Makler-Courtage: Vermeiden Sie die Kosten für einen Makler
- Die Maklerkosten sind regional unterschiedlich hoch und liegen bei bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises.
- Trotz Bestellerprinzip teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten meistens auf.
- Maklerkosten fallen unabhängig vom Vertragsmodell an.
- Sie können auf einen Makler verzichten und die Courtage sparen.
Was ist die Makler-Courtage beim Immobilienkauf und -verkauf?
Beim Immobilienverkauf ist kein Makler vorgeschrieben. Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch ohne Makler veräußern oder eine Immobilie ohne einen solchen Vermittler kaufen. Sobald Sie jedoch einen einschalten, kann dieser eine Provision bei einem erfolgreichen Abschluss verlangen. Diese Provision oder Maklergebühr heißt in Fachkreisen Makler-Courtage.
Die Courtage ist in der Regel durch einen Auftrag oder einen Vertrag schriftlich fixiert. Mindestens muss jedoch eine Textform nach §656a BGB vorliegen. Das schließt ein einfaches Schreiben oder E-Mail ein.
Die Courtage wird immer dann fällig, wenn der Verkauf bzw. die Verkaufsanbahnung zwischen den Parteien nach Auftrag und innerhalb der sogenannten Vermarktungszeitspanne stattfindet. Eine Ausnahme bei der Courtage-Berechnung gibt es: Sofern der Dienstleister gleichzeitig Eigentümer, Vermieter oder Mieter der angebotenen Wohnung oder Immobilie ist, darf er keine Gebühr verlangen.
Achtung: Die Maklerprovision wird immer fällig, wenn ein solcher Dienstleister beteiligt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer oder Käufer auf die Gegenseite direkt zugeht und ohne Makler zu einer Einigung kommt.
Welche Leistungen sind in der Makler-Courtage enthalten?
Die Courtage ist die Bezahlung für die Leistung. Der Begriff Leistung ist jedoch nicht definiert. Daher sollten Sie genau hinsehen, welche Aktivitäten professionelle Vermittler bieten.
Die einen Dienstleister inserieren nur nach Ihren Angaben auf Portalen, andere gehen aktiv auf einen Kundenstamm zu oder beschaffen wichtige Dokumente von der Gemeinde. Die Hauptleistungen beginnen bei Beratung und Fotoaufnahmen und enden beim Durchführen von Besichtigungen und Verhandlungsgesprächen. Wichtig ist, dass die einzelnen Leistungen klar definiert und schriftlich fixiert sind.
Es gibt unterschiedliche Vermarktungsmodelle und Maklerverträge. Sollten Sie sich trotz kostengünstiger Alternativen für einen Dienstleister entscheiden, informieren Sie sich vorab über die Unterschiede.
Wer zahlt die Maklerkosten?
Grundsätzlich galt lange das Prinzip der Vertragsfreiheit bei der Kostenübernahme, sodass die Maklerkosten auf eine Partei abwälzbar waren. Seit 23. Dezember 2020 gilt jedoch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es enthält Änderungen, mit denen die bisherige Marktpraxis aufgehoben wird. Es führt das aus dem Markt der Wohnimmobilien bekannte Bestellerprinzip auch bei Immobilienverkäufen ein. Dabei gelten diese Eckpunkte:
- Die Partei, die den Makler bestellt, zahlt die Courtage.
- Der Besteller darf mit der Gegenseite vereinbaren, die Kosten aufzuteilen. Allerdings darf der weitergereichte Betrag maximal 50 Prozent der Kosten ausmachen.
- Sofern der Makler für beide Seiten tätig ist, darf er jeweils maximal 50 Prozent seiner Courtage an jeweils einen der beiden Kunden weiterreichen.
- Alle Angaben beziehen sich auf private Immobiliengeschäfte.
Ziel der Regelung ist es, die Weitergabe von Maklerkosten an den Käufer zu unterbinden. Die Regierung geht davon aus, dass Verkäufer die Notsituation von Kaufinteressenten in einem überhitzten Markt ausnutzen könnten. In der Praxis werden die meisten Verkäufer die Maklerkosten jedoch einpreisen und ihre Immobilie einfach teurer anbieten.
Wie hoch sind die Maklerkosten in den einzelnen Bundesländern?
Die für Sie vielleicht spannendste Frage lautet: Wie hoch ist die Makler-Courtage? Die Antwort ist leider nicht so einfach.
Es gibt Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern bzw. Regionen. Generell liegt die Makler-Courtage bei bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises. Allerdings gilt die Maximalhöhe nicht überall. Zwar sind in den meisten Regionen Tendenzen in Richtung der 7,14 Prozent zu beobachten, aber es gibt noch Ausnahmen. In Teilen folgender Gebiete gilt nicht generell die Maximalhöhe, sondern ein regionaler Wert, der zwischen 4,76 und 7,14 Prozent pendelt: Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Teile von Niedersachsen.
Das bedeutet: Bei einem Verkauf oder Kauf über einen Makler müssen Sie mit Kosten von bis zu 7,14 Prozent des vereinbarten Kaufpreises rechnen. Diese Kosten dürfen Sie als Besteller des Maklers zu maximal der Hälfte an die Gegenseite weiterreichen.
Tipp: Die Maklergebühren sind als maximale Courtage zu verstehen. Sie können mit dem Dienstleister auch einen niedrigeren Betrag verhandeln. Das ist in Ballungszentren und bei attraktiven Immobilien leichter als in schlechten Lagen auf dem Land.
Beispielrechnungen: So viel kostet ein Immobilienmakler
Der Wert von 7,14 Prozent (oder bei einer Teilung von 3,57 Prozent) klingt nicht nach viel Geld. Aber Verkaufspreise von Immobilien liegen häufig im sechsstelligen Bereich, sodass die Makler-Courtage einen erheblichen Preisaufschlag bedeuten kann. Das verdeutlichen ein paar Beispiele.
- Beispiel 1: Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung und schalten einen Makler ein. Der Verkaufspreis beträgt 125.000 Euro. Sie entscheiden sich, die Makler-Courtage von 7,14 Prozent selbst zu tragen. Damit gehen Ihnen 8.925 Euro verloren.
- Beispiel 2: Sie verkaufen ein kleines Mietshaus für 750.000 Euro. Sie haben zwar den Makler eingeschaltet, sich aber mit dem Verkäufer auf eine gleichmäßige Aufteilung der Kosten geeinigt. Ihr Anteil von 3,57 Prozent des Verkaufspreises liegt bei satten 26.775 Euro. Zahlen Sie die Courtage vollständig selbst, gehen sogar 53.550 Euro an den Makler.
- Beispiel 3: Sie erwerben ein Eigenheim für 275.000 Euro. Der Verkäufer hat im Vorfeld darauf bestanden, die Maklerkosten zu teilen. Sie müssen dadurch 3,57 Prozent des Kaufpreises zusätzlich aufbringen und als Courtage an den Makler zahlen. Das sind 9.817,50 Euro.
- Beispiel 4: Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 85.000 Euro. Der Verkäufer möchte die Kosten aufteilen, übernimmt aber 2/3 der Courtage selbst. Sie müssen also zusätzlich 2,38 Prozent des Kaufpreises an den Makler zahlen. Das sind 2.023 Euro.
- Beispiel 5: Sie verkaufen Ihren Bungalow für 240.000 Euro. Sie übernehmen 80 Prozent der Maklerkosten. Damit müssen Sie eine Courtage von 5,712 Prozent des Verkaufspreises an den Makler geben. Das sind 13.708,80 Euro.
- Beispiel 6: Sie kaufen eine Immobilie für 375.000 Euro. Sie haben den Makler mit der Suche beauftragt und konnten ihn auf 5,0 Prozent des Kaufpreises herunterhandeln. Die Kosten übernehmen Sie. Dadurch entstehen durch die Courtage Kaufnebenkosten von 18.750 Euro.
Welche Alternativen zum Makler gibt es?
Die genannten Beispiele zeigen, dass durch die erheblichen Kaufpreise die Gebühren für einen Vermittler schnell beachtlich ist. Sobald Sie einen Makler beauftragen, entstehen diese Kosen auch dann, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Daher sind für Sie Alternativen zu interessant, mit denen Sie diese erheblichen Kosten durch die Courtage sparen können.
Als Käufer nur wenig Einflussmöglichkeiten
Als Käufer können Sie auf einen Dienstleister nur dann verzichten, wenn Sie direkt mit dem Verkäufer in Kontakt treten können und dieser keinen Makler eingeschaltet hat. Sobald ein Makler beteiligt ist, können Sie nur mit dem Verkäufer handeln, dass dieser die Courtage übernimmt. Allerdings wird dieser sich das sehr wahrscheinlich mit einem höheren Kaufpreis bezahlen lassen.
Für Verkäufer gibt es Alternativen: Eigenvermarktung und ohne-makler.net
Als Verkäufer haben Sie mehrere Optionen. Eine davon ist der Verkauf unter eigener Regie. Mit der Eigenvermarktung liegt alles in Ihrer Hand. Allerdings zeigt unsere Erfahrung, dass die meisten Verkäufer zu wenig Marktkenntnisse haben und ihre Immobilie nicht professionell genug anbieten. Dadurch verlängert sich die Vermarktungszeit bis zum Verkauf und der Verkaufspreis bleibt hinter den Möglichkeiten zurück.
Die zweite Option ist, ohne-makler.net einzuschalten. Wir bieten leistungsstarke Angebote, um den Verkauf Ihrer Immobilie so einfach und effektiv wie möglich zu gestalten. Entscheiden Sie sich für dieses Angebot, beraten wir Sie gern. Sie sparen gegenüber einem Makler erhebliche Kosten durch die Courtage und vermarkten Ihre Immobilie dennoch professionell.
