Immobilien verkaufen - mit oder ohne Makler?

Der Verkauf einer Immobilie ist mit einigen Aufgaben verbunden. Fehler können dabei große Auswirkungen haben. Das gilt insbesondere für den erzielbaren Verkaufspreis. Viele Immobilieneigentümer schalten Makler nur ein, weil sie sich erhoffen, auf diese Weise allen Fettnäpfchen ausweichen zu können und vor potenziell teuren Fehlern bewahrt zu bleiben. Leider wissen die wenigsten Verkäufer, wovor sie sich überhaupt fürchten und was die Risiken sind. Ebenfalls ein häufiger und auch durchaus gerechtfertigter Grund, einen Makler zu verkaufen, ist die Zeitersparnis. Sie müssen kaum etwas tun, da der Makler Ihnen fast alle Aufgaben abnimmt. Dafür erhält er aber auch einen üppigen Anteil vom Verkaufspreis.

Überblick: die wichtigsten Aufgaben bei einem Immobilienverkauf

Um sich für oder gegen einen Makler entscheiden zu können, sollten Sie ganz konkret alle Aufgaben kennen, die ein Immobilienverkauf mit sich bringt. So können Sie grob abschätzen, bei welchen Tätigkeiten überflüssig oder notwendig sein könnte. Im Großen und Ganzen ist der Ablauf aber immer derselbe:

• Unterlagen zusammentragen
• Marktwert bestimmen
• Inserate erstellen (Daten, ansprechende Fotos, Grundrisse und Beschreibungstexte)
• Interessenten zur Besichtigung auswählen und einladen
• Einigung auf einen Kaufpreis
• Notartermin
• Versicherungen und Energielieferanten kündigen

Was sind die Herausforderungen beim Hausverkauf?

Der Verkauf selbst ist wesentlich sicherer, einfacher und unkomplizierter, als die meisten Eigentümer glauben. Die größten Herausforderungen für jeden Verkäufer, auch für Profis, liegen in der Preisfindung und der Art und Weise, wie die Immobilie angeboten wird.

1. Der richtige Angebotspreis: Zwischen einem überspannten Bogen und einem besonders erfolgreichen Verkauf liegt nicht viel. Zu teuer angebotene Immobilien werden oft am Markt “verbrannt” und werden schlussendlich fast immer zu Schnäppchen für den Käufer. Damit das nicht passiert und damit der Verkauf trotzdem so erfolgreich wioe möglich gelingt, sollte die Preisfindung immer mit einer Wertermittlung im Vergleichswertverfahren beginnen. Diese bietet bereits eine gute erste Orientierung und kann dann je nach Ausstattung, Zustand, Ausbaupotential, aktuellen Zinsen etc. noch nach oben oder unten korrigiert werden. Teuer inserieren und den Preis nach und nach zu senken, ist bei Immobilien keine gute Idee! Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung.

Übrigens ist dies auch für Makler ein ganz heikles Thema, denn sie stecken zusätzlich noch in einem ganz anderen Dilemma: Bewerten Sie die Immobilie etwas geringer um den Verkaufs innerhalb der Vertragslaufzeit wahrscheinlicher zu machen, laufen sie gefahr, dass dem Eigentümer sich für einen Konkurrenten mit einer höheren Einschätzung entscheident. Schätzt er den Preis hingegen etwas höher ein um den Auftrag zu bekommen, sinken wiederum die Vermarktungschancen.

2. Die Präsentation: Viele Anfänger, aber auch viele “Profis” sind noch immer der Ansicht, dass Immobilien ausschließlich beim Besichtigungstermin verkauft werden. Vergleicht man jedoch die Verkaufserlöse von guten und schlechten Inseraten stellt man fest: Wer besser wirbt, kann teurer verkaufen! Und da wir es bei Immobilien mit besonders hohen Summen und gleichzeitig einem sehr emotionalen Thema zu tun haben, lohnt sich eine gute Präsentation ganz besonders.

3. Der Zeitplan: Besonders Eigentümern mit vollem Terminkalender oder einer großen Entfernung zwischen Wohnort und Immobilie empfehlen wir, wenn sie auf einen Makler verzichen wollen, den Verkauf vorab einmal inklusive aller Dokumente in Ruhe “durchzuspielen”. Ein bis zwei Wochenenden sind in der Regel ausreichend um sich mit den Grundlagen vertraut zu machen und eventuell fehlende Dokumente anzufordern. Auf diese Weise wird der gesamte Prozess besser planbar und weniger überraschend.

Haus oder Wohnung mit Makler verkaufen: Viel Leistung für viel Geld

Die komfortabelste, aber auch teuerste Variante ist der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung durch einen Makler. Sie müssen am wenigsten tun, da Sie fast alle Aufgaben an den Makler abgeben - leider auch solche, die Sie kinderleicht selbst erledigen könnten. Gelingt der Verkauf innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums, bekommt der Makler eine Provision (üblich sind 7,14% vom Verkaufspreis). Sb.

Welche Aufgaben übernehmen Immobilienmakler eigentlich?

Der Leistungsumfang von Maklern ist leider nicht klar definiert. Je nach Maklerbüro und häufig auch je nach Objektwert variieren die Leistungen stark. Was genau Sie in Ihrem Fall von einem bestimmten Makler an Leistungen erhalten, wird im Maklervertrag festgehalten.

Besonders wichtige Punkte sind die Wertermittlung und das professionelle Inserat. Beides hat einen erheblichen Einfluss auf die Zeitdauer der Vermarktung und den Erfolg. Bietet der Makler das Haus beispielsweise zu teuer an, bleiben Sie möglicherweise lange auf dem Angebot sitzen. Klopft der Makler nicht die Zahlungsfähigkeit potenzieller Käufer ab oder hat ein unglückliches Händchen bei der Auswahl, kann der Verkauf noch in letzter Sekunde platzen.

Maklerprovision

Kann der Makler die Immobilie innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit verkaufen, erhält der Makler eine Provision, die üblicherweise 7,14 Prozent des Verkaufspreises beträgt. Verkaufen Sie beispielsweise ein Haus für 200.000 Euro, verdient der Makler bereits 14.280 Euro an der erfolgreichen Vermittlung. Die tatsächliche Höhe der Provision ist gesetzlich nicht geregelt und deshalb verhandelbar.

Sie können mit dem Käufer zwar eine Provisionsteilung vereinbaren, allerdings müssen Sie in jedem Fall mindestens 50 Prozent der Kosten selbst tragen.

Haus oder Wohnung ohne Makler alleine verkaufen: günstige und zeitintensive Option

Den gesamten Verkauf selbst in die Hand zu nehmen ist natürlich die günstigste Variante, verursacht aber auch den größten Zeitaufwand. Neben dem Erstellen von Inseraten und dem Durchführen von Besichtigungsterminen, sollten Neulinge zudem einige Stunden für eine grobe Einarbeitung in das Thema Immobilienverkauf einplanen und sich vorab überlegen, ob, und wenn ja welche welche Aufgaben sie von Experten erledigen lassen möchten (z.B. die Immobilienbewertung oder das Fotografieren).

Besondere Bedeutung hat außerdem das Thema Preisfindung: Gerade wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt haben, kann es äußerst schwer fallen, die eigenen Emotionen außen vor zu lassen und die Erfahrungen und Verkäufe aus der Nachbarschaft richtig einzuordnen.

Wir empfehlen deshalb, vor jedem Verkauf unbedingt eine unabhängige Wertermittlung im Vergleichswertverfahren durchführen zu lassen. Damit ist kein Wertgutachten vom Gutachter gemeint, denn das bestimmt den Sachwert. Was Sie benötigen, ist aber der Preis, der sich in der aktuellen Marktlage voraussichtlich erzielen lässt. Individuelle Aspekte, die sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, werden in solchen Bewertungen natürlich nicht berücksichtigt und müssen gegebenenfalls noch abgezogen oder addiert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen möchten, lohnt es sich, ein besonders ansprechendes und natürlich vollständiges Exposé anzufertigen. Dieses sollte alle wesentlichen Informationen und aussagekräftige Bilder enthalten. Auch ein 3D-Grundriss kann bei der Vermarktung helfen. Achten Sie auf genügend Zeit. Das Beschaffen der Unterlagen für den Verkauf, falls Sie diese nicht beisammen haben, ist zum Glück nicht kompliziert, kann aber je nach Bauamt / Gemeinde einige Wochen in Anspruch nehmen. Auch das Durchführen von Besichtigungsterminen und die Kommunikation mit Interessenten kann sich manchmal hinziehen, bis diese ihre Kaufentscheidung getroffen und eine Finanzierung organisiert haben.

Professionelle Unterstützung ohne Makler

Wenn Sie sich professionelle Unterstützung beim Verkauf wünschen, sicher aber auch vorstellen können, Ihre Besichtigungstermine ohne Begleitung durchzuführen, sind Festpreisangebote wie OM-Premium von ohne-makler.net unter Umständen die perfekte Lösung für Sie. Wie bei einem Maklerauftrag, wird die Vermarktung von einem Experten betreut. Er beantwortet Fragen, gibt Tipps, erstellt das Inserat inklusive aller Inhalte und begleitet Sie durch den Verkaufsprozess. Der Unterschied zum Makler: Er ist nicht persönlich vor Ort, sondern koordiniert alles aus der Ferne.

In unserem Fall kostet dieses All-Inclusive-Paket 2.999€. Darin enthalten sind Sämtliche Bilder, Texte und Grafiken, Inserate auf allen relevanten Portalen und vieles mehr.

Der große Vorteil solcher Angebote: Sie profitieren von der Provisionsfreiheit eines Verkaufs in Eigenregie, gleichzeitig aber auch von der Marktkenntnis und der Erfahrung eines Experten und dem größeren Potential einer professionell durchgeführten Vermarktung.

Makler – ja oder nein? Gegenüberstellung wichtiger Aspekte

Die wichtigsten Unterschiede der Vermarktungsformen haben wir hier für Sie aufgelistet. So erkennen Sie auf einen Blick, welche Leistungen in den Angeboten enthalten sind.

Vergleichstabelle: Verkauf mit und ohne Makler

*Mehr zum Thema Kosten: In der Tabelle nehmen wir einen Verkaufspreis von 400.000 Euro und eine Maklerprovision von 7,14% an. Außerdem variieren die Kosten einer Eigenvermarktung natürlich stark, je nach dem, wie lange eine Immobilie inseriert bleibt und wie viel Geld in die Präsentation investiert wurde. 545 Euro entsprechen dabei ungefähr dem Mittelwert für die erfolgreiche Vermarktung eines Einfamilienhauses im Jahre 2022 auf ohne-makler.net.

Da die Kosten eines Maklers vom Verkaufspreis abhängen, hat er gegenüber OM-Premium diesbezüglich bis zu einem Verkaufspreis von 45.000 Euro sogar die Nase vorn. Für kleinere Wohnungen in einfacher Lage oder Grundstücke mit Altbestand ist das durchaus realistisch.

Betrachten wir hingegen eine besser gelegene, größere Wohnung für 70.000 Euro, würde die Maklerprovision bereits 4.998 Euro betragen. Bei einem Haus mit einem Verkaufspreis von 250.000 Euro werden bereits 17.850 Euro fällig. Für den Verkauf eines großen Zweifamilienhauses über 725.000 Euro berechnet ein Makler bis zu 51.765 Euro.

Bei OM-Premium kosten die Leistungen pauschal 2.999 Euro.. Sie müssen lediglich den Verkauf selbst durchführen. Bei allen anderen Aufgaben unterstützen wir Sie bzw. übernehmen diese.

Selbstverständlich entstehen Ihnen auch Kosten, wenn Sie das Haus ohne jegliche Unterstützung verkaufen. Auch diese sollten Sie genau kalkulieren. Eine genaue Auflistung der einzelnen Faktoren finden Sie in diesem Ratgeber: Welche Kosten können beim Verkauf entstehen?

Makler oder nicht - welche Option ist für Sie am besten?

Unser Fazit: Ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mit oder ohne Makler verkaufen möchten oder doch lieber einen Dienstleister einschalten, hängt von Ihrer Situation und Ihrer Person ab. Ganz klar: Das meiste Geld sparen Sie, wenn Sie alles allein stemmen.

Allerdings sind Sie dann auch auf sich gestellt und sollten alle relevanten Aspekte beim Verkauf zumindest halbwegs professionell umsetzen können. Sonst verlieren Sie am Ende beim Verkaufspreis mehr Geld, als Sie einsparen. Sie sollten daher den Markt gut einschätzen können. Dazu gehören auch etwas Organisationstalent und der Spaß am Umgang mit Menschen.

Nicht zu vergessen: Planen Sie genug Zeit ein. Denn bereits ein Exposé gestaltet sich nicht in fünf Minuten. Sie werden außerdem Unterlagen beschaffen und Besichtigungstermine anbieten müssen. Das alles kostet Zeit.

Haus verkaufen mit Makler – für wen ist das eine gute Wahl?

Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, nimmt dieser Ihnen die gesamte Arbeit ab. Je nach Vereinbarung müssen Sie am Ende nur noch den Vertrag unterschreiben. Ihnen steht ein professioneller Dienstleister zur Seite, der Sie mit Marktkenntnissen, Erfahrung und Wissen beim Verkauf begleitet und alle wichtigen Aufgaben erledigt.

Sie kaufen sich eine professionelle Verkaufsabwicklung ein, die Sie aber relativ teuer bezahlen müssen. Speziell bei hochpreisigen Immobilien ist ein Makler ein erheblicher Kostenfaktor, der Ihren Gewinn reduziert.

Einen Makler sollten Sie dann einschalten, wenn Sie wenig Zeit haben. Viele Verkäufer unterschätzen den Aufwand, der sich durch alle Schritte ergibt. Ebenso sollten Sie auf eine professionelle Begleitung bauen, wenn Sie wenig Erfahrung mit dem Immobilienverkauf haben und nicht gern feilschen.

Haus verkaufen mit ohne-makler.net

Wenn Sie einen guten Kompromiss suchen, sind Sie bei Anbietern wie uns richtig. Sie erhalten Unterstützung in den wichtigsten Punkten des Verkaufsprozesses. Das spart Zeit und Geld und sichert Sie am Markt ab. Zugleich profitieren Sie von einem doppelten Kostenvorteil. Gegenüber einem Makler sind unsere Leistungspakete in den meisten Fällen günstiger. Zugleich erscheint Ihre Immobilienanzeige auf einer Reihe von Portalen zum bereits enthaltenen, besonders günstigen Paketpreis.

Auf diese Weise erhalten Sie einen angemessenen Marktpreis, ein professionelles Exposé mit hochwertigen, verkaufsfördernden Fotos sowie ein breit gestreutes Inserat. Alles Weitere behalten Sie in der Hand. Damit sind Sie für die Aufgaben gut aufgestellt.

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten, können unsere Angebote eine gute Wahl sein. Sie sparen Zeit und Geld, vermarkten Ihre Immobilie professionell und können dennoch über alle Details selbst entscheiden.