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15 nützliche Tipps um ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler zu verkaufen

Die besten Verkaufstipps für Immobilien: So verkaufen Sie schnell und einfach Ihr Haus oder Ihre Wohnung

Für den Verkauf einer Immobilie sollte man sich etwas vorbereiten. Egal ob Sie den Verkauf selbst durchführen, weil Sie ohne Makler erheblich mehr Anfragen erhalten oder mit Makler - diese Vorbereitungen nimmt Ihnen keiner ab.

1. Betreiben Sie eine Marktanalyse

Sie möchten Ihr Haus verkaufen ohne Makler und suchen den optimalen Verkaufspreis? Dann schauen Sie sich am besten im Internet auf den großen Portalen ImmobilienScout24 oder immowelt vergleichbare Objekte in der Region der Immobilie an. Vergleichen Sie die angebotenen Häuser bzw. Wohnungen mit Ihrem Angebot. So können Sie relativ einfach einen marktgerechten Preis für Ihre Immobilie finden. Ein oft gemachter Fehler: Für die Preisfindung ist nicht die Summe Ihrer getätigten Investitionen vom Kaufpreis bis zu den letzten Reparaturen und Renovierungen entscheidend, sondern die Lage und der Markt!

Sinnvoll kann eine Einschätzung durch einen Sachverständigen oder Gutachter sein, dann hat man dem Interessenten auch etwas Handfestes vorzulegen. Das kann allerdings einige Tausend Euro kosten. Oder nutzen Sie unser Bewertungstool. Hier erhalten Sie für deutlich weniger Geld in nur wenigen Schritten einen ersten Näherungs-Marktwert.

2. Der Preis ist heiß

Einen zu hohen Preis beim Verkaufen Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses anzusetzen, in dem Gedanken, Freiraum für Verhandlungsspielraum zu haben, ist grundsätzlich falsch. Denn eine zu teuer angebotene Immobilie schreckt viele Interessenten von vornherein ab, ein zu geringer Preis könnte dagegen vermuten lassen, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmt. Senken Sie den Preis schrittweise, werten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in den Augen potenzieller Interessenten ab. Lieber einen günstigen Preis ansetzen und sich nur minimal auf Preisverhandlungen einlassen.

3. Home Staging - Bereiten Sie Ihr Objekt „auf“

Schauen Sie sich Ihr Objekt mit möglichst neutralen Augen an. Kleinere Reparaturen oder Erneuerungen sollten Sie unbedingt im Vorfeld vornehmen, um die Immobilie aufzuwerten. Ähnlich wie beim Autoverkauf, bei dem Sie das Auto zum Aufbereiter bringen, bevor Sie es inserieren, sollte auch Ihre Wohnung oder Ihr Haus gezielt für den Verkauf hergerichtet werden. In diesem Zusammenhang immer beliebter wird das sogenannte Home Staging, also die Inszenierung bzw. das gezielte “Aufstylen” Ihrer Immobilie. Dabei geht es darum das Haus so neutral, gemütlich und geräumig wie möglich erscheinen zu lassen. Investieren Sie also etwas Zeit und Mühe in die „Verpackung“, präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht, so dass sich möglichst viele potentielle Käufer schon bei der Ansicht Ihrer Fotos so angesprochen fühlen, dass sie direkt einen Besichtigungstermin vereinbaren, bei dem sie sich dann endgültig in Ihre Immobilie verlieben können.

Laut Studien wird durch Home Staging ein bis zu 15 % höherer Verkaufserlös erzielt und Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung lässt sich schneller verkaufen. Es lohnt sich also!

Jeder Verkäufer kann die Maßnahmen selber durchführen oder professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Tipps zum Selbermachen bzw. ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis von Home Staging-Experten finden Sie bei der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign e.V. unter www.dghr-info.de.

4. Wichtige Unterlagen zusammenstellen

Im Vorfeld des Haus- oder Wohnungsverkaufs ohne Makler sollten Sie folgende wichtige Unterlagen zusammenstellen:

5. Der richtige Bewerbungs-Mix

Bei der Bewerbung der Immobilie gilt: Nicht kleckern, sondern klotzen. Nicht eine Anzeige schalten und dann „wollen wir mal abwarten“, sondern kompakt und professionell werben. Internetwerbung und Zeitungsanzeigen sind dabei selbstverständlich. Prüfen Sie auch, ob ein Verkaufsschild gut sichtbar auf dem Grundstück vom Haus oder im Fenster der Wohnung zu platzieren ist.

6. Das Internet ist das heute Mittel der Wahl

Die heutige Generation der Kaufsuchenden wartet nicht mehr auf die Zeitung am Wochenende. Sie sucht ihr neues Zuhause im Internet. Das Internet ist für Anbieter die mit Abstand günstigste Art zu werben und erreicht die meisten Interessenten. Um das Angebot möglichst breit zu streuen, sollte es in mehreren namhaften Portalen gleichzeitig präsentiert werden. Gute Portale gibt es nicht kostenlos, aber kostenlose Portale machen wenig Sinn, denn umsonst ist in der Regel auch umsonst. Neben führenden Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 und Immonet empfiehlt sich auch die zusätzliche Nutzung des Spezialportals für private Immobilienangebote www.ohne-makler.net.

Der Extra-Tipp: 1 x das Objekt auf dem Portalwww.ohne-makler.net einstellen und automatisch auf die führenden Portale ImmobilienScout24, immowelt und viele weitere Internet-Immobilienseiten übertragen lassen. Bei diesen Kombianzeigen haben Sie die besten Verkaufschancen bei wenig Arbeit am PC und sparen dank des Paketpreises bares Geld beim Verkaufen von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung.

7. So lange dauert’s: Mindestens drei Monate Laufzeit im Internet wählen

Der Verkauf einer Immobilie dauert in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Da die Buchung einer längeren Laufzeit pro Monat erheblich günstiger ist, ist bei einem Immobilienverkauf eine Laufzeitbuchung von mindestens drei Monaten zu empfehlen, bei einer Vermietung ist je nach Objekt eine ein- bis dreimonatige Veröffentlichung sinnvoll.

8. Nicht zu früh freuen…

Lassen Sie Ihr Angebot im Internet stehen, auch wenn ein Interessent schon festes Interesse bekundet hat. Bis zum Notartermin ist es noch ein weiter Weg. Machen Sie sich nicht abhängig von einem Interessenten, werben Sie weiter. Verkauft ist das Objekt erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages und zu 100% erst, wenn das Geld auf dem Konto ist.

9. Ihr Internetexposé:

In der Kürze liegt die Würze. Denken Sie sich für Ihre Immobilie eine aussagekräftige Überschrift aus, um Interesse zu wecken. Fassen Sie sich kurz und nutzen Sie knappe, prägnante Beschreibungen. Vor der Veröffentlichung sollten Sie die Texte für die Objekt- und die Lagebeschreibung in aller Ruhe auf Ihrem PC unter Word schreiben und abspeichern. Machen Sie sich Gedanken, was Ihre Immobilie an Besonderheiten hat und welchen Nutzen sie zukünftigen Bewohnern bietet. Etwaige Mängel an der Immobilie sollten im Exposé nicht verschwiegen werden. Die Nachteile schlagen sich im Preis nieder. Eine Immobilie im Exposé über die Tatsachen hinaus in den höchsten Tönen zu loben und Nachteile zu verschweigen, bringt allenfalls Besucher, aber keine Käufer. Eine Besichtigung sollte positive Überraschungen parat haben und möglichst keine negativen. Und zu guter Letzt: Verraten Sie nicht alles, sondern machen Sie neugierig. Als Ergänzung zum Internetexposé ist zusätzlich ein ausgedrucktes Exposé sinnvoll, das Sie Ihren Interessenten zusenden oder bei einem Besichtigungstermin in die Hand drücken können. Eine einfache und gute Lösung bietet das Inserat von ohne-makler.net, das Ihnen automatisch ein schickes PDF-Exposé zum Ausdrucken erstellt.

10. Gute Bilder sind das A und O

Fotografieren Sie mit einer Digitalkamera möglichst viele Eindrücke Ihrer Immobilie und suchen Sie dann am PC die besten aus. Wichtig sind: Außenansicht, Blick aus dem Garten oder vom Haus auf den Garten, das Bad, die Küche, Besonderheiten wie Kamin, Ofen, Sauna, Fußbodenbeläge. Wichtig sind auch Detailaufnahmen von einer Besonderheit, wie einer besonders hübschen Haustür, der Badeinrichtung u. ä. Wenn sich ein toller Blick in die Landschaft bietet, nicht nur beschreiben, sondern im Bild zeigen. Das schönste Bild sollte als Titelbild dienen. Nehmen Sie sich Zeit für Ihre Fotos. Warten Sie auf einen blauen Himmel. Räumen Sie auf, bevor Sie loslegen. Das macht gleich einen besseren Eindruck.

11. Der Grundriss

Grundrisse sind sehr wichtig. Wenn Sie keinen haben, müssen sie ihn erstellen. Ein gut lesbarer Grundriss erleichtert den Interessenten, sich in die Immobilie einzulesen. Legen Sie darin keine Nutzung der Zimmer fest wie Kinderzimmer, Büro, Schlafzimmer. Das gibt dem Interessenten Freiraum für seine eigene Gestaltung.

12. Die Zeitungsanzeige

Wie bereits erwähnt, ist auch eine begleitende Zeitungswerbung, d.h. das Schalten einer Zeitungsanzeige, wichtig. Hier müssen Sie ebenfalls durch eine prägnante Überschrift Interesse wecken, um nicht in der Masse unterzugehen. Verweisen Sie auf Ihre Internetanzeige, wo es mehr Informationen zu der Immobilie gibt.

13. Das Verkaufsschild

Wer sich versteckt, wird nicht gefunden. Geben Sie deshalb über ein Verkaufsschild im Garten oder im Fenster öffentlich bekannt, dass Ihre Immobilie einen neuen Eigentümer sucht. Warum? Weil oft Anwohner in der Umgebung Verwandte und Bekannte oder Arbeitskollegen kennen, die in Ihrer Region ein Objekt suchen. Die Mund-zu-Mund-Propaganda über ein Verkaufsschild ist unschlagbar günstig.

14. Die Besichtigungstermine

Bei der Besichtigung sollten Sie eine Wohlfühlatmosphäre schaffen. Also: Das Grundstück von unnötigem Gerümpel befreien, ebenso Garage, Abstellräume, Keller und Boden. Befreien Sie Ihr Haus vor der Besichtigung von unnötigen Sachen, die Sie ohnehin nicht mehr gebrauchen. Das gleiche gilt für die Wohnräume, Küche und Bad. Mit Möbeln und Zubehör überfüllte Räume wirken kleiner und weniger attraktiv. Das Haus sollte sauber, gut gelüftet sein und angenehm riechen, aber bitte keine künstlichen Duftstoffe, besser ist Kaffee kochen. Raucher sollten vier Wochen vor dem Verkauf nur noch draußen rauchen. Kalter Rauch riecht nun mal und verschwindet nicht nach einer Stunde lüften, das ist für viele Nichtraucher unangenehm. Schaffen Sie Atmosphäre, z. B. leichte, nicht zu laute, klassische Hintergrundmusik, Blumen, die neueste Zeitung, oder ein Buch. Aber Achtung: nicht übertreiben und keine derart sterile Ordnung schaffen, dass der Besuch sich nicht mehr wohl fühlt. Sorgen Sie für viel Licht, wenn nicht genügend Tageslicht in der Wohnung ist.

15. Der Abschluss

Ein Immobilienverkauf ist auch formal ein komplexes Prozedere und wird auch beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ohne Makler über einen Notar abgewickelt. Dieser ist unparteiisch und erläutert beiden Seiten die Details des Kaufvertrages. Wichtig: Lassen sie sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung bzw. ein Finanzierungszertifikat oder einen Kapitalnachweis vorlegen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Allerdings wird der Kaufpreis nach Unterzeichnung des Vertrages nicht sofort überwiesen, sondern erst nachdem die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dies sichert den Käufer ab und stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehrmals verkauft. Ist die Auflassung erfolgt und vom Notar bestätigt, kann auch die Zahlung des Kaufpreises erfolgen, z.B. auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Ist der Betrag darauf - oder auf dem Konto des Käufers - eingegangen, nimmt der Notar die endgültige Umschreibung der Immobilie vor.

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