Der Notar erstellt den Kaufvertrag für Immobilien

Sind die Verhandlungen zwischen Interessenten und Verkäufer erfolgreich, vereinbaren beide Vertragsparteien einen Notartermin. Ohne Notar kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden. Da der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt (abweichend Vereinbarungen sind möglich), sucht er den Dienstleister aus. Eine zentrale Aufgabe beim Termin ist das Erstellen des Kaufvertrags.

Zusammenfassung: So läuft die Abwicklung des Kaufvertrags für eine Immobilie

Der Notar erstellt den Kaufvertrag und achtet darauf, dass keine Seite übervorteilt wird. Neben den Standards kann der Vertrag von den Vertragspartnern gewünschte Klauseln enthalten. Sobald der Vertrag vorliegt, verliest der Notar den Text und die Vertragspartner haben Zeit, die Vereinbarung zu prüfen und ggf. einen Anwalt einzuschalten. Mit der Unterschrift startet die eigentliche Immobilientransaktion und die Bezahlung.

Der Ablauf: Zwischen erstem Notarbesuch und Unterschrift

Es ist ratsam, dass beide Vertragspartner sich auf die Konditionen des Immobilienverkaufs geeinigt haben. Denn beim ersten Termin geben Sie die Eckpunkte an den Notar weiter, die in den Vertrag einfließen.

Der Notar erstellt daraus den Kaufvertrag, den schickt er den Vertragspartnern zur Durchsicht. Beide haben nun Zeit, den Text zu prüfen oder einen Anwalt vorzulegen und gegebenenfalls Änderungen machen lassen. Es ist möglich, dass es im Zuge dieser Prüfung noch einmal zu Änderungen kommt und der Vertrag angepasst wird. Danach lädt der Notar die Vertragspartner zur Verlesung ein und liest wortwörtlich den Vertrag vor. Dabei nennt er ggf. Auswirkungen einzelner Vereinbarungen.

Damit beginnt die Phase der Immobilienübertragung. Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen, sodass in der Zwischenzeit kein Dritter die Immobilie kaufen oder verkaufen kann. Er überwacht die Bezahlung und lässt den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen.

Inhalt: Was steht im Kaufvertrag für eine Immobilie?

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist fast immer individuell, da er bestimmte Vereinbarungen zwischen den Vertragspartnern enthalten wird. Es gibt aber einige Standards, die enthalten sein müssen, sowie typische Klauseln, die sich in den meisten Verträgen finden.

Ein Immobilienkaufvertrag listet zuerst einmal alle wichtigen Fakten auf:

• Daten zur Lage der Immobilie: Wo liegt die Immobilie? Genaue Anschrift, Flurstück, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Wohnungs-Nummer, Etage etc.
• Daten zur Immobilie selbst: Beschaffenheit, Größe und Aufteilung der Immobilie.
• Informationen bei Eigentumswohnungen: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum? Also: Die Fakten aus der Teilungserklärung
• Belastungen aus dem Grundbuch: Einträge und Fakten aus dem Grundbucheintrag, hier insbesondere alle eventuellen finanziellen Belastungen, Altlasten, Erbrechte und dergleichen.
• Preis und Zahlungskonditionen: Die exakte Höhe des Kaufpreises und die Modalitäten der Bezahlung, Zahlungsziel und Zahlungsfrist.
• Offene Aufgaben: Die Aufgaben, die der Notar im Auftrag von Käufer und Verkäufer noch zu erledigen hat.

Standardklauseln in einem Immobilienkaufvertrag

Neben vielen individuellen Vereinbarungen enthalten die meisten Verträge eine Art Haftungsausschluss. Die Passage lautet ungefähr „gekauft wie besichtigt“ oder „gekauft wir es steht und liegt“. Hintergrund: Damit haftet der Verkäufer nicht für offensichtliche Mängel, die beim Besichtigen der Immobilie erkennbar sind. Er muss aber alle ihm bekannten Mängel nennen. Nicht in diesem Ausschluss enthalten sind daher Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat.

Mitverkaufte Einrichtung und Ausstattung

Gartengeräte, eine Einbauküche und ähnliche Einrichtungen lassen sich einzeln verkaufen. Allerdings sollten diese Details im Kaufvertrag mit einem realistischen Preis festgehalten sein. Hintergrund: Dadurch sinkt die Grunderwerbssteuer etwas, weil die Einrichtung nicht zum Grundstück oder zur Immobilie gehört. Vereinbarungen dieser Art müssen aber schlüssig und angemessen sein, um nicht in den Verdacht der Steuerhinterziehung zu geraten.

Sonderfall: Keine „Nebenabreden“ treffen, die nicht im Vertrag festgehalten sind

Im Kaufvertrag wird außerdem auch immer vermerkt, dass die Vertragspartner keine „Nebenabreden“ getroffen und insbesondere den Kaufpreis richtig angegeben haben. Diese Erklärung ist wichtig, denn sie bindet Käufer und Verkäufer an den exakten Kaufpreis. Es soll schon vorgekommen sein, dass Käufer und Verkäufer beim Notar beziehungsweise im Kaufvertrag einen niedrigeren Preis angegeben haben, um Grunderwerbssteuer zu sparen. Doch damit machen beide sich strafbar.

Manchmal treffen beide Seiten ohne böse Absicht unzulässige Nebenabreden. Etwa, wenn der Käufer zusätzlich zum Grundstück noch die Gartenlaube übernehmen möchte und dafür unter der Hand einen Aufpreis zahlen soll. Solche Vereinbarungen gehören immer in den Kaufvertrag und müssen beurkundet werden.