Die Bauakte: Baugenehmigungen nachweisen

Die Bauakte ist eine Art Dokumentation der wichtigsten Bauschritte einer Immobilie. Idealerweise enthält sie die Baupläne, Baubeschreibungen und die Baugenehmigungen. Wir erklären, warum dieses Dokument beim Verkauf und Kauf einer Immobilie so wichtig ist.

Zusammenfassung: Darum ist die Bauakte beim Kauf und Verkauf einer Immobilie wichtig

Die Bauakte ist die Sammlung aller Dokumente rund um ein bebautes Grundstück. Sie umfasst in der Regel alle Baugenehmigungen, Baupläne, Baubeschreibungen und Berechnungen für die Immobilie und die Nebengebäude. Enthalten sind auch Anträge, Genehmigungen oder andere Entscheidungen. Auf diese Weise entsteht eine ganze Historie der Bauaktivitäten. Beim Verkauf einer Immobilie sind diese Informationen relevant für den Käufer. Erhältlich ist das Dokument beim Bauamt der Gemeinde.

Warum ist die Bauakte für den Käufer so relevant?

Bauakten unterscheiden sich alle ein wenig. Gemeinsam haben sie, dass es sich um eine Sammlung aller relevanten Bauunterlagen zu einer Immobilie bzw. einem Grundstück handelt. Obwohl alle Dokumente in der Akte gesammelt werden sollen, müssen aber nicht immer alle dort hinterlegt sein. Speziell bei älteren Immobilien fehlen immer mal wieder einige Papiere.

Genau an diesem Punkt wird die Bauakte vor allem für Immobilienkäufer und damit für den Immobilienverkäufer wichtig. Denn fehlende Unterlagen können auf einen Mangel hinweisen, der nicht nur den Wert der Immobilie beeinflussen, sondern auch rechtlich brisante Folgen haben kann. Ein Beispiel sind sogenannte Schwarzbauten, die ohne gültige Genehmigung errichtet wurden.

Wofür benötigen sie die Baugenehmigungen aus der Bauakte?

Die Baugenehmigungen sind ein wesentlicher Teil der Dokumentensammlung. Denn sie geben Aufschluss darüber, ob Bauten oder bauliche Veränderungen überhaupt vom zuständigen Amt genehmigt wurden. Ist dies nicht der Fall, drohen dem Käufer früher oder später Strafen und möglicherweise die Pflicht zum Rückbau. Fehlende Unterlagen sind bei Vertragsabschluss ein Rechtsmangel. Die Folge: Je nach Konstellation und Kaufvertrag übernimmt der Käufer das Risiko oder der Verkäufer ist ggf. später sogar schadensersatzpflichtig.

Die wichtigsten Grundfragen rund um das Thema Baugenehmigungen erläutern wir Ihnen anhand von Neubau-Vorhaben. Alle dort genannten Regeln gelten aber auch für ältere Immobilien, sogenannte Bestandsimmobilien.

Kurz zusammengefasst: Es geht dabei keineswegs nur um größere An- und Umbauten, die sofort von außen zu sehen sind. Auch für den Ausbau eines Kellers oder den Umbau von Wohn- zu Lagerraum (oder umgekehrt) benötigen Sie ebenso eine Baugenehmigung wie für den zusätzlichen Balkon, die Veränderung der Dachform oder eine neue, große Veranda.

Fehlende Papiere für Bauten: Gibt es eine Verjährung oder einen Bestandsschutz?

Leider gibt es weder eine Verjährung noch einen Bestandsschutz für Bauten, für die keine Genehmigung vorliegt. Selbst der Eintrag im Grundbuch bietet keinen Schutz. Das bedeutet: Eine Baubehörde kann auch nach Jahren noch anordnen, dass ein ohne Baugenehmigung gebautes Haus abgerissen werden soll. Das wird vor allem dann geschehen, wenn die Immobilie nicht mit kommunalen Bauplanungs-Richtlinien übereinstimmt.

Lässt sich die Bauakte nachträglich anpassen, lassen sich fehlende Baugenehmigungen später einholen?

Sofern ein den Baurichtlinien entsprechender Vorgang zugrunde liegt, stehen die Chancen auf nachträgliche Genehmigungen gut. Dabei werden die Bauten, Umbauten und Anbauten genau geprüft. Relevante Aspekte sind unter anderem das Einhalten der Bebauungspläne und Bauvorschriften wie Abstandsregeln, Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke oder Dachformen sowie die Geschoss-Höhen. In diesem Fall sollten Sie einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde stellen.

Checkliste: Bauakte aktuell halten und vor dem Kauf immer prüfen!

Die Bauakte inklusive der Baugenehmigungen ist neben dem Grundbuchauszug das Herzstück aller Unterlagen rund um eine Immobilie. Fehlen einzelne Dokumente, wiegt das in der Regel schwer. Als Verkäufer sollten Sie die Bauakte vor dem Kauf durchsehen und rechtzeitig fehlende Dokumente beschaffen. Als Käufer sollten Sie anhand der Bauakte die Rechtmäßigkeit aller Bauten prüfen.

Für beide Seiten gilt: Beim Bauamt (Bauaufsichtsamt) Einsicht nehmen und die folgenden Punkte einer kurzen Checkliste prüfen:

• Was enthält die Bauakte?
• Ist sie vollständig?
• Gibt es eine Liste der Baumaßnahmen?
• Sind für alle Bauten und Änderungen Baugenehmigungen vorhanden?
• Lassen sich Baugenehmigungen oder andere fehlende Unterlagen nachträglich beschaffen?

Das Vorgehen ist beim Verkauf aller Immobilien empfehlenswert. Das gilt folglich auch nach dem Kauf beim nächsten Verkauf. Auch deshalb sollten Käufer besonders intensiv prüfen, denn sie übernehmen die Immobilie und alle Risiken.