Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Auflassungsvormerkung. Das Wort klingt kompliziert, was dahinter steht, ist es aber eigentlich gar nicht. Wir erklären, was das ist und warum die Auflassungserklärung wichtig ist.

Zusammenfassung: Was ist eine Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch. Dieser verhindert, das in einem laufenden Kaufprozess ein Dritter das Grundstück oder die Immobilie erwerben kann und so die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer unterlaufen wird.

Abgrenzung: Auflassungsvormerkung und Auflassungserklärung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherung, dass vorerst nur der Käufer die Immobilie erwerben darf. Dazu beantragt der Notar einen entsprechenden Grundbucheintrag. Davon abzugrenzen ist die Auflassungserklärung, bei der es sich um die notariell beglaubigte Einigung der Vertragsparteien über den Kauf handelt.

Wozu gibt es die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung schützt alle, die an einem Immobilienverkauf beteiligt sind. Dritte können dann nicht mehr auf die Immobilie zugreifen. Zum Beispiel wird der Verkäufer daran gehindert, an eine andere Person zu verkaufen, Ebenso kann eine Bank die Immobilie nicht zwischenzeitlich versteigern lassen.

Sinnvoll: Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf

Der Käufer wird nicht allein durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags zum Eigentümer der Immobilie. Auch der Verkäufer erhält durch die Unterzeichnung des Vertrags nicht sofort das für den Verkauf vereinbarte Geld.

Dazwischen liegt eine Art „Sicherung“, die Auflassungsvormerkung. Denn ohne sie könnte ein Verkäufer die gleiche Immobilie unter Umständen mehrfach verkaufen. Durch den Grundbucheintrag ist das ausgeschlossen.

Das heißt: Der Notar beantragt nach Vertragsunterzeichnung die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Der Käufer wird so in das Grundbuch eingetragen, dass er den „ersten Zugriff“ hat. Dabei handelt es sich aber noch nicht um die Eigentumsumschreibung, sondern eben – wie der Begriff sagt – um eine Vormerkung. Erst nach Abschluss der Zahlung lässt der Notar das Grundbuch erneut ändern und den Käufer als Eigentümer eintragen.

Die Reihenfolge beim Kauf

Die Auflassungsvormerkung ist auch noch aus einem anderen Grund wichtig. Denn bei einem Immobilienverkauf werden unter Umständen Rechte Dritter berührt. Der Notar muss diese erst klären. Das gilt auch dann, wenn sich Käufer- und Verkäufer bereits einig geworden sind.

Typisch ist daher folgender Ablauf:

1. Der Kaufvertrag wird - notariell begleitet - von beiden Seiten unterzeichnet und vom Notar dann auch beiden Seiten verbindlich zugestellt.
2. Der Notar nimmt schnellstmöglich die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Damit ist der Name des Käufers dokumentiert.
3. Dann werden – in einem meist vorher festgelegten Zeitraum – möglicherweise noch offene Fragen geklärt. Etwa: Nimmt die Kommune ihr Vorkaufsrecht wahr? Was geschieht mit vielleicht noch vorhandenen Grundschuldeinträgen? Oder: Welche weiteren Personen müssen dem Vertrag auch noch zustimmen?
4. In dem festgelegten Zeitraum muss auch das Geld der vereinbarten Kaufsumme zwischen Käufer und Verkäufer (bzw. deren Banken) fließen.
5. Ist der festgelegte Zeitraum verstrichen, das Geld überwiesen und alle noch offenen Fragen unter notarieller Begleitung geklärt, dann hat sich die Vormerkung quasi von selbst erledigt.
6. Abschließend wird die Auflassungsvormerkung durch den endgültigen Eintrag des neuen Besitzers im Grundbuch abgelöst. Jetzt erst ist der neue Käufer auch wirklich Eigentümer.

Die Auflassungsvormerkung schützt vielfältig

Das oben Beschriebene ist sozusagen der „Idealfall“. Eine Auflassungsvormerkung kann aber noch viel mehr: Sie bietet vielfältigen Schutz. Auch über einen längeren Zeitraum – denn der Verkaufsprozess kann sich durchaus über mehrere Monate hinziehen. Darum ist es sehr gut, dass das deutsche Recht diesen Vorgang über das Bürgerliche Gesetzbuch so klar geregelt hat.

Dieses Instrument ist bei einem Immobilienverkauf „Pflicht“. Denn es bietet auch Schutz, wenn beispielsweise der Verkäufer in letzter Sekunde doch lieber an einen anderen Interessenten verkaufen will, weil der nach Ablauf aller Fristen mehr geboten hat. Das funktioniert nicht, denn genau davor schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer, der zuerst eingewilligt hat.

Gleiches gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie noch in letzter Sekunde mit einer Grundschuld belasten will, für die der Käufer dann einstehen müsste. Selbst, wenn nach dem Eintrag noch ein Insolvenzverfahren gegen den Verkäufer in Gang gesetzt werden sollte, würde das – eben wegen der Auflassungsvormerkung – als vertragswidrig gewertet. Der Käufer bleibt geschützt.