Sonderfall: Eine Immobilie mit einer Vollmacht verkaufen

Der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich nur in eigenem Namen möglich. Unter anderem muss der Verkäufer persönlich beim Notar erscheinen. Aber: Es ist ebenfalls möglich, dass ein Dritter die eigene Immobilie mit einer Vollmacht veräußert. Dann gehört dieses Papier zu den wichtigen Dokumenten beim Verkauf. In unserem Ratgeber erklären wir, wann das sinnvoll ist und welche Arten von Vollmachten es gibt.

Zusammenfassung: So verkaufen Sie Ihre Immobilie mit einer Vollmacht

Wenn der Eigentümer seine Immobilie nicht selbst verkaufen möchte oder kann, ist eine Vollmacht erforderlich. Dabei wird ein Notar eingeschaltet, wobei die üblichen Gebühren nach GNotKG anfallen. Empfehlenswert ist eine beurkundete Generalvollmacht, die ggf. auf den Verkauf beschränkt sein kann. Das Dokument ist auch bei Grundbuchänderungen notwendig.

Immobilienverkauf: Wann kann eine Vollmacht für einen Dritten sinnvoll sein

Es kann Fälle geben, bei denen der Eigentümer den Verkauf nicht selbst vornehmen kann oder möchte. Während für die Vermarktung bis zur Vertragsverhandlung generell ein Dritter beauftragt werden kann, ist das bei der Vertragsunterzeichnung anders.

Ein paar typische Beispiele zeigen, wann eine Vollmacht beim Verkauf einer Immobilie hilfreich bzw. sinnvoll sein kann:

• Beim Wegfall der Geschäftstüchtigkeit, wodurch der Eigentümer nicht mehr selbst Geschäfte rechtsgültig abschließen darf. Das kann bei Pflegebedürftigen, psychisch erkrankten Menschen oder bei einer Behinderung der Fall sein. Ist ein solcher Fall absehbar, sollte die Vollmacht frühzeitig an eine vertrauenswürdige Person erteilt werden, sonst droht ein Vormund durch einen Dritten.
• Bei Pflegebedürftigkeit, wenn Personen nicht mehr selbst aktiv am Verkaufsprozess teilnehmen können (z. B. bei Demenz oder Bettlägerigkeit).
• Bei Erbschaften, wenn ein Dritter für die Erbengemeinschaft den Verkauf für alle gemeinsam abwickeln soll.
• Bei einem längeren Auslandsaufenthalt, wenn der Eigentümer dringend verkaufen möchte, aber den Notartermin nicht wahrnehmen kann.
• Bei Zeitmangel, wenn ein Dritter nicht nur den Verkaufsprozess, sondern auch den Vertragsabschluss vornehmen soll.
• Bei einem gewerblichen Verkauf eines Unternehmens, wenn ein Mitarbeiter die Geschäftsführung vertreten soll.

Ist eine Vollmacht überhaupt erforderlich?

Die Situationen verdeutlichen, dass der Verkäufer nicht immer persönlich den Vertrag unterzeichnen kann. Aber ist eine Vollmacht beim Verkauf wirklich erforderlich? Ja, denn ohne Vollmacht geht bei Bank-, Immobilien- und vielen anderen Geschäften leider gar nichts!

Selbst Ehepartner oder die engsten Familienangehörigen können nicht einfach für den Eigentümer sprechen oder gar eine Unterschrift leisten. Nicht einmal dann, wenn bei Ehepartnern eine einvernehmliche Einigung darüber besteht, dass jeder über das Vermögen des anderen verfügen darf. Das gilt auch bei Fällen einer Pflegebedürftigkeit wie bei einer Demenz des Eigentümers, wenn keine belastbare Vereinbarung wie eine Patientenverfügung vorliegt.

Eine Vollmacht ist also in vielen Fällen erforderlich und sinnvoll. Sie schützt letztlich auch die Interessen des Eigentümers, da Dritte nicht ohne sein Einverständnis tätig werden dürfen. Wenn eine Immobilie im Namen eines anderen Menschen verkauft werden soll, gelten zudem strenge Vorschriften – und das ist auch gut so. Aber: Nicht jede Art der Vollmacht gilt allen Behörden als ausreichend. Lassen Sie sich also bitte rechtzeitig beraten – und handeln Sie, solange Sie noch können!

Welche Vollmacht ist für den Immobilienverkauf sinnvoll?

Es gibt verschiedene Arten von Vollmachten. Die wichtigsten sind die Vorsorge- und die Generalvollmacht. Es gibt außerdem beurkundete und beglaubigte Vollmachten.

Darum ist der wichtigste Schritt: Vollmachtgeber sollten sich klarmachen, was eines Tages nötig werden könnte und welches Dokument dann erforderlich ist. Dazu gehören die Fragen:

• Haben Sie Immobilien?
• Haben Sie Kinder oder andere Menschen, die eines Tages diese Immobilie bekommen sollen – und denen Sie womöglich die Erbschaftssteuer ersparen wollen?
• Kann es sein, dass Ihr „flüssiges Kapital“ eines Tages nicht reicht, um den Platz in einem Pflegeheim zu zahlen?
• Wäre es gut, die Immobilie noch zu Lebzeiten verkaufen zu können – selbst, wenn Sie selbst dazu vielleicht nicht mehr allein in der Lage sein sollten?

Diese Fragen – und die Antworten darauf – sind extrem wichtig, denn der ungünstigste Fall wäre, wenn Sie eine nicht zum Immobilienverkauf ausreichende Vollmacht ausgestellt haben.

Die Vorsorgevollmacht

Dieses Dokument regelt die Details für den Fall, dass der Vollmachtgeber nicht mehr in der Lage ist, selbst über seine Angelegenheiten zu entscheiden. Dieses Papier ist zum Beispiel zu Beginn einer Krankheit oder Pflegebedürftigkeit sinnvoll. Die Vollmacht kann aber auch generell erteilt werden, um für solche Fälle gerüstet zu sein. Die Vorsorgevollmacht ist in der Regel auf einzelne mögliche Bereiche wie den Verkauf einer Immobilie begrenzt.

Diese Willensbekundung kann schon nah an einer Patientenverfügung liegen – und diese sogar ersetzen. Oder eher allgemein gehalten sein und vielleicht durch eine Patientenverfügung ergänzt werden. Sie deckt vieles ab, ist aber in aller Regel nicht dazu geeignet, um Finanzgeschäfte im Willen des Vollmachtgebers zu erledigen. Damit das funktioniert, müsste es explizit im Text der Vollmacht erwähnt werden.

Die Generalvollmacht als umfassende Lösung

Die Generalvollmacht erlaubt dem Bevollmächtigten die Vertretung in allen Angelegenheiten. Das schließt den Verkauf einer Immobilie ein.

Die Generalvollmacht regelt, wer was in welchen Fällen tun darf, wenn sich der Vollmachtgeber selbst dazu nicht mehr in der Lage sieht. Es sollten sehr konkret einzelne Personen benannt sein – und deren Befugnisse. Das kann von Konto-, Geld- und Vermögens- wie Immobilienverwaltung bis zur Betreuung anderer Angehöriger gehen.

Dieses Dokument sollte dem Bevollmächtigten explizit den Verkauf der Immobilien erlauben. Es ist auch möglich, eine Generalvollmacht nur für Finanzgeschäfte oder Immobilientransaktionen auszustellen. Lassen Sie sich dazu vom Notar beraten.

Unterschied: Beurkundung oder Beglaubigung

Erst durch Mitwirkung eines Notars bekommt das Dokument juristische Gültigkeit. Das heißt, ohne Notar ist es keine verlässliche bzw. anerkannte Willensbekundung.

Im Gegenteil: Der Notar klärt nicht nur über die wichtigsten Punkte wie über mögliche Schwachstellen auf und kann offene Fragen beantworten. Er muss sich auch von der Freiwilligkeit überzeugen und davon, dass der Vollmachtgeber alle Konsequenzen versteht. Denn unter Umständen vertraut der Vollmachtgeber in diesem Moment anderen Menschen die Verwaltung und Verantwortung seines gesamten Vermögens und seiner Gesundheit an. Das ist ein weitreichender Vorgang.

Bei der Abwicklung werden zwei Punkte unterschieden: Beglaubigung und Beurkundung.

• Bei der Beurkundung stellt der Notar das Dokument aus, verliest es und besiegelt es. Die beurkundete Vollmacht wird archiviert und steht idealerweise im zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer zur Einsicht von berechtigten Dritten wie einem Immobilienkäufer zur Verfügung. Die beurkundete Vollmacht ist die sicherste Variante, da sie von allen Stellen anerkannt wird.
• Die beglaubigte Vollmacht wird vom Notar nicht erstellt, sondern dieser beglaubigt nur die Unterschrift auf dem Dokument bestätigt. Dieses Papier wird nicht archiviert, der Vollmachtgeber erhält das Original und muss es sicher aufbewahren bzw. weitergeben. Nachteil: Nicht immer erkennen Grundbuchämter diese Version an.

Kleiner Exkurs: Geschäftsfähigkeit

Die Definition besagt, dass nicht geschäftsfähig ist, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet. Jede Vollmacht wird einen Hinweis darauf enthalten, dass der Notar festgestellt habe, dass der Vollmachtgeber bei Unterzeichnung geschäftsfähig gewesen sei. Doch kann ein Notar das wirklich beurteilen? Wer auf „Nummer sicher“ gehen will, sollte der Vollmacht die Bescheinigung eines Facharztes (Neurologe, Psychiater) beifügen, die die Geschäftsunfähigkeit bestätigt.

Bewahren Sie das Dokument sicher auf!

Bewahren Sie das Dokument sicher auf. Speziell, wenn es sich um eine nicht-archivierte Beglaubigung handelt. Der schlimmste Fall: Sie haben eine beglaubigte Vollmacht und finden das Original nicht mehr. Dann müsste ein Notar eine neue Vollmacht mit dem Vollmachtgeber erstellen – sofern der noch körperlich und/oder geistig dazu in der Lage ist.

Was kostet es, eine Vollmacht erstellen zu lassen?

Damit eine Vollmacht juristisch gültig ist, muss ein Notar eingebunden sein. Der Preis des gesamten Vorgangs ist von der Art des Dokuments und der Art der Bestätigung abhängig. Sie entspricht dem bundesweit gültigen Satz aus dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare.

Die Gebühr für eine beglaubigte Fassung liegt im zweistelligen Bereich. Eine beurkundete Version ist dagegen teurer. Der Preis richtet sich in der Regel nach der Höhe des Vermögens und ist gestaffelt. Wird die Vollmacht nur für den Immobilienverkauf erteilt, hängt die Notargebühr entsprechend vom Marktwert der zu veräußernden Immobilie ab.

Darauf kommt es an: Mit einer Vollmacht Immobilien verkaufen

Was bedeutet das für Sie, wenn Sie der Bevollmächtigte sind? Wenn Sie für einen anderen Menschen – aus welchem Grund auch immer – eine Immobilie qua Vollmacht verkaufen sollen, benötigen Sie

• die (mündliche) Zustimmung des Eigentümers, wenn dieser noch bei klarem Verstand ist,
• gegebenenfalls die Zustimmung einer weiteren, in der Vollmacht erwähnten Person,
• das Original der Vollmacht („beglaubigt“) oder den Zugriff darauf („beurkundet“)
• einen Notar, der Sie und den Käufer durch den Verkaufsprozess begleitet und das Grundbuch ändern lässt.

Änderungen von Wohnrecht, Nießbrauch und Co. per Vollmacht

Alles Beschriebene gilt nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern auch bei Änderungen des Grundbuchs. Dazu zählen beispielsweise der Eintrag eines lebenslangen Wohnrechts oder des Nießbrauchs in einer teilweise verschenkten, neu vermieteten oder zu verkaufenden Immobilie sowie ein Wegerecht.