Immobilien: Notarkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf

Ein wesentlicher Nebenkostenfaktor beim Eigentümerwechsel einer Immobilie ist der Notar. Da ein notariell beglaubigter Vertrag zwingend erforderlich ist, gehört ein Notartermin zu den Pflichtaufgaben für beide Seiten. Dabei entstehen Notarkosten, die je nach Kaufpreis erheblich sein können. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie hoch diese Notarkosten sind, wer das Geld aufzubringen hat und wie Sie die Summe reduzieren können.

Das Wichtigste: Die Notarkosten lassen sich nicht vermeiden

Die Notarkosten gehören wie die Grunderwerbssteuer zu den Kaufnebenkosten. Sie können diese Zusatzkosten nicht vermeiden, da in Deutschland das Hinzuziehen eines Notars beim Eigentümerwechsel einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben ist. Das soll beiden Seiten eine rechtliche Sicherheit bieten.

Der Notar darf nicht verhandeln

Der Notar kann auf die Gebühren nicht verzichten oder diese senken. Er ist an die Bundesnotarordnung (BNotO) gebunden. Diese schreibt § 17 BNotO vor, die gesetzlich festgelegten Gebühren zu erheben.

Ein Abweichen davon ist als Dienstpflichtverletzung auszulegen. Entsprechend wird kein Notar von seiner Verpflichtung abrücken. Es gibt für Sie folglich keinen Verhandlungsspielraum bei der Kostenhöhe.

Die Notargebühren beim Immobilienkauf sind festgeschrieben

Die genauen Gebühren finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Allerdings ist im Vorfeld nicht immer ganz klar abzusehen, welche einzelnen Posten der Notar berechnen wird und welche genauen Kosten dabei anfallen. Die Leistungen können umfassen:

• Beurkundung des Kaufvertrags mit und ohne Rechtswahlvereinbarung,
• Vollzug durch Überwachen der Kaufpreisfälligkeit und der Eigentumsumschreibung,
• Treuhandkosten (Notaranderkonto),
• Einholen der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde,
• Umsetzung der Auflassungsvormerkung (Grundbucheintrag),
• Einholen der Verwalterzustimmung (Eigentumswohnung),
• Einholen der Löschbewilligung (bei Grundschuldlöschungen),
• kleinere Pauschalen und Auslagen,
• gesetzliche Umsatzsteuer.

Die eigentlichen Gebühren sind nach Kaufpreis gestaffelt. Zusätzlich ist die Rechnungssumme von den lokalen Gebühren beim Grundbuchamt abhängig. Käufer und Verkäufer können im Vorfeld eine grobe Pauschale von 1 Prozent bis 1,5 Prozent, beim Löschen von Grundschulden zusätzlich von ca. 0,5 Prozent als Notarkosten veranschlagen. In der Summe entstehen so Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu ca. 2 Prozent des Verkaufspreises.

Diese Schätzwerte sind gut Anhaltspunkte für die eigene Kalkulation. Wenn Sie vor Vertragsunterzeichnung die exakte Summe erfahren möchten, sollten Sie den Notar um eine entsprechende Auskunft bitten.

Wer trägt die Notarkosten beim Hauskauf?

Ebenfalls interessant für Sie als Käufer und Verkäufer einer Immobilie ist die Frage, wer für die Notarkosten eigentlich aufkommen muss. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer sowohl den Notar bestimmt als auch die Kosten übernimmt.

Das gilt jedoch nur für den reinen Verkaufsanteil. Kommen Dienstleistungen wie das Einholen einer Löschbewilligung hinzu, gehen diese Kosten zulasten des Verkäufers. Vereinfacht: Jeder bezahlt den für ihn relevanten Teil. Löschen von eigenen Einträgen ist Verkäufersache, alles rund um die Übernahme ist Aufgabe des Käufers. Beide Parteien dürfen jedoch abweichende Vereinbarungen treffen.

Beide Vertragspartner haften für die Notarkosten

Es gibt eine wichtige Regel bei einem Notarvertrag: Beide Vertragspartner haften für die Kosten. Sollte eine Seite nicht zahlungsfähig sein, muss die andere Seite für den offenen Betrag aufkommen. In der Regel tritt ein solcher Fall nur bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers ein. Ist der Verkäufer jedoch überschuldet, kann er möglicherweise trotz eines Verkaufs seiner Verpflichtung nicht nachkommen.

Besonders für Verkäufer folgt daraus eine Empfehlung: Die Bonität des Käufers sollte bereits vor dem Kauf geprüft werden. Mit den so gewonnenen Informationen lässt sich der eigene Eindruck vom Vertragspartner untermauern. Unterbleibt das Prüfen, geht der Verkäufer ein gewisses Risiko ein, die Notarkosten des Käufers übernehmen zu müssen.

Kosten sparen beim Notar

Notarkosten beim Hauskauf sind zwar festgelegt. Es gibt allerdings keine Verpflichtung alle möglichen Leistungen auch tatsächlich zu nutzen. Wenn sich Käufer und Verkäufer über bestimmte Punkte der Abwicklung einig sind, lässt sich so ein Teil der Gebühren sparen.

Die Abwicklung des Kaufvertrags und des Eigentümerwechsels ist vorgegeben. Auf welche weiteren Leistungen Sie als Käufer oder Verkäufer verzichten möchten, können Sie individuell entscheiden. Lassen Sie sich dabei jedoch beraten, um erhöhte Risiken auszuschließen. Typische Leistungen, die grundsätzlich verzichtbar sein können:

• Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an Dritte veräußert. Es handelt sich um einen notariellen Grundbucheintrag, der den Verkauf nur mit Zustimmung des neu eingetragenen Eigentümers erlaubt. Dieser Käuferschutz ist sinnvoll, aber nicht verpflichtend. Ohne Auflassungsvormerkung steigt das Risiko für den Käufer. Der Verzicht reduziert die Notarkosten jedoch spürbar.
• Verzicht auf das Notaranderkonto: Das Treuhandkonto des Notars heißt Notaranderkonto. Der Käufer zahlt das Geld auf das Konto ein und der Notar leitet die Summe weiter, wenn alle erforderlichen Schritte erledigt sind. Das Treuhandkonto ist ein Stück Sicherheit. Allerdings verursacht es je nach eingezahlter Summe Kosten. Diese Notarkosten lassen sich grundsätzlich vermeiden, wenn beide Seiten auf den Treuhandservice verzichten.
• Grundschuldabtretung statt Löschung und Neueintrag: Sofern noch eine Restschuld im Grundbuch eingetragen ist, lassen sich ebenfalls Kosten sparen. Im Normalfall müsste der Verkäufer seine Restschuld löschen und der Käufer seine Grundschuld neu eintragen lassen. Beides sind separate Vorgänge, die Kosten verursachen. Wesentlich günstiger ist eine Grundschuldabtretung von der Bank des Verkäufers auf die Bank des Käufers. Dabei werden die Vorgänge zusammengefasst und günstiger bepreist.
• Grundschuld beglaubigen lassen: Der Käufer muss seiner Bank in der Regel eine Beurkundung der eingetragenen Grundschuld vorweisen. Diese notarielle Dienstleistung ist vorgesehen, da sie eine Aufklärung des Käufers über einen Ausfall der Kreditrückzahlung beinhaltet. Denn in diesem Fall kommt es zu einer Zwangsvollstreckung – theoretisch unter Hinzuziehen des über die Immobilie hinausgehenden privaten Vermögens. Die meisten Banken fordern eine solche Beurkundung. Einige Kreditinstitute verzichten jedoch darauf und lassen sich lediglich eine Beglaubigung der Grundschuld geben. Bei dieser prüft der Notar nur die Personendaten und die Summe. Sofern eine Bank die Beglaubigung akzeptiert, spart der Käufer eine dreistellige Summe.
• Nur ein Grundstück kaufen: Sollten Sie ein Grundstück zum Neubau benötigen, sollten Sie keine Bestandsimmobilie erwerben und diese abreißen. Es ist wesentlich günstiger, ein unbebautes Grundstück zu erwerben.

Vorsicht: Keine falscher Kaufpreisangabe machen!

Einige Vertragspartner versuchen, die Notarkosten zu senken. Sie geben einen geringeren Kaufpreis an, als tatsächlich vereinbart ist. Das hat jedoch gleich zwei Tücken.

Zum einen gewährt das Hinzuziehen eines Notars Rechtssicherheit auch über den Kaufpreis. Kommt der Käufer seiner Verpflichtung nicht nach, hat der Verkäufer keine Handhabe, den Differenzbetrag einzufordern. Zugleich steht der Verdacht auf Geldwäsche im Raum.

Zum anderen gilt der notariell beglaubigte Verkaufspreis als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbssteuer. Eine zu niedrige Angabe kann den Tatverdacht der Steuerhinterziehung nach sich ziehen. Das gilt auch für die Einkommensteuer des Verkäufers, sofern der Verkauf steuerlich relevant ist.

Wichtig: kein Nachlass bei Schenkung und Erbschaft

Die Notarkosten fallen auch an, wenn Sie ein Haus erben oder geschenkt bekommen. Neben der Erbschafts- und Schenkungssteuer müssen Sie mit den typischen Kaufnebenkosten rechnen. Dazu gehören die Notargebühren. Denn der Eigentümerwechsel muss in jedem Fall notariell beglaubigt und überwacht werden.

Steuertipps für Käufer

Sie haben zwei Optionen, um die Notarkosten steuerlich geltend zu machen. So lassen sich zwar die Ausgaben nicht vermeiden, aber über die Steuer zumindest teilweise ausgleichen.

Tipp 1: Als Käufer können Sie die Notargebühren komplett übernehmen. Das schließt den Kostenanteil des Verkäufers ein. So können Sie den Kaufpreis um die entsprechende Summe drücken. Das hat einen Effekt auf die Berechnung der Grunderwerbssteuer. Auch wenn die Ersparnis nicht allzu groß ausfallen wird, ist dieses Vorgehen ein legaler Weg der Steuerminimierung. Ob sich das im individuellen Fall lohnt, ist mit einem Steuerberater zu erörtern.

Tipp 2: Als Käufer können Sie Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen. Die beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bzw. einer anderen Immobilie anfallenden Ausgaben sind steuerlich anzurechnen. Voraussetzung ist, dass Sie mit der Immobilie Einnahmen erzielen. Das heißt: Sofern es sich um ein Anlageobjekt zur Vermietung handelt, lassen sich die Notarkosten beim Immobilienkauf steuerreduzierend nutzen. Gleiches gilt für Sie dann auch bei einem Verkauf. Haben Sie die Immobilie vermietet, können Sie Ihren Anteil der Notarkosten steuerlich berücksichtigen lassen.