Nachweis der Wohnflächenberechnung beim Verkauf

Die Wohnfläche einer Immobilie ist ein entscheidender Wert beim Kauf und Verkauf sowie bei der Berechnung der Mieteinnahmen und Aufteilung der Betriebskosten sowie für die Grundsteuer. Nicht zuletzt ist sie durch Bauvorschriften möglicherweise vor Ort reglementiert. Selbst bei der Kreditvergabe und bei der Kalkulation von Renovierungskosten hat diese Größe einen Einfluss. Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie einen Nachweis der Wohnfläche als Dokument zu den Unterlagen für den Kaufinteressenten legen.

Zusammenfassung: Darum ist die Wohnflächenberechnung beim Immobilienverkauf wichtig

Die tatsächliche Wohnfläche hat erhebliche Auswirkungen auf Nutzung und finanzielle Aspekte bei der Verwaltung der Immobilie. Käufer möchten sich davon überzeugen, wie groß diese Fläche tatsächlich ist. Daher gehört ein Nachweis der Berechnung in ein gutes Exposé. Beim Erstellen dieses Dokuments müssen allerdings Vorgaben berücksichtigt werden. Anerkannt sind nur Daten, die einen „Stempel“ eines Sachverständigen aufweisen.

Wohnfläche: Welche Zahl ist korrekt?

Das Problem: Häufig gehen aus Mietverträgen, Betriebskostenabrechnungen wie vom Schornsteinfeger oder dem Bescheid über die Grundsteuer sowie den Bauzeichnungen abweichende Angaben hervor. Nicht zuletzt können bauliche Veränderungen Einfluss auf die zum Wohnen nutzbare Fläche gehabt haben. Auch im Grundbuch ist eine entsprechende Zahl vermerkt, die nicht mit den anderen übereinstimmen muss.

Aber welche Angabe ist korrekt? Leider lautet die Antwort: Es kommt darauf an … Denn verschiedene Berechnungen können unterschiedliche Ergebnisse erbringen. Wichtig ist: Banken und Behörden wie das Finanzamt erkennen nur Dokumente von Sachverständigen bzw. besiegelte Berechnungen an.

Unterschiedliche Berechnungswege für die Wohnfläche

Es gibt diverse DIN-Normen, die genau vorschreiben, was zu wie viel Prozent mit angerechnet werden darf - und was nicht. Das alles ist nicht einfach. Häufig wird DIN 277 angewendet.

Manche dieser DIN-Normen sind zwar veraltet, offiziell sogar ungültig – und finden doch immer noch Anwendung. Andere dieser Normen gelten nur in ganz speziellen Fällen – etwa nur bei Bauanträgen. Oder nur dann, wenn diese Berechnungsmethode „ortsüblich“ ist.

Bei Mietverträgen spielen auch immer das Wohnraumförderungsgesetz und die Wohnflächenverordnung eine wichtige Rolle. Diese geben Anhaltspunkte für die Anrechenbarkeit von Flächen.

Berechnungen auf Grundlage der Wohnflächenverordnung

Bei zu verkaufenden Immobilien ist inzwischen die Flächenberechnung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung die gebräuchlichste Methode. Diese besagt – ganz grob: Zur Grundfläche der zu berechnenden Fläche zählen nur jene Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören. Also auch Abstellräume innerhalb der Wohnung, Wintergärten oder Schwimmbäder, sofern sie geschlossen und beheizbar sind. Dabei gilt:

• Wohnräume werden mit 100 Prozent angerechnet,
• davon werden Flächen unterhalb einer Schräge mit 1 – 2 Metern nur mit 50 Prozent angerechnet
• und Flächen unter Schrägen mit maximal 1 Meter Höhe abgezogen.
• Nischen an Türen, Fenstern oder Wänden dürfen nur dann mitgerechnet werden, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen.
• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen voll, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern und eine Grundfläche von 0,1 Quadratmetern nicht überschreiten.
• Balkone, Terrassen und Loggias werden mit 25 Prozent der Fläche angerechnet.
• Besonders hochwertige Balkone, Terrassen und Loggias fließen dagegen mit bis zu 50 Prozent ein.
• Abstellräume außerhalb der Wohnung und normale Kellerräume sowie Treppenhaus, Dachboden, Keller und ähnliche Gemeinschaftsflächen zählen nicht.

Berechnung aufgrund von DIN 277

Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung dürfen bei der Berechnung nach der DIN 277 beispielsweise auch Dachböden oder Keller mit in die Berechnung einfließen und Räume mit Dachschrägen sowie Balkone oder Terrassen zählen komplett mit, denn die Raumhöhen bzw. Schrägen sind für Berechnungen irrelevant.

• Basis der Berechnung ist die Brutto-Grundfläche einer Immobilie, die aus den Außenmaßen des Gebäudes oder der jeweiligen Wohnung ermittelt wird.
• Davon wird die Konstruktionsfläche abgezogen. Dabei handelt es sich um Wände, Säulen, Schornsteine usw. Das Ergebnis ist die Netto-Grundfläche (NGF) der Immobilie, die auch Netto-Raumfläche (NRF) genannt wird.
• Die Netto-Grundfläche wird in Nutzfläche (für den Zweck der Immobilie nutzbare Flächen wie Wohnraum, Büros, Produktionshallen usw.), Verkehrsfläche (bspw. Flure und Treppen) und Funktionsfläche (bspw. Heizungsraum) aufgeteilt.

Interessenkonflikte sind vorprogrammiert

Wenn unterschiedliche Interessen – etwa von Mietern und Vermietern oder von Kaufinteressenten und Verkäufern – aufeinandertreffen, dann muss eine Absprache getroffen werden: Man sollte sich darauf verständigen, welches Flächenberechnungsverfahren zum Einsatz kommen soll.

Gelingt eine solche Einigung nicht, bleibt eigentlich nur ein Weg: Es sollte ein unabhängiger Sachverständiger damit beauftragt werden, eine Wohnflächenberechnung (wahlweise: Nutzflächenberechnung) zu erstellen. Seriöse Gutachter geben dabei an, welches Berechnungsverfahren dabei zur Anwendung kam.

Übrigens: Bei Mietwohnungen haben Mieter sogar einen Anspruch auf eine geringere Miete, wenn der tatsächlich ermittelte von dem angegebenen Wert abweicht. Daher ist es ratsam, im Zweifelsfall eine verständliche und verlässliche Berechnung präsentieren zu können. Auch deshalb gehört dieses Dokument zu den Unterlagen bei einem Immobilienverkauf.