Vorvertrag beim Immobilienkauf – sinnvoll oder nicht?

Ein Vorvertrag ist beim Immobilienkauf nicht üblich und in den allermeisten Fällen nicht erforderlich. Letztlich muss der Immobilienkauf auf Basis des endgültigen Kaufvertrags vollzogen werden. Warum ist in Ausnahmen dennoch ein Vorvertrag sinnvoll und was muss der Vorvertrag enthalten, um rechtlich bindend zu sein?

Gründe für einen Vorvertrag

Obwohl der Immobilienverkauf in Deutschland sehr klaren Regeln und einem definierten Ablauf folgt, kann es mitunter zu „Ausnahmesituationen“ kommen. In solchen Fällen können Verkäufer und Käufer einen Vorvertrag abschließen, bevor sie den Immobilienkauf tatsächlich vollziehen. Beide haben dabei die Absicht, die Transaktion zu tätigen, sobald einige Punkte final geklärt sind.

Allerdings gibt es nur wenige Gründe, die einen Vorvertrag rechtfertigen. Dazu können zum Beispiel gehören:

• Ein Neubau ist noch nicht abgeschlossen und der Vorvertrag wird mit der Kaufabsicht geschlossen, sofern die fertige Immobilie den Ankündigungen entspricht und ohne Mängel übergeben werden kann.
• Ein wesentliches Dokument wie zum Beispiel die Genehmigung für einen in der Vergangenheit erfolgten umfangreichen Umbau muss noch nachgereicht werden (sonst wäre es ein Schwarzbau).
• Ein Rechtsmangel (z. B. Wohnrecht) soll vorab verkäuferseitig aus dem Grundbuch entfernt werden.

Auch ähnliche Gründe können einen Vorvertrag rechtfertigen. Aber noch einmal: Das sind absolute Ausnahmen. Denn bei fast allen Gründen muss die Frage erlaubt sein: Wenn beide Parteien die Transaktion wünschen, warum schließen sie nicht sofort einen Kaufvertrag ab und vereinbaren, die fraglichen Punkte vorab zu klären? Denn …

Was bietet ein Vorvertrag nicht?

Es gibt ein häufiges Missverständnis, dass ein Vorvertrag den Kauf zusätzlich absichert. Das ist aber nicht der Fall. Zwar bekräftigen beide Seiten, dass sie die Transaktion anstreben. Aber diese Vereinbarung

• bietet (trotz eventueller Vertragsstrafen) keine Garantie für den Abschluss eines Kaufvertrags.
• bedeutet keinen Eintrag in das Grundbuch und damit kein vertragliches „Recht auf die Immobilie“.
• ist kein „Kaufvertrag light“, sondern eine vertragliche Willensbekundung, die von beiden Seiten zu den vereinbarten Bedingungen wieder aufgekündigt werden kann.

Unsichere Finanzierung

Mitunter möchten beide Parteien auch die endgültige Finanzierungszusage der Bank abwarten und schließen einen Vorvertrag ab. Allerdings hat der Verkäufer so keine Sicherheit, dass der Verkauf zustande kommt. Auch eine vereinbarte Schadensersatzsumme kann dann wegfallen, wenn der Käufer nicht solvent genug ist. Der Käufer wiederum geht das Risiko ein, nicht nur ohne Finanzierung dazustehen, sondern auch noch Schadensersatz zahlen zu müssen.

Für beide Seiten ist in diesem Fall eine entsprechende Vereinbarung eher nachteilig bzw. riskant und treibt nur die Kosten in die Höhe. Wenn der Verkäufer nicht warten möchte, sollte er einen anderen Käufer suchen. Kaufinteressenten sollten dagegen rechtzeitig vor einem Kauf die Finanzierung sichern.

Was muss ein Vorvertrag beim Immobilienkauf beinhalten?

Wichtig: Der Vorvertrag muss wie der endgültige Kaufvertrag notariell beglaubigt sein. Nur dann handelt es sich wirklich um eine rechtsverbindliche Vereinbarung. Alles andere gleicht einer unverbindlichen Absichtserklärung.

Wichtige Punkte des Inhalts sind:

• die Vertragsparteien,
• die eindeutige Bezeichnung der Immobilie anhand Grundstücksnummer und Flurnummer analog zum Ausweis im Grundbuch,
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten,
• angestrebter Zeitpunkt der abgeschlossenen Transaktion,
• Rücktrittsklauseln in Form von klar formulierten individuellen Voraussetzungen oder/und Bedingungen für den Abschluss des finalen Kaufvertrags („geschieht … nicht bis …, dann geschieht Folgendes“),
• optional eine Schadensersatzklausel für den Fall des Rücktritts vom Vertrag „aus unwesentlichen Gründen“ (meistens ein prozentualer Anteil des Kaufpreises).

Der Vorvertrag wird automatisch nichtig, wenn sich die Vertragsvoraussetzungen ändern. Das kann beispielsweise beim Tod/Unfall eines Vertragspartners, einer Insolvenz, einem Brand der Immobilie oder einer Verzögerung des geplanten Bauabschlusses der Fall sein.

Die Kosten für einen Vorvertrag

Das es sich um einen notariell beglaubigten Vertrag handeln muss, gilt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Diese Notarkosten sind nicht verhandelbar und belaufen sich wie bei einem „echten“ Kaufvertrag auf einen gestaffelten, prozentualen Anteil des Kaufpreises. Für eine grobe Kalkulation sind 0,5 Prozent des Kaufpreises eine gute Grundlage. Wer diese Kosten übernehmen muss, kann verhandelt werden.

Abgrenzung: Ein Vorvertrag ist keine Reservierungsvereinbarung

Einen Vorvertrag schließen Käufer und Verkäufer. Davon abzugrenzen ist eine Reservierungsvereinbarung mit einem Makler. In dieser sichert der Makler dem Käufer im Ablauf des Kaufs eine Frist zu, in der die Immobilie nicht weiter vermarktet wird. Sinnvoll ist das zum Beispiel, wenn der Kaufinteressent noch auf die Finanzierungszusage wartet, aber mit dem Verkäufer bereits einig ist. Die Reservierungsvereinbarung ist anders als der Vorvertrag nicht bindend. Sie hat keine direkte Relevanz für den eigentlichen Verkauf und viele Makler verlangen dafür eine Gebühr.