt:

Schritt 1

Sie schreiben eine erste Abmahnung mit einer Frist von zehn Tagen. Das ist allerdings erst dann möglich, wenn der Mieter mindestens einen Monat mit der Miete im Rückstand ist. Wie alles, was Sie an Schritten unternehmen müssen, sollte auch dieses Dokument bereits schriftlich formuliert sein. Und als Einschreiben mit Rückantwort zugestellt werden.

Schritt 2

Ist diese Frist ohne sichtbare Folgen vergangen, kann eine ordentliche Kündigung erfolgen. Die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist muss dabei selbstverständlich eingehalten werden.

Schritt 3

Ist der Mieter zwei oder noch mehr Monatsmieten schuldig geblieben, darf sofort fristlos gekündigt werden. Und zwar spätestens ab jetzt UNBEDINGT schriftlich per Einschreiben mit Rückantwort.

Schritt 4

Gibt es auf die fristlose Kündigung keine Reaktion, sollte der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirken. In welchen Fällen und vor allem: wie geht das? Befindet sich ein Mieter bereits in Zahlungsverzug oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht zumutbar (Beispiel: ein tätlicher Angriff von Seiten des Mieters), kann der Vermieter die Räumungsklage schon mit der Kündigung einreichen. Die wichtigsten Punkte, die im Antrag auf Räumungsklage genannt werden sollten, sind natürlich die Namen des Klägers und des Beklagten. Dann der Grund der Klage - etwa der Zahlungsverzug des Mieters. Falls der Mieter bereits gegen die Kündigung Einspruch eingelegt hat: dessen Widerspruchsgrund. Oft ist dann auch eine Stellungnahme des Vermieters sinnvoll, warum er trotz Widerspruch des Mieters die Räumungsklage einreicht.

Damit die Räumungsklage eröffnet werden kann, müssen Vermieter immer einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Der richtet sich nach der Höhe des Streitwerts – und das können durchaus einige hundert Euro werden.

Schritt 5

Ist der Räumungsklage stattgegeben worden, wird dem Mieter die Mitteilung darüber zugestellt. Nun kann er versuchen, die Räumungsklage noch abzuwenden – etwa, indem er die ausstehenden Mietzahlungen doch noch leistet. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch würden Kündigung und Räumungsklage damit unwirksam. Denn hier gilt: Ab der Zustellung der Räumungsklage bleiben dem Mieter zwei Monate Zeit, um seine Mietschulden zu begleichen. Tut er das nicht, erfolgt jetzt

Schritt 6

Die Verhandlung vor dem zuständigen Amtsgericht: Während des Gerichtstermins muss der Vermieter Beweise für die Wirksamkeit/die Gründe seiner Kündigung vorlegen. Der Mieter wird vermutlich Verteidigungs- oder Widerspruchsgründe anführen.

Nach der mündlichen Anhörung wird das Urteil gefällt, niedergeschrieben und beiden Parteien zugestellt, damit ist das Urteil rechtskräftig. Wurde die Klage abgewiesen, ist und bleibt die Kündigung unwirksam. Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt, der Mieter muss die Gerichts- wie auch die Räumungskosten tragen.

Schritt 7

Wenn der Räumungstitel erteilt ist, bestimmt ein Gerichtsvollzieher den Vollstreckungstermin. Die Dauer der Zwangsräumung kann jetzt der Vermieter bestimmen: Er kann eine „herkömmliche Räumung“ oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wählen. Dieses Modell haben wir näher unter dem Stichpunkt Mietnomaden beschrieben. Den Vorschuss für die Räumungskosten zahlt der Vermieter, er kann sie aber hinterher vom Mieter einklagen.

Schritt 8

Weigert sich der Mieter noch immer auszuziehen, reagiert auf keinerlei Aufforderung oder zieht einfach aus, ohne vorher die Schlüssel zu übergeben, kommt es zur Zwangsräumung. Und die kann ziemlich teuer werden. Darum empfehlen wir an dieser Stelle: Wählen Sie lieber das „Berliner Modell“ – damit werden Sie in aller Regel auch wesentlich früher in der Lage sein, die Immobilie wieder zu vermieten.