Notartermin: Abschluss der Immobilientransaktion

Bei einem Immobilienverkauf geht es im Notartermin zuerst und vor allem um den Kaufvertrag, später um Grundbucheintrag und andere notwendige Formalitäten rund um die Immobilie. Alle Gebühren, die dabei anfallen, zahlt in der Regel der Immobilienkäufer. Darum hat er auch das Recht, den Notar zu wählen, und/oder er kann darauf bestehen, dass ein zweiter Notar oder anderer Experte den Vertragsentwurf prüft.

Zusammenfassung: Das passiert beim Notartermin

Der Notartermin ist der Abschluss der Immobilientransaktion. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und überwacht Grundbuchänderungen sowie Zahlungen. Die Kosten trägt der Immobilienkäufer. Sie richten sich nach Umfang der Leistungen und Preis der Immobilie.

Warum ist ein Notar erforderlich?

Ein Immobilienverkauf muss in Deutschland notariell begleitet werden. Das ist in § 311b BGB festgehalten. Damit will der Gesetzgeber eine rechtssichere Abwicklung garantieren.

Da der Käufer in der Regel die Notarkosten zahlt, sucht er diesen aus. Allerdings ist das für den Verkäufer kein Problem, weil der Jurist neutral und objektiv beraten muss und wird.

Schritt für Schritt: Das passiert beim Notartermin

Der Ablauf des Vorgehens ist zwar weitgehend standardisiert, aber individuelle Details können dazu führen, dass die zeitliche Abläufe und Reihenfolgen sich etwas unterscheiden. Die folgenden Punkte stellen die wichtigsten Schritte dar.

Vorab: Grundbuchauszug prüfen

Vor dem ersten Treffen wird der Notar einen Grundbuchauszug verlangen – das wird meist eine beglaubigte Kopie des Grundbucheintrags sein. Der Grundbucheintrag ist für den Notar die wichtigste Grundlage, um einen Entwurf für den Kaufvertrag aufzusetzen. Er kann dabei auch schon viele relevante Details entdecken, die für die Beratung der Vertragspartner wichtig sind.

Vorab: Gewünschte Vertragszusätze kommunizieren

Es ist für beide Seiten wichtig, vorab auf gewünschte Vertragszusätze hinzuweisen – etwa, wenn zwischen Käufer und Verkäufer weitere (bisher meist mündliche) Vereinbarungen getroffen wurden. Das kann die Kostenübernahme für eine Einbauküche sein. Oder auch ein Preisnachlass bei sichtlichen Mängeln – etwa das undichte Dach oder die defekte Heizungsanlage.

Welche Relevanz haben Vorverträge beim Notar?

Es gibt zwar vereinzelt „Vorverträge“ – aber die sind ohne notarielle Bestätigung ebenso gegenstandslos wie sogenannte Reservierungsvereinbarungen. Der Notar kann anhand der Vereinbarung aber gewünschte Punkte daraus ggf. übernehmen.

Vorbesprechung beim Notar

In der Regel klären Käufer, Verkäufer und Notar in einer Vorbesprechung erst einmal alle Eckdaten: Etwa die Zahlungs-Modalitäten oder die Frage, wer von zwei (Ehe-)Partner als Käufer auftritt, wer mit welcher Funktion ins Grundbuch eingetragen werden soll. Diese Details fließen in den Kaufvertrag ein.

Erstellen des Kaufvertrags

Der Notar erstellt aus all diesen Punkten den Kaufvertrag und lässt beiden Parteien einen Vertrags-Entwurf zukommen. Beide Seiten haben Zeit, die Details zu prüfen.

Vor allem der Käufer sollte ihn jetzt gründlich prüfen – und bei allen eventuell bestehenden Mängeln oder Fragen um Information, Klärung und/oder Änderung bitten, am besten in einem separaten Besprechungstermin, allein mit dem Notar. Es steht ihm selbstverständlich auch frei, an dieser Stelle noch weitere Experten mit einer Prüfung des Entwurfs zu beauftragen wie beispielsweise einen fachkundigen Anwalt.

Beurkundungstermin: Vertragsunterzeichnung beim Notar

Für die Vertragsunterzeichnung kommen beide Parteien (erneut) beim Notar zusammen. Dort wird der Wohnungskauf besiegelt – das ist der wichtigste Termin, der sogenannte Beurkundungstermin. Während des Beurkundungstermins liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet Fragen.

Eintrag der Grundschuld durch den Notar

Erfolgt der Kauf auf Kredit, wird die Bank des Käufers darauf bestehen, dass zu deren Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Für die Erstellung eines Grundschuldeintrags ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Darum ist es sinnvoll, Grundschuld und Kauf in einem Termin beurkunden zu lassen. Das spart Zeit und Geld.

Der Notar trägt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein

Danach wird der Notar in aller Regel beantragen, dass zugunsten des Käufers eine „Auflassungsvormerkung“ ins Grundbuch eingetragen wird. Die dient der Sicherheit des Käufers, denn sie schützt ihn davor, dass bis zu seiner Eintragung als endgültiger Eigentümer im Grundbuch etwaige Gläubiger des Verkäufers ihm die Immobilie streitig machen könnten. So eine Vormerkung ist keine Pflicht, wird aber dringend empfohlen – auch, wenn der Notar sie vermutlich extra berechnen wird.

Löschen von alten Grundbucheinträgen und Prüfen von Rechten Dritter

Damit der neue Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden kann, fordert der Notar alle notwendigen Unterlagen – in der Regel vom Verkäufer - an. Stehen etwa noch alte Grundschulden des bisherigen Besitzers im Grundbuch, werden die jetzt gelöscht.

Dann organisiert der Notar eine Erklärung der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. In dieser Erklärung wird sie auf das Vorkaufsrecht – das sie als Gemeinde hat - verzichten. (Keine Sorge, es kommt selten vor, dass eine Gemeinde dieses Recht wahrnimmt. Ausnahmen sind Grundstücke, für die ein kommunales Ziel definiert wurde, das dem „Allgemeinwohl“ dient.)

Übermittlung der Daten an das Finanzamt für die Grunderwerbssteuer

Außerdem schickt der Notar eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt. Das fordert den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer auf. Erst, wenn die bezahlt ist, bekommt der Käufer vom Finanzamt eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Auch die ist zwingend nötig, damit eine Immobilie umge­schrieben werden kann.

Überwachen der Zahlung der Kaufsumme

Das alles dauert bis zu acht Wochen. Jetzt erst sollte der Käufer die Kaufsumme überweisen!

Genau das wird ihm ein guter Notar in einer Zahlungsaufforderung ausdrücklich mitteilen. Die Zahlung überwacht der Notar. Auf Wunsch der Vertragspartner kann er dazu ein Notaranderkonto einrichten, das als Treuhandkonto dient.

Abschließende Grundbuchänderung

Nach Eintreffen der Zahlung aktualisiert der Notar das Grundbuch und lässt den Käufer als Eigentümer eintragen. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Was kostet ein Notar beim Immobilienverkauf/Immobilienkauf?

Für Käufer und Verkäufer sind die Kosten wichtig. Der Notar berechnet sein Honorar anhand des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Es gibt dabei keinen Spielraum, da ein Preisnachlass als Dienstpflichtverletzung ausgelegt werden könnte.

Die fällige Zahlung gehört zu den Kaufnebenkosten, richtet sich nach den genauen Dienstleistungen und ist gestaffelt. Die Notarkosten betragen je nach Vertragsgestaltung zwischen 1 Prozent und 1,5 Prozent der fixierten Verkaufssumme. Ausführliche Informationen zum Thema Notarkosten beim Hauskauf finden Sie hier.

Wie erläutert: In der Regel zahlt der Käufer den Notar. Andere Vereinbarungen sind möglich. Wichtig für den Verkäufer: Beide Parteien haften als Schuldner. Kommt der Käufer seiner Verpflichtung nicht nach, muss der Verkäufer die Summe aufbringen. Es ist daher ratsam, vor einem Vertrag die Bonität des Interessenten zu prüfen.

Zusätzliche Kosten entstehen durch eine Änderung der Grundschuld. Die Kosten für die Ablöse der alten Verpflichtungen („Löschung der Rechte Dritter“) übernimmt üblicherweise der Verkäufer. Hier sind rund 0,5 Prozent der Verkaufssumme zu veranschlagen.

Wo und wie finde ich einen guten Notar?

Ein guter Notar sollte Käufer wie Verkäufer souverän durch den Kauf- beziehungsweise Verkaufsprozess lotsen. Er ist grundsätzlich zur Neutralität verpflichtet und muss beide Seiten – Käufer wie Verkäufer – gleichermaßen fair behandeln. Die beste Notarempfehlung kommt von Freunden oder Bekannten. Wenn aber weder Sie noch Ihre Freunde einen guten Notar kennen, wenden Sie sich am besten an die örtliche Notarkammer, Sie werden aber auch auf der offiziellen Seite der Bundesnotarkammer fündig: notar.de.

Weitere wichtige Hinweise zum Kaufvertrag

Beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen („Bestandsimmobilien“) wird in einem Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel in aller Regel ausgeschlossen – Juristen sprechen hier von „Haftungsausschluss“. Es sei denn, dieser Punkt wird separat geklärt – und fließt etwa als Preisminderung in die endgültige Kaufsumme des Kaufvertrags ein.

Noch ein wichtiger Punkt: Der Haftungsausschluss gilt nicht bei Mängeln, die der Verkäufer bei Vertragabsschluss kannte, aber arglistig verschwiegen hat. Darum ist es so wichtig, dass Immobilienverkäufer niemals Mängel verschweigen – andernfalls kann es zu unschönen, langwierigen Prozessen nach dem Verkauf kommen. Mängel zu verschweigen, ist gefährlich!

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Kaufvertrag

Sind die Verhandlungen zwischen Interessenten und Verkäufer erfolgreich, vereinbaren beide Vertragsparteien einen Notartermin. Ohne Notar kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden. Da der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt (abweichend Vereinbarungen sind möglich), sucht er den Dienstleister aus. Eine zentrale Aufgabe beim Termin ist das Erstellen des Kaufvertrags.

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Vorvertrag (optional)

Ein Vorvertrag ist beim Immobilienkauf nicht üblich und in den allermeisten Fällen nicht erforderlich. Letztlich muss der Immobilienkauf auf Basis des endgültigen Kaufvertrags vollzogen werden. Warum ist in Ausnahmen dennoch ein Vorvertrag sinnvoll und was muss der Vorvertrag enthalten, um rechtlich bindend zu sein?

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Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag gibt Aufschluss über alle rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks inklusive Bebauung. Grundbucheinträge werden immer vom jeweils zuständigen Grundbuchamt geführt. Zuständig als Grundbuchamt ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück und/oder die Immobilie gelegen ist.

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Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung. Das Wort klingt kompliziert, was dahinter steht, ist es aber eigentlich gar nicht. Wir erklären, was das ist und warum die Auflassungserklärung wichtig ist.

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