Makler-Courtage: Welche Provision bekommt ein Makler?
Makler sind professionelle Dienstleister, die im Auftrag Immobilien verkaufen oder vermieten. Ebenso suchen Sie für Interessenten geeignete Häuser oder Wohnungen. Für die Leistungen berechnen diese Spezialisten einen Betrag: die Makler-Courtage bzw. Makler-Provision. Wie hoch ist diese Vergütung, wer zahlt sie und welche Besonderheiten sind zu beachten. Wir erklären Ihnen alles Wesentliche rund um Makler-Courtage/Makler-Provision.
Heißt es Courtage oder Provision?
Die Begriffe Makler-Courtage und Makler-Provision werden häufig synonym genutzt. Landläufig scheint es keinen Unterschied zu geben. Aber das ist nicht ganz korrekt.
Das ist die Courtage (beim Vermieten)
Die Courtage ist eine gesetzlich festgeschriebene und nicht verhandelbare Provision. Sie kommt allerdings fast nur beim Vermieten vor. Makler verlangen dann üblicherweise zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer oder umgerechnet 2,38 Kaltmieten. Mehr ist nicht statthaft.
Die Courtage für das Vermitteln beim Verkauf beträgt 0,6 bis 0,8 Prozent. Aber: In der Praxis kommt die Courtage hier nicht zur Anwendung, stattdessen verlangen Makler eine Provision.
Das ist die Provision (beim Verkauf)
Die Provision wiederum ist offiziell zwar frei verhandelbar, beträgt für den Verkauf eines Hauses jedoch üblicherweise 7,14 Prozent des Verkaufspreises.
Beim Vermieten kommt der Provisionsansatz bei der Abrechnung in der Praxis so gut wie nie vor. Hier gilt die Courtage.
Obwohl die Begriffe rechtlich verschieden sind, ist die Trennung in der Praxis nicht besonders relevant. Beides sind Entgelte, die eine Partei zu zahlen hat.
Das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer beauftragt
Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Es zahlt die Partei die Maklerkosten, die den Auftrag erteilt. Festgelegt ist das einerseits im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Andererseits sind die Paragrafen 652 bis 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) relevant.
Das Bestellerprinzip sagt vereinfacht aus: Wer einen Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Besonders strikt ist das Gesetz im Bereich der privaten Vermietung.
Beim privaten Verkauf oder Kauf von Immobilien gilt ebenfalls das Bestellerprinzip. Allerdings können hier beide Seiten eine Aufteilung der Maklerkosten vereinbaren. Dabei ist jedoch ein wesentlicher Punkt zu beachten: Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser deckelt die maximale Höhe der Maklerkosten für Käufer auf die Hälfte der vereinbarten Provision. Wenn Sie ein Haus verkaufen und einen Teil der Maklerkosten auf den Käufer abwälzen möchten, müssen Sie mindestens die Hälfte des Betrags selbst bezahlen.
Es gibt jedoch Ausnahmen: Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Grundstücke und beim Verkauf an juristische Personen gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier gilt Vertragsfreiheit.
Es muss ein Auftrag vorliegen
Damit der Makler seine Courtage oder Provision in Rechnung stellen kann, muss er in Textform beauftragt sein. Das geht aus § 2, Abs. 1, Satz 2 WoVermRG hervor.
Textform bedeutet: Sie können den Makler per Brief, Vertrag, Fax oder E-Mail beauftragen. Rechtlich noch umstritten dagegen ist bislang, ob eine Textnachricht per Handy (SMS/Messenger) ausreicht. Garantiert nicht ausreichend ist eine mündliche Vereinbarung. Auch ein Handschlag ist keine Grundlage, um eine Maklergebühr zu berechnen.
Sofern Sie einen Makler mit einer Dienstleistung in Textform beauftragt haben, müssen Sie ihn bezahlen. In den meisten Fällen wird die Leistung jedoch nur bei Erfolg fällig.
Sonderfälle bei der Berechnung der Makler-Courtage oder Provision
Grundsätzlich gilt: Wer bestellt, bezahlt den Makler. Die Höhe der Gebühren liegt bei zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beim Vermieten und bei bis zu 7,14 Prozent Provision von dem Preis beim Verkauf. Aber es gibt auch Ausnahmen:
- Vereinbart der Makler eine unentgeltliche Tätigkeit für eine der beiden Seiten, darf er der anderen Seite keine Gebühren berechnen.
- Sollte die Kaltmiete bei einer Wohnungsvermittlung mindestens 20 Prozent höher als die Vergleichsmiete liegen, darf der Makler seine Courtage nur auf Basis der (niedrigeren) Vergleichsmiete berechnen.
- Der Makler darf keine Courtage berechnen, wenn er sozialen Wohnraum vermittelt.
- Eine Courtage ist ausgeschlossen, wenn der Makler einen Mietvertrag verlängert.
- Eine Courtage oder Provision ist nicht statthaft, wenn der Makler eigene Immobilien anbietet, zugleich der Verwalter des Wohnraums ist oder mit dem Eigentümer wirtschaftlich eng verflochten ist.
- Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er beiden jeweils maximal 50 Prozent der Gebühren berechnen.
- Der Makler darf in einem Vertrag auf eine Erfolgsprovision verzichten und seine Dienstleistungen zum Festpreis anbieten. In diesem Fall zahlen Sie für die vereinbarte Leistung – und zwar unabhängig vom Erfolg!
- Der Makler verliert seine Provision oder Courtage, wenn er nicht aktiv am Vertragsabschluss mitgewirkt hat. Sie schließen zwar einen Vertrag, aber wenn Sie über andere Kanäle einen Käufer oder Mieter finden, kann die Maklergebühr entfallen. Beachten Sie jedoch, dass ein exklusives Vermarktungsrecht dem entgegenstehen kann und der Makler dann doch bezahlt werden muss. Details sind vom Wortlaut der jeweiligen Vereinbarung abhängig.
Wann wird die Makler-Gebühr fällig?
Die Makler-Gebühr wird bei Erfolg fällig. Ob Courtage oder Provision: Beides setzt einen Vertragsabschluss voraus. Die Courtage müssen Sie bezahlen, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist. Die Provision wird Ihnen in Rechnung gestellt, wenn der Verkauf notariell vollzogen ist. Das Zahlungsziel ist vom Vertrag abhängig.
Was bringen die gesetzlichen Neuregelungen?
Der Gesetzgeber möchte mit den Gesetzen zum Bestellerprinzip und der Aufteilung der Provision den Wohnungsmarkt entspannen. In der Praxis werden vor allem Mietinteressenten geschützt, da der Vermieter in der Regel den Makler bestellt und die Courtage zu zahlen hat. Die Aufteilung der Kosten beim Verkauf hingegen führt eher dazu, dass ein Teil der Maklerkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird und so Immobilien zusätzlich teurer werden können. Dennoch ist in einigen Regionen ein geringer Rückgang der durchschnittlichen Maklerprovisionen zu beobachten.
Wann ist Provisionsfreiheit möglich?
Provisionsfrei klingt wie ein Versprechen … Fast wie „steuerfrei“ – darum stellen sich nicht wenig Menschen die Frage: Ist das denn auch legal? Kann und darf ich eine Wohnung überhaupt provisionsfrei kaufen oder verkaufen? Um die Antwort vorweg zu nehmen: Ja! Das dürfen wir alle jederzeit. Sowohl der provisionsfreie Wohnungskauf wie der provisionsfreie Wohnungsverkauf sind absolut legal – und das gilt bei Häusern und allen anderen Immobilienarten ganz genauso. Denn Steuern fallen an ganz anderer Stelle an.
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Makler-Courtage. Wie hoch ist die Courtage?
Die Kaufnebenkosten können bei Immobilien erheblich sein. Besonders ins Gewicht fällt die Maklergebühr, die sogenannte Courtage. Das können Sie vermeiden. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, was die Courtage ist. Wir nennen die Kosten, mit denen Sie rechnen müssen, und wer diese in der Regel zu zahlen hat. Außerdem erklären wir Ihnen, welche Leistungen Sie für die Makler-Courtage erwarten dürfen und welche Alternativen Sie haben. Das Wichtigste vorab:
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