Wohnung ohne Makler verkaufen – so geht es

Der Verkauf einer Immobilie ist gar nicht so kompliziert. Während Sie bei einem Haus ohnehin „Herr über das Verfahren“ sind, kommen beim Verkauf einer Wohnung noch einige Details hinzu. Die gute Nachricht: Auch hier kommen Sie ohne Makler aus, sodass Sie die Provision sparen können. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen die einzelnen Schritte beim Verkauf einer Wohnung und die Besonderheiten bei Eigentumswohnungen.

Der Unterschied: Beim Verkauf ist eine Wohnung anders als ein Haus

Der Ablauf beim Verkauf einer Wohnung

Zunächst erläutern wir Ihnen den typischen Ablauf des Verkaufs mit einigen Hinweisen. Dieser entspricht weitgehend dem Ablauf beim Verkauf eines Hauses. Anschließend erläutern wir die Unterschiede genauer.

Die einzelnen Schritte beim Wohnungsverkauf

In Kurzform lassen sich die Schritte beim Wohnungsverkauf wie folgt zusammenfassen:

1. Unterlagen zusammenstellen: Sammeln Sie alle Dokumente für den Verkauf. Denken Sie insbesondere an die Unterlagen der WEG: WEG-Protokolle, Auflistung des Hausgeldes/Instandhaltungsunterlagen, Abrechnungen, Teilungserklärung usw.
2. Wohnung verbessern: Es kann sich lohnen, die Wohnung im Rahmen zu renovieren, zu putzen oder kleine Schäden auszubessern, um den Verkauf zu erleichtern. Bei leeren Wohnungen kann Home-Staging den Verkaufsprozess unterstützen.
3. Wertermittlung: Nutzen Sie unser kostenloses Vergleichswertverfahren, um den ungefähren Marktpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln. Sie benötigen kein Gutachten. Das Vergleichswertverfahren basiert auf Millionen von Datenpunkten und liefert als Werkzeug zur Immobilienbewertung verlässliche Preisspannen.
4. Fotos und Daten vorbereiten: Denken Sie an gute Fotos von der Wohnung, lassen Sie einen schönen Grundriss erstellen und ziehen Sie das Erstellen eines 360-Grad-Rundgangs in Erwägung. Fotos und Dateien sind für das Inserat sinnvoll und können den Verkauf deutlich erleichtern.
5. Exposé erstellen: Schreiben Sie nun einen guten Angebotstext und ergänzen Sie alle Dateien für das Exposé, das Sie als Grundlage für Ihr Inserat nutzen.
6. Wohnung inserieren: Wenn Sie alles beisammen haben, können Sie Ihre Wohnung inserieren. Achten Sie auf eine möglichst große Reichweite und nutzen Sie je nach Standort und Objekt auf den Portalen Funktionen zur prominenten Einblendung.
7. Bewerbung: Überlassen Sie nichts dem Zufall. Bewerben Sie das Inserat über Zeitungsannoncen, Schwarze Bretter oder ein Verkaufsschild im Fenster.
8. Vorauswahl der Interessenten: Wählen Sie aus den Interessenten einige für eine erste Besichtigung aus. Beantworten Sie vorab möglichst alle Fragen, um unnötige Termine zu „sparen“. Fragen Sie nach einem freiwilligen Nachweis der Bonität und nach einer Bankzusage zur Finanzierung des Kaufs.
9. Besichtigungstermine: Setzen Sie bei Besichtigungen auf Einzeltermine. Verschweigen Sie keine Mängel und gehen Sie strukturiert durch das Objekt. Pro Termin sollten Sie 45 – 60 Minuten einplanen.
10. Verhandlung: Nach dem Termin verhandeln Sie mit den ernsthaften Interessenten den Preis. Dieser Punkt kann sich über mehrere Tage hinziehen. Beachten Sie Ihre Untergrenze. Planen Sie einen zweiten Termin zur intensiveren Begutachtung ein. Fragen Sie spätestens jetzt nach einem Finanzierungsnachweis in Form der Bankzusage.
11. Notartermin: Bei Einigung kommt es zum Notartermin. Den Notar wählt der Käufer aus. Hier werden auch der Vertrag aufgesetzt, der Geldeingang überwacht und das Grundbuch geändert.
12. Besitzwechsel: Am im Kaufvertrag genannten Termin übergeben sie die Schlüssel und alle Rechte und Pflichten an den Käufer. Denken Sie an ein umfassendes Übergabeprotokoll! Aber erst mit Abschluss der Grundbuchänderung ist der Käufer der neue Eigentümer.

Die Besonderheit: Käufer müssen WEG-Unterlagen prüfen

Der Ablauf ist wie gesagt fast identisch. Der wesentliche Unterschied ist die Besonderheit, dass die Wohnung zwar Ihnen gehört, aber eine Eigentümergemeinschaft über die Belange der Gesamtimmobilie bestimmt. Daraus ergibt sich zum einen, dass der Käufer die relevanten Unterlagen einsehen können muss. Zum anderen ist je nach WEG möglicherweise sogar die Zustimmung der Hausverwaltung erforderlich oder ein Kennenlerntermin mit den Eigentümern.

Einsicht in die WEG-Unterlagen

Stellen Sie unbedingt alle WEG-Unterlagen zusammen. Fragen Sie bei fehlenden Dokumenten die Hausverwaltung. Dabei spielen neben den Nachweisen für Hausgeld, Sonderumlagen und Betriebskosten die WEG-Protokolle eine besondere Rolle. Denn Käufer werden diese intensiv prüfen wollen. Häufig lassen sich daraus Probleme oder ein zukünftiger Sanierungsbedarf ableiten. Das sind für Käufer wesentliche Kriterien, die über den Kaufvollzug oder den Preis entscheiden. Auch die genaue Aufteilung der Immobilie nach Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechten sowie die Teilungserklärung selbst sind wichtige Dokumente für den Käufer, die über den Verkauf entscheiden. Denn diese geben Aufschluss darüber, was genau überhaupt verkauft wird.

Mitbestimmung der Eigentümergemeinschaft

Einige Eigentümergemeinschaften haben eine Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG für sich festgehalten. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft über die Hausverwaltung dem Kauf der Wohnung durch den Interessenten zustimmen muss. Bleibt die Zustimmung aus, platzt der Verkauf.

Die Grenzen sind eng gesteckt, sodass die Veräußerungszustimmung in der Praxis kein Problem ist. Sie ist aber ein Detail, das häufig kaum bemerkt in den Dokumenten schlummert und für eine Überraschung im Verkaufsablauf sorgen kann. Prüfen Sie daher, ob eine solche Regelung vorliegt. Auch hier hat die Hausverwaltung alle Informationen, denn sie ist üblicherweise die von den Eigentümern bestimmte zustimmungspflichtige Instanz.

Wohnung ohne Makler verkaufen – es ist wirklich ganz einfach

Wenn Sie keine Erfahrung mit dem Verkauf einer Wohnung haben, wirkt der Ablauf anfangs umfangreich, möglicherweise fordernd. Die einzelnen Schritte lassen sich aber in aller Ruhe ohne Vorkenntnisse abarbeiten und sind nicht kompliziert.

Das schaffen Sie allein. Einen Makler benötigen Sie dafür nicht. Dieser erstellt zwar ein Exposé und übernimmt die Besichtigungen. Aber er schafft keine zusätzliche Sicherheit und ist mit einer Gesamtgebühr von bis zu 7,14 Prozent teuer. Auch wenn Sie bis zur Hälfte davon auf den Käufer abwälzen dürfen, mindert der Betrag Ihre Einnahmen und auf der anderen Seite den bezahlbaren Maximalpreis für den Käufer.

Sollten Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung dennoch Unterstützung benötigen, bieten wir Ihnen mit OM-Premium eine Makler-Alternative zum Festpreis. Sie halten dabei weiter alle Fäden in der Hand, profitieren aber von allen Inklusive-Leistungen und einem festen persönlichen Ansprechpartner, der Sie durch alle Schritte des Wohnungsverkaufs führt.