Den Verkaufspreis für eine Immobilie richtig ermitteln

Der Wert einer Immobilie ist von ungeheurer Bedeutung beim Kauf und Verkauf, aber auch bei behördlichen Vorgängen und juristischen Streitigkeiten. Die verschiedenen Verfahren kommen meistens zu ähnlichen Ergebnissen. Die Frage für Verkäufer (und Käufer) ist: Wie lässt sich der Verkaufspreis einer Immobilie richtig ermitteln? Welche Faktoren spielen eine Rolle? Wir geben in diesem Ratgeber eine Antwort.

Zusammenfassung: So ermitteln Sie den Verkaufspreis einer Immobilie richtig

Als Verkäufer nutzen Sie das Vergleichswertverfahren. Dabei sind die meisten Faktoren wie Lage und Ausstattung bereits berücksichtigt. Vermeiden Sie typische Fehler wie Aufschläge aus emotionalen Gründen oder das mehrfache Inserieren mit jeweils anderen Preisen. Setzen Sie stattdessen den Verkaufspreis von Anfang an auf einen verlässlichen, marktgerechten Wert.

Prüfen Sie, welches Verfahren zur Preisermittlung Sie benötigen!

Die wichtigste Frage vor der Preisfindung für eine Immobilie lautet: Welches Verfahren ist geeignet? Wir listen die typischen Möglichkeiten in einem Ratgeber zu den Varianten der Immobilienbewertung auf. In Kurzform:

• Für Preisangaben im Inserat ist das Vergleichswertverfahren ideal.
• Gutachten und andere Wege zur Preisermittlung sind nur für besondere Anlässe erforderlich.

Einflussfaktoren für den Preis einer Immobilie

Grundsätzlich ist die Vergleichbarkeit von Immobilienpreisen stets ein Zusammenspiel aus Angebot, Nachfrage, regionalen und bundesweiten Faktoren und Entwicklungen. Mehr über diese Aspekte der Lage hier: Sozialstruktur, Makro- und Mikrolage. Zusätzlich spielen Ausstattung, Energieeffizienz und Alter der Immobilie eine gewisse Rolle.

Letztlich bestimmen am Markt aber Angebot und Nachfrage den Preis. Denn kein Preis für eine Immobilie steht allein, er ist von den Werten der Objekte in der Nachbarschaft abhängig. Immobilienpreise sind also nur dann plausibel, wenn sie sich auch untereinander vergleichen lassen.

Das Vergleichswertverfahren ist daher nicht nur eine gängige Methode, sondern liefert in den meisten Fällen eine sehr große Verlässlichkeit. So funktioniert es: Über den Mittelwert einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Objekten in der Umgebung ergibt sich ein Vergleichspreis. Und zwar am besten mit Hilfe einer umfangreichen Objektdatenbank. Ein großer, ständig aktualisierter Datenpool liefert wirklich solide Werte.

Dabei spielen weitere, objektspezifische Faktoren wie die Ausstattung, Gewerkequalität oder die Energieeffizienz bereits mit hinein. Am Ende bleibt eine interessante Erkenntnis: Der Vergleichswert ist häufig sehr nahe am tatsächlichen Marktwert einer Immobilie.

Allerdings nutzen viele Verkäufer diesen Preis nicht als Richtwert, sondern hoffen, mit einem höheren Angebotspreis mehr Geld erhalten zu können. Das ist leider ein Irrglaube, wie ein Blick auf die Fehler beim Festlegen des Verkaufspreises zeigt.

Die häufigsten Fehler beim Ermitteln des Verkaufspreises einer Immobilie

• Deutlich über Marktwert inserieren: „Man kann es ja mal versuchen”. Nein, denn das schreckt Interessenten ab, die Nachfrage sinkt, ein erneutes Inserieren zu einem günstigeren Preis ist häufig die Folge, was Beobachter des Objekts erneut abschreckt.
• Äpfel mit Birnen vergleichen: Preisfindung durch eigene Vergleiche mit unpassenden Objekten. Nur ähnliche Objekte mit ähnlicher Lage, Größe und Qualität sollten in den Vergleich einfließen.
• Nicht auf dem neusten Stand: Auch wenn Ihr Nachbar seine identische Doppelhaushälfte letztes Jahr für X Euro verkauft hat, kann es gut sein, dass Ihre nun deutlich mehr (oder weniger) wert ist. Ein aktueller Preisvergleich schützt vor diesen Fehlannahmen.
• Individuelle Faktoren falsch gewichten: Lärmbelastung, Helligkeit in den Wohnräumen, Energieeffizienz, Küchen, Mikrolage/Makrolage etc. werden von Eigentümern oft auf abenteuerliche Weise eingerechnet. Viele (nicht alle) dieser Faktoren spielen aber so gut wie keine Rolle oder sind in den Vergleichsdaten ohnehin berücksichtigt.
• Hoher Preis bei emotionaler Bindung: Wer in einem Haus aufgewachsen ist, möchte es nicht “verramschen”. Aber die emotionale Bindung an eine Immobilie rechtfertigt keinen einzigen Cent Preisunterschied zum ermittelten Vergleichswert. Gefühle verkaufen nicht, bei Immobilien kommt es nur auf Fakten an.

Auswirkungen unpassender Preise

Solche Fehler und andere Fehlannahmen bzw. falsch fixierte Verkaufspreisangaben haben Folgen. In der Regel wird es schwerer, die Immobilie überhaupt zu verkaufen.

• Zu teuer inseriert: Die Nachfrage sinkt. Es kommen weniger Anfragen und Sie verkaufen die Immobilie möglicherweise gar nicht. Die Folge ist, dass Sie mit einem niedrigen Preis erneut inserieren müssten. Aber …
• Erneutes Inserieren: Wer seine Immobilie immer wieder neu und möglicherweise zu einem anderen Preis anbietet, schreckt Interessenten ab. Viele Suchende beobachten den Markt länger. Ein erneutes Inserieren ist zunächst einmal ein klares Warnsignal: “Da stimmt was nicht!” Sie haben kaum eine Chance, diese Einschätzung zu korrigieren, da die Interessenten sich anderweitig umsehen. Der Preis sinkt weiter, häufig unter den eigentlichen Marktwert.
• Zu günstig inseriert: Das führt zu sehr vielen Anfragen innerhalb kürzester Zeit und erschwert das Sichten. Schlimmstenfalls verlieren Sie sogar mögliche Einnahmen. In solchen Fällen haben Sie zwei Möglichkeiten: Ein Bieterverfahren unter den zahlreichen Interessenten veranstalten oder den Preis im Inserat erhöhen und ggf. bisherige Interessenten benachrichtigen.

Fazit: So legen Sie Ihren Verkaufspreis fest

Wir ermutigen Sie grundsätzlich, die Vermarktung Immobilien selbst in die Hand zu nehmen und sagen: “Sie können das!”. Damit das allerdings gut gelingt, muss das Exposé in den wichtigsten Punkten überzeugen: Präsentationsqualität, Vollständigkeit und Preisvorstellung. Der Preis ist neben der Präsentation also entscheidend.

Wie erwähnt: Sie benötigen kein teures Gutachten für den Verkauf. Solche Sachverständigengutachten sind (nur) für juristische und behördliche Auseinandersetzungen erforderlich. Käufer können bei Bedarf auf eigene Kosten einen Sachverständigen beauftragen, der die Substanz der Immobilie einschätzt. Für Verkäufer reicht eine Bewertung mit dem Vergleichswertverfahren völlig aus.

Das Thema Immobilienbewertung im Detail:

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Immobilienbewertung: Varianten

Der Wert der Immobilie bestimmt den Kaufpreis maßgeblich mit. Zwar gibt es viele Einflussgrößen, aber der Immobilienwert ist üblicherweise der Preis, bei dem sich Angebot und Nachfrager in etwa treffen. Die verschiedene Methoden zum Bestimmen dieses Preises unterscheiden sich im Detail erheblich und kommen zu jeweils anderen Ergebnissen. Immerhin: Meistens liegen die so ermittelten Beträge relativ eng beieinander. Wir stellen Ihnen in diesem Ratgeber die gängigsten Methoden der Immobilienbewertung vor, um den Verkehrswert zu bestimmen.

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Online-Bewertung durchführen

Für den Immobilienverkauf ist es wichtig, den marktgerechten Preis für die zu verkaufende Immobilie zu kennen. Zu hohe Kaufpreisvorstellungen können den Verkauf erheblich verzögern und laufende Preisreduzierungen lassen den Preis zusätzlich verfallen. Zu niedrig angesetzte Kaufpreise ergeben direkten Verlust.

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Lage beim Immobilienkauf

Das wohl wichtigste Kriterium zur Bewertung einer Immobilie ist ihre Lage. Denn der genaue Standort entscheidet neben dem Zustand des Objekts über das Interesse von Mietern und Käufern. Allerdings ist der Begriff gar nicht so exakt definiert, wie es den Anschein hat.

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Wertsteigernde und wertsenkende Faktoren

Ob der Preis für den Verkauf einer Immobilie steigt oder sinkt, ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Manche dieser Faktoren können Sie beeinflussen, andere nicht.

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Preis lieber erhöhen

Eine der größten Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf ist die Preisfindung. Setzen Sie den Preis zu niedrig an, geht Ihnen Geld verloren. Setzen Sie den Preis zu hoch an, werden Sie die Immobilie nur schwer verkaufen können. Beides ist ein Nachteil.

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