Sicherheit beim Immobilienverkauf: Kann etwas schiefgehen?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, haben Sie vielleicht Angst, dass etwas schiefgehen kann. Immerhin geht es um einen enormen Wert. Vielleicht befürchten Sie sogar, dass Sie das Haus verlieren, aber kein Geld bekommen. Die gute Nachricht vorweg: Das ist nahezu unmöglich!

Dennoch gibt es auf dem Weg kleine Stolpersteine, die den Vertragsabschluss gefährden können. In diesem Ratgeber erläutern wir Ihnen, warum die große Sorge unberechtigt ist, aber Sie dennoch auf Details achten sollten.

Zusammenfassung: Der Immobilienverkauf ist sicher!

Anders als viele Menschen befürchten, ist der Immobilienverkauf sicher. Da ein Notar den ordnungsgemäßen Ablauf überwacht, ist es nahezu unmöglich, Immobilie und Geld zu verlieren. Es gibt aber einige kleine Details, die zu beachten sind wie die Gefahr von Geldwäsche, fehlende Bonität der Kaufinteressenten, einen falsch angesetzten Preis oder verschwiegene Mängel. Dennoch kann jeder Mensch eine Immobilie auch ohne Makler fehlerfrei und sicher verkaufen.

Die wichtigste Garantie: Der Notar sichert den Verkauf ab

Das Wichtigste vorweg: Sie werden nicht das Haus verlieren und kein Geld bekommen. In Deutschland muss ein Notar die Kaufabwicklung betreuen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Dieser verhindert den Totalverlust.

Basis für den Verkauf ist ein Vertrag. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind nicht rechtskräftig. Darum bietet der Notartermin zur endgültigen Vertragsunterzeichnung beiden Seiten die größtmögliche Sicherheit.

Der Notar ist neutrale Instanz und muss zum einen auf Fehler im Vertrag aufmerksam machen. Zum anderen wickelt er den Kauf im Schritt-für-Schritt-Verfahren ab. Erst wenn das Geld auf Ihrem oder einem Notaranderkonto eingetroffen ist, trägt er den Käufer in das Grundbuch ein. Erst dadurch ist der Verkauf rechtsgültig abgeschlossen.

Durch diese Instanz haben Sie die Sicherheit, dass Ihr Vermögen nicht durch rechtliche Fallen oder Zahlungsausfälle beeinträchtigt wird. Die Gefahr, dass einer der zwei an einem Immobilienkauf beteiligten Parteien wirklich ernsthafter Schaden entsteht, ist faktisch nicht gegeben.

Typische Probleme beim Hausverkauf: Das kann schiefgehen

Trotz allem kann es im Vorfeld oder Nachgang in seltenen Fällen zu Problemen kommen. Das liegt aber weniger am Verkaufsakt selbst, als an kleinen Stolperfallen im Vorfeld. Wir listen Ihnen einige der typischen Probleme auf, durch die ein Verkauf schiefgehen kann. Daran erkennen Sie auch: Die meisten Dinge lassen sich vermeiden, wenn Sie gründlich vorgehen.

Problem beim Immobilienverkauf: Sie legen einen falschen Preis fest

Ein Klassiker der Probleme ist den meisten Verkäufern häufig gar nicht bewusst. Sie kalkulieren den Verkaufspreis aus dem Bauch heraus und mit Blick auf aktuelle Vergleichsangebote. Das Ergebnis kann ein Preis sein, der nicht dem einfach zu ermittelnden Marktpreis entspricht. Zwei Varianten sind möglich:

• Der Preis zu hoch angesetzt. Die Vermarktungsdauer steigt deutlich, das Objekt kann für potenziell Interessierte dadurch „verbrannt“ wirken. Diese Leute haben dann selbst bei einer Preiskorrektur nach unten kein Interesse. Letztlich müssen Sie Preisabschläge hinnehmen oder sehr viel Geduld haben.
• Der Preis ist zu niedrig angesetzt. Dadurch gibt es möglicherweise starke Nachfrage, aber Sie können den Preis nicht mehr bzw. nur sehr schwer hochsetzen. Sie verlieren eine mögliche Einnahme.

Die Preiskalkulation ist eine der größten Problemquellen. Es gibt zwar keinen exakten, tatsächlichen Wert. Alle Wertermittlungsverfahren sind letztlich nur mehr oder weniger genaue Schätzungen. Jede Bewertungsmethode kann aber eine Richtung vorgeben. Häufig kommt es auf dieser Basis zu Verhandlungen, die auch über mehrere Runden gehen. Selbst in Boom-Regionen können Sie nicht immer Ihren Preis durchsetzen.

Sie benötigen als Verkäufer keinen Gutachter oder Makler. Nutzen Sie das relativ zuverlässige Vergleichswertverfahren, um schnell und bequem einen soliden Marktwert zu ermitteln.

Problem beim Immobilienverkauf: Sie verschweigen Mängel

Eine Immobilie kann viele kleine oder große Probleme haben. Diese Mängel reichen von Sachmängeln wie Schimmelbefall über ein undichtes Dach bis hin zu sporadisch auftretenden Heizungsproblemen. Es gibt aber auch sogenannte Rechtsmängel wie Wegerechte, die Probleme bereiten können.

Als Verkäufer haben Sie die Pflicht, Ihnen bekannte Mängel an der Immobilie zu nennen! Kommen Sie dem nicht nach, kann der Käufer auch nach Abwicklung des Kaufs noch Schadensersatz verlangen. Das gilt auch, wenn im Vertrag Klauseln wie „gekauft wie gesehen“ eingebaut werden. Einige Verkäufer verschweigen solche Details in der Hoffnung, einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen und „damit durchzukommen“. Das ist keine gute Idee.

Bei versteckten Mängeln hingegen muss der Käufer Ihnen nachweisen, dass Sie vom Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs wussten. Das ist aufwendig. Aber Sie sollten nicht darauf hoffen, beim Vertuschen nicht erwischt zu werden. Denn Gutachter werden der Sache im Rechtstreits auf den Grund gehen.

Alle Mängel können ein Problem werden. Zwar haften Sie als Verkäufer nur, wenn Sie einen Mangel verschwiegen haben. Dann kann ein erheblicher finanzieller Schaden noch zwei Jahre nach dem Verkauf drohen. Aber Sie sollten zur eigenen Sicherheit alle Mängel immer aktiv kommunizieren.

Problem beim Immobilienverkauf: Sie prüfen nicht die Bonität des Kaufinteressenten

Ein Verkauf kann noch nach der Vertragsunterschrift platzen, wenn der Käufer nicht solvent ist. Prüfen Sie daher immer die Bonität des Kaufinteressenten. Das ist über folgende Wege sehr einfach zu realisieren:

• Eine Bonitätsauskunft (bspw. Schufa) des Kaufwilligen schafft erste Klarheit. Optional können Sie mit einer entsprechenden Einwilligung selbst eine Bonitätsauskunft bei der Schufa oder anderen Auskunfteien anfordern.
• Eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Interessenten zeigt Ihnen, dass der Kaufpreis grundsätzlich bezahlbar ist.
• Eine Finanzierungszusage erstellt die Bank nach Prüfen der Unterlagen Ihrer Immobilie und ist die Sicherheit, dass der gesamte Kaufpreis finanziert wird. Die Zusage bezieht sich also anders als bei der allgemeinen Finanzierungsbestätigung explizit auf Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Scheuen Sie sich nicht, eine solche Zusage einzufordern. Kann der Interessent keine liefern, ist erhöhte Vorsicht geboten.

Übrigens: Das Notaranderkonto bietet für Sie als Verkäufer keine zusätzliche Sicherheit. Hier profitiert der Käufer. Der Notar überwacht damit den Zahlungseingang. Das Geld geht erst nach Änderung des Grundbucheintrags an den Verkäufer.

Problem beim Immobilienverkauf: Geldwäsche als rechtliche Falle

Einige Kaufinteressenten bieten möglicherweise eine Barzahlung an. In diesem Fall geht der Verkauf nicht zwingend schief. Aber Sie können gegen das sogenannte Geldwäschegesetz (Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetz) verstoßen.

Hintergrund: Kriminelle versuchen durch Barzahlungen ihre Einnahmen aus zwielichtigen Handlungen reinzuwaschen. Wenn der Verkäufer dies unterstützt, kann er sich selbst strafbar machen. Außerdem gibt es eine Meldepflicht.

Geldwäsche ist strafbar – auch für den Empfänger der Summe. Akzeptieren Sie daher nur eine Überweisung oder fordern Sie vorab eine Bankbestätigung. Beides schreckt solche Kriminelle in der Regel ausreichend stark ab.

Problem beim Immobilienverkauf: Prüfen von Vertragsänderungen

Bis zur Vertragsunterzeichnung kann es zu Änderungswünschen auf beiden Seiten kommen. Alle Änderungen sollten durch eine anwaltliche Beratung abgesichert sein. So können Sie sicher sein, dass Ihnen kein Nachteil entsteht. Häufig sind es kleine Details, die keinen Einfluss auf den Verkauf als solchen haben. Aber beide Seiten sollten sichergehen.

Problem beim Immobilienverkauf: Die Schlüsselübergabe als letzte Fußangel

Der Verkauf ist dann abgeschlossen, wenn das Geld überwiesen ist und der Käufer ins Grundbuch eingetragen ist. Es kann jedoch noch eine Kleinigkeit schiefgehen, wenn Sie sich nicht an diesen Ablauf halten.

Im Zuge des Verkaufs wird der Verkäufer möglicherweise vorab um einen Hausschlüssel bitten. Das ist teilweise verständlich, wenn zum Beispiel umfangreiche Renovierungen anstehen. Sie sollten dieser Bitte aber nicht vorab nachkommen. Denn es kann zu Schäden am Haus oder der Wohnung kommen. Platz der Verkauf in letzter Sekunde doch noch, müssen Sie die Schäden beseitigen lassen und den Verursacher zur Rechenschaft ziehen. Vermeiden Sie das, indem Sie den Schlüssel erst am Tag der Grundbuchänderung aushändigen.

Die Sicherheit beim Immobilienverkauf ist groß – kleine Fallstricke lassen sich vermeiden

Es kann praktisch nichts schiefgehen. In der Praxis verlaufen die meisten Immobilienverkäufe reibungslos. Die wenigen möglichen Fußangeln gefährden nicht den Verkauf oder Ihr Vermögen, sondern haben eher einen Einfluss auf den Vermarktungserfolg oder die Preisverhandlungen. Die meisten Fehler lassen sich zudem mit einem professionellen oder überlegten Vorgehen vermeiden. Einen Verlust von Haus und Geld müssen Verkäufer nicht fürchten. Der Immobilienverkauf in Deutschland darf durch Überwachung durch den Notars und einer relativen Standardisierung des Verkaufsprozesses als sicher gelten.