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Makler-Courtage und Makler-Provision

Innerhalb des gesetzlichen Rahmens ist die Maklerprovision (Courtage) individuell verhandelbar
Innerhalb des gesetzlichen Rahmens ist die Maklerprovision (Courtage) individuell verhandelbar

Erst einmal: Makler-Courtage und Makler-Provision sind zwei Begriffe für ein und dieselbe Sache. Beides bezeichnet den Betrag, den ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie bekommt. Darum ist manchmal auch schlicht von Makler-Gebühren die Rede. Inhaltlich unterscheidet sich das alles nicht.

Was jetzt natürlich alle interessiert, die privat Immobilien verkaufen oder vermieten möchten, ist die Frage: Wie hoch sind diese Gebühren?

Vermietung und Verkauf: Zwei verschiedene Prinzipien

Es gilt, strikt zwischen Vermietung und Verkauf zu trennen: Wird bei zu mietenden oder zu vermietenden Immobilien ein Makler hinzugezogen, zahlt immer derjenige, der den Makler beauftragt hat. Das können sowohl Mieter wie Vermieter sein: Wer bestellt, der zahlt. Und zwar alles, zu hundert Prozent. Darum heißt das Ganze auch „Bestellerprinzip“.

Nebenbei bemerkt: Sie können sehr gut auch ohne Makler vermieten … Beispielsweise über uns.

Immobilien-Verkauf

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bezahlt seit Ende 2020 derjenige, der den Makler beauftragt hat, maximal 50 Prozent der Maklergebühr. Damit können jetzt auch Kaufinteressierte problemlos einen Makler beauftragen, finanziell betrachtet macht das nun keinen Unterschied mehr. In der Durchsetzung bestimmter Interessen aber möglicherweise doch: Wo früher Makler häufig „im Interesse“ der Verkäufer handelten, können und werden sie jetzt sicher auch im Interesse von Käufern handeln.

Alternative: Käufer und Verkäufer sparen sich die Makler-Provision gleich ganz – und kaufen oder verkaufen mit unserer Hilfe …

Wie sieht die Beauftragung und Bezahlung eines Maklers konkret aus?

Wird ein Makler beispielsweise vom Eigentümer des Objekts mit dem Verkauf beauftragt, handeln Makler und Verkäufer eine Verkaufsprovision aus – X Prozent des Verkaufspreises. Dann darf der Makler seine erste Hälfte der Provision verlangen. Die Höhe der Provision ist also Verhandlungssache zwischen den beiden Parteien, die den Maklervertrag zuerst unterschreiben. Das kann ebenso gut auch jemand sein, der eine Immobilie kaufen möchte: Dann beauftragt der Käufer einen Makler, handelt die Provisionshöhe aus, schließt den ersten Vertrag mit dem Makler darüber schriftlich ab und zahlt die Hälfte. Kurz: Wer den Vertrag ausgehandelt hat, zahlt die erste Hälfte der Makler-Provision. Der jeweils weitere Beteiligte – den es ja erst noch zu finden gilt – zahlt später die zweite Hälfe. Grundlage muss immer ein schriftlicher Vertrag sein – mündliche Abmachungen sind für keine Seite verpflichtend.

Und dann? Entweder weist der Erste, der den Vertrag mit dem Makler geschlossen hat, seine Zahlung der Makler-Provision über einen Kontoauszug nach. Oder der Makler schließt zwei Verträge ab beispielsweise zuerst mit dem Verkäufer und dann mit dem Käufer.

Was bringt die Neuregelung?

Mit dieser bundeseinheitlichen Regelung sollen vor allem Makler stärker in die Pflicht genommen werden, damit sie die Interessen beider Parteien gleichermaßen gut vertreten. Käufer sollen finanziell entlastet werden. Für Makler bedeutet das: Sie können eher über Serviceleistungen als über Provisionshöhe punkten.

Manches bleibt dennoch Verhandlungssache. So ist es beispielsweise nicht ausdrücklich verboten, dass ein Verkäufer die gesamte Makler-Courtage übernimmt – wenn er ausdrücklich darauf besteht. Potenzielle Käufer sollten also darauf achten, ob Verkäufer auf diese Weise nicht indirekt den Verkaufspreis erhöhen, indem sie die komplette Makler-Courtage übernehmen und den Betrag dann auf die Kaufsumme draufschlagen. Mit anderen Worten: In den meisten Fällen dürfte es günstiger sein, 50 Prozent der Makler-Courtage zu zahlen.

Für Makler sind solche Wege nicht möglich: Würde ein Makler für den Erstunterzeichner des Vertrags provisionsfrei tätig werden - zum Beispiel für den Verkäufer - und die Courtage später vollständig dem Käufer berechnen, würde er finanziell leer ausgehen. Denn da tritt § 656c des Bundesgesetzbuchs in Kraft: „Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. (…)“

Ausnahmen

Die neue Gesetzesregelung betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser – und zwar durch nicht-gewerbliche Käufer. Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr sind ausdrücklich ausgenommen. Auch Gewerbeimmobilien und Grundstücke ohne Bebauung – wenn sie auch in Zukunft nicht der Wohnbebauung dienen sollen – sind ausgenommen. Bei Gewerbeimmobilien gilt nach wie vor Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Makler können in Absprache mit dem Eigentümer und dem potenziellen Mietinteressenten individuelle Vereinbarungen treffen.

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