Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Das Wort klingt kompliziert, was dahinter steht, ist es aber eigentlich gar nicht. Und vor allem: Eine Auflassungsvormerkung schützt alle, die an einem Immobilienverkauf beteiligt sind, recht umfassend. Der etwas altmodische Begriff setzt bei jedem Immobilienverkauf das um, was im Bürgerlichen Gesetzbuch steht. Dort wird für die vertragliche Einigung über den Eigentumswechsel an einer Immobilie als „Auflassung“ definiert. Und das hat Konsequenzen, von denen alle Beteiligten profitieren.

Es geht also um die „vertragliche Einigung“. Und da es ja für Käufer wie für Verkäufer gleichermaßen wichtig ist, dass ein Immobilienvertrag juristisch „wasserdicht“ ist, wird die Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar für beide DER entscheidende Schritt beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie sein. Und im Interesse beider Seiten regelt diesen Vertrag in Deutschland immer ein Notar.

Dabei ist es wichtig zu wissen, dass kein Käufer allein durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags zum Eigentümer wird. Und kein Verkäufer allein durch die Unterzeichnung des Vertrags sofort das für den Verkauf vereinbarte Geld bekommt. Dazwischen liegt eine Art „Zwischensicherung“. Und genau das ist die Auflassungsvormerkung. Denn ohne sie könnte ein Verkäufer die gleiche Immobilie unter Umständen mehrfach verkaufen.

Außerdem sind bei einem Immobilienverkauf oft auch noch Rechte Dritter berührt – und die müssen erst geklärt werden, OBWOHL sich Käufer- und Verkäufer bereits einig geworden sind. Diesen Einigungswillen dokumentiert der Kaufvertrag. Da geht es um die Konditionen, von Kaufsumme über Zahlungskonditionen bis zu Terminen und eventuell Sondervereinbarungen. Danach ist die Reihenfolge eigentlich immer gleich:

1. Der Vertrag wird - notariell begleitet - von beiden Seiten unterzeichnet und vom Notar dann auch beiden Seiten verbindlich zugestellt.
2. Der Notar nimmt schnellstmöglich die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Damit ist der Name des Käufers dokumentiert.
3. Dann werden – in einem meist vorher festgelegten Zeitraum – möglicherweise noch offene Fragen geklärt. Etwa: Nimmt die Kommune ihr Vorkaufsrecht wahr? Was geschieht mit vielleicht noch vorhandenen Grundschuldeinträgen? Oder: Welche weiteren Personen müssen dem Vertrag auch noch zustimmen?
4. In dem festgelegten Zeitraum muss auch das Geld der vereinbarten Kaufsumme zwischen Käufer Verkäufer (bzw. deren Banken) fließen.
5. Ist der festgelegte Zeitraum verstrichen, das Geld überwiesen und alle noch offenen Fragen sind unter notarieller Begleitung geklärt worden, dann hat sich die Auflassungsvormerkung quasi von selbst erledigt.
6. Dann wird die Auflassungsvormerkung durch den endgültigen Eintrag des neuen Besitzers im Grundbuch abgelöst. Jetzt erst ist der neue Käufer auch wirklich Eigentümer.

Die Auflassungsvormerkung schützt vielfältig

Das oben Beschriebene ist sozusagen der „Idealfall“. Eine Auflassungsvormerkung kann aber noch viel mehr: Sie bietet vielfältigen Schutz. Auch über einen längeren Zeitraum – denn der Verkaufsprozess kann sich durchaus über mehrere Monate hinziehen. Darum ist es sehr gut, dass das deutsche Recht diesen Vorgang über das Bürgerliche Gesetzbuch so klar geregelt hat.

Die Auflassungsvormerkung ist bei einem Immobilienverkauf Pflicht. Denn sie bietet auch Schutz, wenn beispielsweise der Verkäufer in letzter Sekunde doch lieber an einen anderen Interessenten verkaufen will, weil der nach Ablauf aller Fristen mehr geboten hat. Geht nicht, davor schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer, der zuerst eingewilligt hat.

Oder wenn der Verkäufer die Immobilie noch in letzter Sekunde mit einer Grundschuld belasten will, für die der Käufer dann einstehen müsste. Geht auch nicht. Die Auflassungsvormerkung schützt hier ebenfalls.

Selbst, wenn NACH dem Eintrag einer Auflassungsvormerkung noch ein Insolvenzverfahren gegen den Verkäufer in Gang gesetzt werden sollte, würde das – eben wegen der Auflassungsvormerkung – als vertragswidrig gewertet.