Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?

Der Verkauf einer Immobilie soll Geld in die Kasse bringen. Allerdings ist der Weg zum Ziel nicht nur zeitaufwendig, er kann auch teuer werden. Denn es fallen Kosten an, die den Gewinn deutlich verringern können. Wir erläutern Ihnen, mit welchen Kosten Sie bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf rechnen müssen. So haben Sie eine Basis, um den erhofften Gewinn besser kalkulieren zu können.

Zusammenfassung: Mit diesen Kosten müssen Immobilienverkäufer rechnen

Kosten des Verkäufers reduzieren den Gewinn beim Immobilienkauf. Dazu gehören unter anderem Ausgaben für den Makler, Grundbuchauszug, Energieausweis, Wertermittlung bzw. Gutachten, Home-Staging bzw. Verschönerungen. Außerdem fallen Kosten beim Erstellen des Exposés und beim Veröffentlichen und Bewerben der Immobilienanzeige an. Nicht alle Ausgaben sind sinnvoll. Verkäufer sollten daher vorab genau prüfen, was davon wirklich notwendig ist.

Verkäufer von Immobilien haben Kosten

Häufig wird von Kaufnebenkosten gesprochen, die bei einem Eigentümerwechsel anfallen. Das ist berechtigt, denn der Käufer muss für den Notar, die Grundsteuer, Grunderwerbssteuer und je nach Situation weitere Ausgaben wie für einen Makler einplanen.

Aber auch der Verkäufer hat Kosten. Die einzelnen Ausgaben können sogar zu einer erheblichen Summe anwachsen. Dadurch kann sich der Gewinn aus dem Verkauf reduzieren. Teilweise lassen sich die Beträge steuerlich geltend machen. Dennoch sollten Sie als Verkäufer genau prüfen, ob jede Ausgabe sinnvoll ist. An einigen werden Sie jedoch nicht vorbeikommen können.

Kosten beim Immobilienverkauf: die Maklerprovision

Zu den größten Posten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gehören die Maklerkosten. Sobald Sie einen Makler einschalten, greift das Bestellerprinzip. Das heißt: Sie als Verkäufer bezahlen mindestens die Hälfte seiner Provision. Die Höhe der Provision ist zwar nicht gesetzlich festgelegt und beträgt bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises – 3,57 Prozent pro Seite, wenn Sie eine Provisionsteilung vereinbaren.

Da dieser Anteil gerade bei hochpreisigen Immobilien schnell zu einer erheblichen Summe heranwächst, empfiehlt es sich, in solchen Fällen vor der Beauftragung über die Provision zu verhandeln und sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen. Vorsichtig sollten Sie beim Aufschlagen der Provision auf den Verkaufspreis sein. Bieten Sie Ihre Immobilie über dem Marktwert an, bleiben Sie schlimmstenfalls ganz darauf sitzen.

Kosten beim Immobilienverkauf: der Grundbuchauszug

Es ist nur ein kleiner Posten, aber ein wichtiger. Denn Sie müssen dem Käufer nachweisen, dass die Immobilie Ihnen gehört. Dazu beantragen Sie einen Grundbuchauszug bei der zuständigen Behörde. Die Kosten sind gering, aber von Ihnen zu begleichen. Je nach Kommune können ist ungefähr ein niedriger bis mittlerer zweistelliger Betrag fällig. Benötigen Sie im Zuge des Verkaufsprozesses weitere Dokumente wie Bebauungspläne oder Flurpläne, kommen weitere geringe Ausgaben hinzu.

Kosten beim Immobilienverkauf: der Energieausweis

Sofern Sie nicht bereits ein gültiges Dokument haben, müssen Sie vor dem Eigentümerwechsel einen Energieausweis beschaffen. Genauer gesagt: Jedem Interessenten muss vor dem ersten Betreten der Immobilie zum Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis zugänglich gemacht werden. Sonst droht ein Bußgeld. Denn seit 2009 ist unter anderem beim Verkauf ein Energieausweis vorgeschrieben. Damit will der Gesetzgeber Transparenz beim Energieverbrauch einer Immobilie schaffen.

Es gibt zwei Arten von Energieausweis. Reicht für Ihre Immobilie ein Verbrauchsausweis, zahlen Sie dafür je nach Dienstleister einen zwei-, maximal dreistelligen Betrag. Der Bedarfsausweis dagegen schlägt mit einem mittleren dreistelligen Betrag zu Buche.

Kosten beim Immobilienverkauf: die Wertermittlung

Sie können den Preis Pi mal Daumen festlegen. Wenn Sie über eine gute Marktkenntnis und ein hohes Maß an Objektivität verfügen, funktioniert das möglicherweise sogar. Die meisten Verkäufer sind mit einer professionellen Bewertung aber besser beraten. Ein Gutachten ist nicht erforderlich, sondern eine Wertermittlung im Vergleichswertverfahren, das vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage berücksichtigt. Die Kosten liegen in der Regel in einem zweistelligen, eventuell dreistelligen Bereich. Bei uns ist der Service kostenlos.

Hinweis: Verschiedene Wege zur Wertermittlung können zu leicht abweichenden Ergebnissen kommen. Das ist normal und den verschiedenen Schwerpunkten geschuldet. Die Unterschiede sind in der Regel jedoch minimal und zu vernachlässigen.

Kosten beim Immobilienverkauf: Home-Staging und Aufhübschen

Sie können Ihre Immobilie besonders erfolgreich und schnell verkaufen, wenn diese gepflegt wirkt. Bessern Sie daher vor dem Verkauf kleine Macken aus, reparieren Sie das Klingelschild, streichen Sie das Treppenhaus oder entfernen Sie Wildwuchs im Garten. Diese Kleinigkeiten haben häufig einen spürbaren Effekt und sind kostengünstig. Große Reparaturen sollten vorher gut kalkuliert werden, denn oft lohnen sie sich nicht.

Ebenfalls ist Home-Staging bei einigen Immobilien eine Möglichkeit, die Attraktivität zu steigern. Indem Sie Mobiliar für Fotos und die Besichtigungen mieten, können Sie einen besseren Eindruck vom Wohnen vermitteln.

Die Kosten lassen sich häufig in einem dreistelligen Bereich halten. Aber alle Maßnahmen sind freiwillig und müssen zur Wohnung oder dem Haus passen.

Kosten beim Immobilienverkauf: das Exposé

Wer heutzutage über ein Exposé spricht, meint in der Regel keine Präsentationsmappe aus Papier, sondern das Inserat im Immobilienportal. Die Inhalte sind jedoch dieselben: Eine schöne Präsentation aus Texten und Bildern, der Preis, und alle relevanten Daten und Anlagen. Je nachdem, ob und wie viele der Inhalte Sie selbst erstellen, variieren natürlich auch die Kosten dafür.

Professionelle Immobilienfotos vom Fotografen beispielsweise kosten in der Regel einen drei- bis vierstelligen Betrag. Einen 3D-Grundriss zur Visualisierung erhalten Sie für einen moderaten zweistelligen bis maximal niedrigen dreistelligen Betrag. Ein virtueller Rundgang kann ebenfalls gewisse Kosten verursachen. Aber: Diese Kosten einer hochwertigen und durchdachten Präsentation zahlen sich fast immer aus, da gut präsentierte Objekte nachweislich höhere Preise erzielen.

Kosten beim Immobilienverkauf: die Vermarktung

Inserate kosten Geld. Der Weg über kostenlose Anzeigen allein verspricht wenig Erfolg, da diesen schlicht die Reichweite fehlt. Außerdem suchen seriöse Käufer in erster Linie auf den einschlägigen Plattformen nach Immobilien.

Es ist wichtig, eine gute Reichweite für den Verkaufswunsch zu erreichen. Je mehr Interessenten Sie ansprechen, desto schneller können Sie verkaufen und desto eher entspricht der Preis dem Marktniveau oder liegt sogar darüber. Je nach Platzierungen, Sonderwünschen und Anzahl von Portalen kann die Summe schnell eine sehr hohe dreistellige Summe erreichen.

Aber es geht günstiger! Wir bieten Ihnen Inserate im Rahmen unserer Leistungen an, Ihre Immobilienanzeige auf praktisch allen wichtigen Seiten gleichzeitig zu veröffentlichen – mit einem Vorteilspreis, der deutlich unter der Summe von Einzelbuchungen auf den Portalen liegt.

Kosten beim Immobilienverkauf: der Notar

Um einen Notar kommen Sie beim Verkauf nicht herum. Jeder Immobilienverkauf muss von einem Notar begleitet werden. Die Gebühren liegen in Höhe von 1,5 bis zwei Prozent des Verkaufspreises.

Die gute Nachricht: Die Kosten trägt generell der Käufer. Abweichend müssen Sie jedoch die Kosten für das Löschen der Grundschuld im Grundbuch tragen. Rechnen Sie mit 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.

Kosten beim Immobilienverkauf: die Vorfälligkeitsentschädigung

Haben Sie für die Immobilie ein Darlehen aufgenommen, das noch nicht zurückgezahlt ist? Dann wird Ihnen die Bank für die vorzeitige Kreditablöse eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Dieser Betrag soll die Zinsen kompensieren, die Sie nicht mehr zahlen müssen.

Je nach Zinssatz liegt die Höhe dieser Entschädigung für Immobilienkredite anders als bei Kleinkrediten bei fünf bis zehn Prozent der Restschuld. Das ist zwar in der Regel bezahlbar, weil Sie erst verkaufen und dann die Summe begleichen müssen. Aber es ist ein Posten, den Sie vor dem Verkauf berücksichtigen sollten.

Kosten beim Immobilienverkauf: die Grunderwerbssteuer

In Deutschland wird für jeden Eigentümerwechsel einer Immobilie Grunderwerbssteuer fällig. Die Höhe liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Verkaufspreises.

Die Steuer zahlt der Käufer. Aber: Sie sind ebenfalls Schuldner. Sollte der Käufer nicht zahlen, haften Sie stellvertretend.

Kosten beim Immobilienverkauf: die Spekulationssteuer bzw. Einkommensteuer

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses kann steuerfrei sein. Wenn Sie die Immobilie jedoch vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen oder gewerblich tätig sind, müssen Sie den Gewinn versteuern.

Zwar wird diese Steuer gern als Spekulationssteuer bezeichnet, es handelt sich aber letztlich nur um eine zusätzliche Einnahme, die Sie im Rahmen der Einkommensteuer angeben müssen. Das heißt: Ihre um den Gewinn gesteigerten Einnahmen werden in Höhe des persönlichen Steuersatzes einkommensabhängig versteuert.

Beispiel: Sie verkaufen einen Bungalow mit einem Gewinn von 30.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 30 Prozent müssten Sie 9.000 Euro Einkommensteuer auf diesen Betrag zahlen. Diese Steuer können Sie nur umgehen, wenn Sie die Immobilie zehn Jahre halten (oder vorher darin lange genug wohnen) und privat veräußern.

Übrigens sind einige der hier aufgeführten Ausgaben Werbungskosten, die Sie bei der Einkommensteuererklärung angeben können. Dazu zählen unter anderem die Kosten für Inserate oder das Exposé. Lassen Sie sich im individuellen Fall von einer guten Steuerberatung unterstützen.

Übersicht der Kosten bei einem Immobilienverkauf

Abschließend listen wir Ihnen die Kosten übersichtlich auf, die bei einem Immobilienverkauf entstehen können. Ein Teil davon ist davon abhängig, welche Möglichkeiten Sie beim Verkaufen nutzen, ein anderer Teil richtet sich nach dem Verkaufspreis. Daher dient diese Übersicht nur für eine erste grobe Kalkulation.

Tabelle: Verkaufskosten Immobilien für Verkäufer

Rechenbeispiel für die Verkaufskosten

Es ist ein Unterschied, ob Sie den Verkauf selbst organisieren, einen Makler einschalten oder zum Beispiel das Premium-Angebot von ohne-makler.net nutzen. Anhand einer vereinfachten Beispielrechnung ergeben sich deutliche Unterschiede.

Wenn Sie ein Haus verkaufen, das in einem ordentlichen Zustand ist und das Sie bereits über zehn Jahre besitzen, ergibt sich bei einem Verkaufspreis von 250.000 Euro und einem Verkauf in Eigenregie folgende Kostenauflistung:

300.000 Euro Einnahme

• 25 Euro (Grundbuchauszug)
• 80 Euro (Energieausweis)
• 35 Euro (Immobilienbewertung)
• 600 Euro (Renovieren/Home Staging)
• 500 Euro (Fotos, Grundrisse, Energieausweis)
• 300 Euro (Inserate)
• 0 Euro (Notarkosten, keine Restschuld)
• 0 Euro (Vorfälligkeitsentschädigung, keine Restschuld)
• 0 Euro (Grunderwerbssteuer, Käufer zahlt)
• 0 Euro (Einkommensteuer, steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren)

= 298.445 Euro (300.000 Euro - 1.540 Euro Kosten)

Makler-Courtage und OM-Premium: Die Kosten im Vergleich

Die gleiche Leistung kostet bei einem Makler bis zu 21.420 Euro (7,14 Prozent) des Verkaufspreises. Selbst wenn der Käufer freiwillig die Hälfte der Maklerkosten übernehmen würde, zahlen Sie noch immer 10.710 Euro.

Zusätzlich tragen Sie in der Regel die Kosten für das Aufhübschen der Immobilie selbst, sodass aus dem Beispiel noch einmal 600 Euro hinzukommen, der Gesamtbetrag also bei bis zu 22.020 Euro liegt. Das ist ein Betrag, den Sie nur schwer über einen höheren Verkaufspreis kompensieren können.

Zum Vergleich: Unsere Makler-Alternative OM-Premium kostet Sie nur einen Bruchteil davon zuzüglich Kosten für Grundbuchauszug, Renovierungen und Home Staging. Darin enthalten ist alles, was ein guter Makler bieten würde, außer Besichtigungsterminen, Begleitung zum Notar und persönlichem Kennenlernen.

Gut kalkulieren vor dem Verkauf

Als Verkäufer einer Immobilie ist es Ihr Ziel, das Haus oder die Wohnung in bare Münze zu verwandeln. Sie sollten jedoch die Kosten bis zum Vertrag mit dem Käufer nicht vergessen. Denn diese können einen beachtlichen Anteil der Einnahmen ausmachen. Indem Sie bereits im Vorfeld die ungefähren Abzüge errechnen, erhalten Sie ein gutes Gefühl, wie viel Geld am Ende wirklich bei Ihnen ankommt.