Notartermin

Bei einem Immobilienverkauf geht es im Notartermin zuerst und vor allem um den Kaufvertrag, später um Grundbucheintrag und andere notwendige Formalitäten rund um die Immobilie. Alle Gebühren, die dabei anfallen, zahlt in der Regel der Immobilienkäufer. Darum hat er auch die meisten Rechte: Er kann den Notar wählen und/oder darauf bestehen, dass ein zweiter Notar oder anderer Experte den Vertragsentwurf prüft.

Warum überhaupt ein Notar?

Bevor Käufer und Verkäufer einen Notartermin vereinbaren, sollten sie sich über die Kaufsumme einig sein. Das kann ein heikler Punkt sein – denn vor dem gemeinsamen Notartermin müssen sich beide Parteien aufeinander verlassen. Es gibt zwar „Vorverträge“ – aber die sind ohne notarielle Bestätigung ebenso gegenstandslos wie sogenannte Reservierungsvereinbarungen. Kurz: Ohne Notar geht beim Immobilienverkauf gar nichts!

Der Reihe nach: Was geschieht bei Notarterminen?

Die Auswahl des Notars trifft der Käufer – denn der zahlt ja auch die entstehenden Kosten – es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart worden. Vor dem ersten Treffen wird der Notar einen Grundbuchauszug verlangen – das wird meist eine beglaubigte Kopie des Grundbucheintrags sein. Der Grundbucheintrag ist für den Notar die wichtigste Grundlage, um einen Entwurf für den Kaufvertrag aufzusetzen. Es ist aber für beide Seiten wichtig, jetzt schon auf mögliche Vertragszusätze hinzuweisen – etwa, wenn zwischen Käufer und Verkäufer weitere (bisher meist mündliche) Vereinbarungen getroffen wurden. Das kann die Kostenübernahme für eine Einbauküche sein. Oder auch ein Preisnachlass bei sichtlichen Mängeln – etwa das undichte Dach oder die defekte Heizungsanlage.

In der Regel klären Käufer, Verkäufer und Notar in einer Vorbesprechung erst einmal alle Eckdaten: Etwa die Zahlungs-Modalitäten oder die Frage, wer von zwei (Ehe-)Partner als Käufer auftritt, wer mit welcher Funktion ins Grundbuch eingetragen werden soll. Dann lässt der Notar beiden Parteien einen Vertrags-Entwurf zukommen. Vor allem der Käufer sollte ihn jetzt gründlich prüfen – und bei allen eventuell bestehenden Mängeln oder Fragen um Information, Klärung und/oder Änderung bitten, am besten in einem separaten Besprechungstermin, allein mit dem Notar. Es steht ihm selbstverständlich auch frei, an dieser Stelle noch weitere Experten mit einer Prüfung des Entwurfs zu beauftragen.

Für die Vertragsunterzeichnung kommen beide Parteien (erneut) beim Notar zusammen. Dort wird der Wohnungskauf besiegelt – das ist der wichtigste Termin, der sogenannte Beurkundungstermin.

Während des Beurkundungstermins liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet Fragen. Erfolgt der Kauf auf Kredit, wird die Bank des Käufers darauf bestehen, dass zu deren Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Für die Erstellung eines Grundschuldeintrags ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Darum ist es sinnvoll, Grundschuld und Kauf in einem Termin beurkunden zu lassen. Das spart Zeit und Geld.

Danach wird der Notar in aller Regel beantragen, dass zugunsten des Käufers eine „Auflassungsvormerkung“ ins Grundbuch eingetragen wird. Die dient der Sicherheit des Käufers, denn sie schützt ihn davor, dass bis zu seiner Eintragung als endgültiger Eigentümer im Grundbuch etwaige Gläubiger des Verkäufers ihm die Immobilie streitig machen könnten. So eine Vormerkung ist keine Pflicht, wird aber dringend empfohlen – auch, wenn der Notar sie vermutlich extra berechnen wird.

Weitere Aufgaben des Notars nach Vertragsunterzeichnung

Damit der neue Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden kann, fordert der Notar alle notwendigen Unterlagen – in der Regel vom Verkäufer - an. Stehen etwa noch alte Grundschulden des bisherigen Besitzers im Grundbuch, werden die jetzt gelöscht.

Dann organisiert der Notar eine Erklärung der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. In dieser Erklärung wird sie auf das Vorkaufsrecht – das sie als Gemeinde hat - verzichten. (Keine Sorge, es kommt selten vor, dass eine Gemeinde dieses Recht wahrnimmt … Wenn, dann geht es meist um Grundstücke, für die ein kommunales Ziel definiert wurde, das dem „Allgemeinwohl“ dient.) Außerdem schickt der Notar eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt. Das fordert den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer auf. Erst, wenn die bezahlt ist, bekommt der Käufer vom Finanzamt eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Auch die ist zwingend nötig, damit eine Immobilie umge­schrieben werden kann. Das alles dauert bis zu acht Wochen. JETZT ERST sollte der Käufer die Kaufsumme überweisen! Genau das wird ihm ein guter Notar in einer Zahlungsaufforderung ausdrücklich mitteilen. Darum ist es so wichtig, einen Notar zu finden, der genügend Erfahrung hat, dass man ihm bedenkenlos vertrauen kann. Dann heißt es nämlich: Erst den Notar arbeiten lassen – und DANN ihn und die neue Immobilie bezahlen!

Notariatskosten

Die Kosten für den Notar richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Für die Arbeit am Kaufvertrag in allen Schritten plus dem, was rund um den Grundbucheintrag anfällt, sollten Sie – grob geschätzt – 1,5 Prozent der Kaufsumme veranschlagen. Durch spezielle Wünsche und viel Klärungsbedarf bei der Vertragsgestaltungen können zusätzliche Kosten entstehen, aber jede vertragliche Sicherheit ist an dieser Stelle Gold wert!

Wie gesagt: Meist zahlt der Käufer alle Notargebühren. Aber es gibt eine Ausnahme: Geht es beispielsweise um die „Löschung der Rechte Dritter“ im Grundbuch, wird meist der Verkäufer zur Kasse gebeten.

Grundsätzlich gilt: Beide Parteien haften für die Begleichung der Notargebühren, weil – juristisch gesehen – beide die Kostenschuldner sind. Das bedeutet: Sollte der Käufer zahlungsunfähig sein, muss in der Regel der Verkäufer die entstandenen Kosten übernehmen.

Damit macht es für den Verkäufer umso mehr Sinn, immer erst die Bonität des Käufers zu prüfen.

Wo/wie finde ich einen guten Notar?

Ein guter Notar sollte Käufer wie Verkäufer souverän durch den Kauf- beziehungsweise Verkaufs-Prozess lotsen. Er ist grundsätzlich zur Neutralität verpflichtet und muss beide Seiten – Käufer wie Verkäufer – gleichermaßen fair behandeln. Die beste Notarempfehlung kommt von Freunden oder Bekannten. Wenn aber weder Sie noch Ihre Freunde einen guten Notar kennen, wenden Sie sich am besten an die örtliche Notarkammer, Sie werden aber auch auf der offiziellen Seite der Bundesnotarkammer fündig: notar.de.

Weitere wichtige Hinweise

Beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen („Bestandsimmobilien“) wird in einem Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel in aller Regel ausgeschlossen – Juristen sprechen hier von „Haftungsausschluss“. Es sei denn, dieser Punkt wird separat geklärt – und fließt etwa als Preisminderung in die endgültige Kaufsumme des Kaufvertrags ein.

Noch ein wichtiger Punkt: Der Haftungsausschluss gilt nicht bei Mängeln, die der Verkäufer bei Vertragabsschluss kannte, aber arglistig verschwiegen hat. Darum ist es so wichtig, dass Immobilienverkäufer niemals Mängel verschweigen – andernfalls kann es zu unschönen, langwierigen Prozessen nach dem Verkauf kommen. Mängel zu verschweigen, ist gefährlich!