Notarkosten: Welche Gebühren fallen an?

Beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf ist zwingend ein Notar vorgeschrieben. Dieser überwacht die Vertragsgestaltung und die Transaktion, berät beide Seiten und bringt die Grundbuchänderungen auf den Weg. Dabei fallen Gebühren an. Wie hoch sind die Notarkosten, wie setzt sich der Betrag zusammen und wer bezahlt diese Gebühren? In diesem Artikel bieten wir Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Eckdaten. Die wichtigsten Informationen sind:

• Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt.
• Bei einem Immobilienkauf werden ca. 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme als Notarkosten fällig.
• Die genaue Höhe der Kosten ist vom Umfang der Arbeiten abhängig.
• Den Notar bezahlt in der Regel der Käufer.
• Der Verkäufer übernimmt die Kosten für zuvor erforderliche Änderungen im Grundbuch.

Notarkosten sind gesetzlich festgelegt

Die Notarkosten sind in Deutschland überall gleich und zudem gesetzlich geregelt. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) festgeschrieben. Das bedeutet zwei Dinge:

1. Bei allen Notaren zahlen Sie für die gleiche Arbeit die gleiche Gebühr.
2. Sie können die Kosten nicht verhandeln, da auch der Notar an die Gebührenordnung gebunden ist.

Immobilienkauf: Wie hoch sind die Notarkosten?

Die meisten Gebühren sind prozentual zum Verkaufspreis der Immobilie festgelegt. Beim Eigentümerwechsel fallen üblicherweise 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises als Notarkosten an. Aber warum „bis zu“? Das hat zwei wichtige Gründe:

1. Die Gebührentabelle ist zwar gesetzlich festgeschrieben. Aber die Kosten sind preisabhängig und die Kostenstruktur ist degressiv. Das heißt, der Gebührenanteil nimmt mit zunehmendem Verkaufswert stufenweise ab.
2. Jeder Immobilienverkauf ist anders. Die Kosten für Gebühren und Auslagen werden für die Aufgaben fällig, die individuell erforderlich sind. Das können neben der Grundbuchänderung beispielsweise auch Kosten für das Löschen einer Grundschuld, das Notaranderkonto (Treuhandkonto), Einholen von Negativbescheiden sowie Auslagen für Papier und Porto sein.

Die einzelnen Kosten setzen sich folglich aus zwei Komponenten zusammen: dem Geschäftswert und dem Gebührensatz für die jeweiligen Arbeiten. Es ist daher nahezu unmöglich, im Vorfeld eine allgemeine Aussage über die tatsächlich anfallenden Kosten zu treffen.

Wie setzen sich die Notarkosten beim Hauskauf zusammen?

Das GnotKG sieht für jeden Arbeitsschritt eine Gebühr vor. Dabei gilt die Anlage: Kostenverzeichnis, Gebührentabelle B. Notare müssen je nach Aufgabe den halben, einfachen oder doppelten Satz abrechnen. Zusätzlich sind Auslagen wie für Telefon, Porto und ausgedrucktes Papier zu erstatten.

Daraus lässt sich eine grobe Kalkulation ableiten. Bei jedem Immobilienkauf fallen die folgenden Kosten zuzüglich Umsatzsteuer an:

• Für die Beurkundung des Kaufs und den Vollzug des Geschäfts berechnet ein Notar ca. 1 Prozent des Kaufpreises.
• Für die Änderung des Grundbuchs auf den Namen des Käufers fallen weitere ca. 0,5 Prozent an Kosten an.

Da die prozentuale Berechnung von der tatsächlichen Höhe des Kaufpreises abhängt, sind das nur grobe Richtwerte. Die Gebühren können etwas höher oder niedriger ausfallen. Beachten Sie, dass noch kleinere Posten hinzukommen können, die den Gesamtbetrag um bis zu ca. 0,5 Prozentpunkte erhöhen können.

Welche Notarkosten können überhaupt anfallen?

Diese beiden großen Positionen (Verkaufsgeschäft und Grundbuchänderung) setzen sich aus mehreren kleineren Teilen zusammen. Zusätzlich können je nach Immobilie weitere Kosten anfallen. Es gibt unter anderem folgende Leistungen, die teilweise zu den oben genannten Mindestleistungen gehören.

• Entwurf und Beurkundung des Vertrags sowie rechtliche Beratung der Parteien (doppelte Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG),
• Einholen und Entwurf von Genehmigungen der erforderlichen Löschungsbewilligungen (halbe Gebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG),
• Überwachen des Zahlungseingangs und Eigentumsumschreibung (halbe Gebühr nach KV Nr. 22200 GNotKG),
• Bereitstellen eines Treuhandkontos/Notaranderkonto (halbe Gebühr nach KV Nr. 22201 GNotKG),
• Grundschuldbestellung (einfache Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG),
• Vollzugsgebühr/Betreuungsgebühr zum Beispiel bei Klären von Vorkaufsrechten (halbe Gebühr der jeweiligen Haupttätigkeit, maximal 50 Euro),
• Auslagen.

Je mehr Arbeitsschritte anfallen, desto teurer wird es. Wenn Sie etwa ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eintragen lassen möchten oder ein altes Wohnrecht löschen lassen müssen, entstehen dadurch zusätzliche Kosten. Ebenso sind teilweise Vorkaufsrechte zu beachten, wobei der Notar Dokumente anfordern muss.

Notarkosten berechnen

Die genaue Berechnung ist im Vorfeld schwierig. Sie können die Notarkosten aber im Vorfeld grob kalkulieren. Wenn Sie abschätzen können, welche Aufgaben zu erledigen sind, können Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer nutzen. Das Ergebnis wird aber dennoch Abweichungen von der tatsächlichen Rechnung beinhalten, da zum Beispiel die Auslagen nicht berücksichtigt sind. Als grobe Annäherung sind daher die genannten 1,5 bis 2 Prozent im Vorfeld ein guter Anhaltspunkt.

Wer zahlt die Notarkosten?

Rechtlich haften beide Vertragspartner gesamtschuldnerisch. Das heißt, wenn eine Seite nicht zahlen kann, muss die andere einspringen. Allerdings werden die Details im Kaufvertrag klar geregelt. Üblich ist folgende Aufteilung:

• Die Notarkosten für den Vertrag, die Verkaufsabwicklung und die erforderliche Änderung des Grundbuchs (Eintrag des Käufers) übernimmt der Käufer. Das sind die üblicherweise anfallende Mindestgebühren (die genannten 1,5 bis 2 Prozent).
• Notarkosten für Grundbuchänderungen und Dokumentenanforderungen, die im Vorfeld der Vertragsbeurkundung erforderlich sind, zahlt der Verkäufer. Dabei handelt es sich unter anderem um das Löschen der Grundschuld oder das Beschaffen eines Negativbescheids bei einem Vorkaufsrecht. Diese Kosten sind optional und machen in der Regel nur eine geringe prozentuale Belastung aus.

Tipp: Regeln Sie die Übernahme aller potenziellen Kosten im Kaufvertrag. Fallen dann überraschenderweise, zuvor nicht absehbare Aufgaben an, ist die Kostenübernahme klar geregelt. Der Notar berät Sie dazu und trägt alle Eventualitäten in den Vertrag ein. Achten Sie außerdem darauf, dass ähnliche Aufgaben und Termine möglichst zusammengefasst werden. Dadurch können teilweise geringere Gebühren anfallen.

Wer wählt den Notar aus?

Da der Käufer die meisten Notarkosten bezahlt, übernimmt er meistens die Auswahl des Notars. Über diesen Punkt können sich beide Seiten jedoch verständigen. Wichtig dabei: Die Auswahl des Notars ist kein Vor- oder Nachteil, da er beide Seiten neutral beraten muss.

Notarkosten sind Kaufnebenkosten und steuerlich absetzbar

Die Kosten für den Notar sind bei einem Hauskauf steuerrelevante Kaufnebenkosten. Wenn Sie die Immobilie als Vermieter oder Investor erwerben, können Sie die Rechnung des Notars als Kaufnebenkosten (Anschaffungskosten) absetzen. Bei Eigennutzung fallen die Ausgaben unter Werbungskosten. Handeln Sie gewerblich, gehören Notarkosten zu den Betriebsausgaben.

Abschließender Tipp: Als Käufer sollten Sie die Notarkosten wie alle Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren können. Müssten Sie ein Darlehen aufnehmen, stünde der Ausgabe kein Gegenwert gegenüber. Dadurch würden sich Kreditkosten verteuern und Sie geraten schneller in eine Überschuldung.