Aufbereitung von Immobilien vor einem Verkauf

Ein Neubau spricht sofort viele Menschen an: Alles ist frisch und neu, allein das Wort „Erstbezug“ hat für viele Menschen schon eine hohe Attraktivität. Schwieriger wird es bei älteren Wohnungen und Häusern. Um das Interesse von Käufern oder Mietern zu steigern, ist ein bisschen Auffrischung sinnvoll. Kleine Reparaturen, Gartenpflege und in Maßen Malerarbeiten können hilfreich sein, um die Immobilie besser verkaufen und vermieten zu können. Aber: Wie viel Aufbereitung ist nötig? Was gilt als Renovierungsstau? Und welche Aufbereitungsmaßnahmen könnten sogar zu viel sein – weil am Ende vieles Geschmackssache ist?

Zusammenfassung: Darum lohnen sich kleine Verbesserungen

Es lohnt sich, vor dem Verkauf oder Vermieten einer Immobilie mit kleinen Reparaturen, Renovierungen oder andere Verbesserungsmaßnahmen ins Auge zu fassen. Das beeinflusst Interessenten positiv. Allerdings lohnen sich nicht alle Arbeiten. Achten Sie darauf, dass Aufwand und Kosten in Relation zum erzielbaren Preis stehen.

Mehr als nur Geschmackssache: Kleine Verbesserungen steigern die Attraktivität

Sie erreichen mit kleinen Verbesserungen sehr viel. Ein gefegter Weg, ein frisch gemähter Rasen, eine ordentliche Briefkastenreihe, ein sauberes Treppenhaus und geweißte Räume wirken nicht nur einladend. Sie wecken das Interesse und die Interessenten sind eher gewillt, den gewünschten Preis zu zahlen. Darum geht es um mehr als nur Geschmackssache.

Worum es beim Aufbereiten der Immobilie nicht geht

Es geht in erster Linie vielmehr darum, einen sehr guten Eindruck zu erwecken und dafür kleine Maßnahmen zu planen und finanziell einzukalkulieren. Aus diesem Grund sind nicht alle Maßnahmen sinnvoll. Große Reparaturen lohnen sich für Verkäufer zum Beispiel meistens nicht.

Zwar ist beispielsweise mit einem Preisabschlag bei einem undichten Dach zu rechnen. Die Ausbesserung kann aber teurer sein, als der Preisvorteil durch eine Reparatur. Bei einer notwendigen Generalsanierung, undichten Fenstern, einem Wasserschaden in der Fassade, Schimmel im Keller oder einem kompletten Renovierungsstau müssen Sie gut abwägen:

1. Steigert die Aufbereitung den Wert der Immobilie wirklich in ausreichendem Maß?
2. Habe ich genügend Zeit und Geld für die Aufbereitung?
3. Ist die Aufbereitung tatsächlich notwendig – oder eher reine Geschmackssache?

Details zum Verschönern vor dem Verkauf: Was lohnt sich und was eher nicht?

Es gibt gewisse Modeerscheinungen, die schmälern heute in den Blicken vieler Menschen den Wert einer Immobilie erheblich. Die abgehängte Decke, die Rundum-Holzverkleidung, der dunkle Einbauschrank, der alte Teppich, die unschöne Tapete.

Bei Teppich und Tapete ist die Sache relativ einfach: Das kostet nicht allzu viel und ist schnell erneuert. Bei der Holzverkleidung und dem Wandschrank wird es schon schwieriger: Die sind zwar auch relativ schnell herausgerissen – doch was dann? Dann klaffen da unschöne Löcher.

Die wichtige Frage ist bei allen Maßnahmen: Wie viel Zeit, wie viel Geld darf das alles kosten? Ist es dann nicht vielleicht doch besser, alles so zu lassen, wie es ist? Denn bei allen Maßnahmen muss es am Ende eben doch den Geschmack der Interessenten treffen. Darum sind neutrale Farben und Materialien wichtig. Wenn Sie vieles neu machen lassen – Wände, Böden, Decken, Bäder, Türen – dann sollte es auch den Geschmack der Interessenten treffen.

Natürlich sollte eine zu verkaufende Immobilie möglichst gut aussehen. Viele Verbesserungen sind sinnvoll. Der marode Holzboden der Terrasse oder des Balkons muss ersetzt werden, die unschöne Tapete und der uralte Teppich sollten raus. Echtes Parkett lässt sich gut aufpolieren, wenn es verkratzt ist oder starke Gebrauchsspuren aufweist. Treppen und Geländer sollten in Ordnung sein – schon allein aus Sicherheitsgründen. Undichte, kaputte Fenster sind wirklich nicht gut. Verschmutzte Fassaden können und sollten gereinigt werden, alle Innenräume ebenso. Und zwar möglichst professionell. Das alles sind sinnvolle Aufbereitungsarbeiten.

Aber möchte der neue Besitzer dort lieber eine Tapete oder Rauputz haben? Wäre vielleicht vorher noch eine Schicht zur Wärmedämmung sinnvoll und erwünscht? Küchen und Bäder schließlich sind eindeutig reine Geschmackssache: welche Fliesen, lieber Badewanne oder Dusche? Ceran- oder Gasherd? Für die Höhe von neuen Arbeitsplatten gibt das individuelle Körpermaß den Ausschlag. Das alles lässt sich kaum so planen, dass es für alle Interessenten passt.

Solche Fragen können durchaus Kopfzerbrechen bereiten und die Ausgaben sollten genau kalkuliert werden. Ein Teil der Maßnahmen lässt sich eventuell über einen Dienstleister für Home-Staging umsetzen. Denn das erklärte Ziel von Home-Staging ist unter anderem, am Ende einen möglichst guten Preis für die zu verkaufende Immobilie zu erzielen.

„Immobilie für Handwerker“?

Problematisch sind die klassischen Immobilien für Handwerker. Denn bei einem echten „Renovierungsstau“ sind die Kosten oft so hoch, dass sich die Arbeiten vor einem Verkauf nicht lohnen. Interessenten können aber profitierten, wenn sie vieles in Eigenleistung erbringen können. Natürlich ist der Preis der Immobilie in solchen Fällen auch entsprechend eher niedrig. Aber es lohnt sich nicht, vorher Ressourcen zu verbrauchen, die sich dann nicht im Verkaufspreis abbilden lassen.

Das Problem: Die Entscheidung, ob und wann sich Aufbereitungsarbeiten, Ausbesserungen oder Reparaturen lohnen, ist vom Einzelfall abhängig. Faustregel: Ermitteln Sie den Marktwert für Ihre Immobilie im Istzustand und vergleichen Sie diesen mit dem Preis für eine renovierte Immobilie.

Besonderheit beim Aufbereiten: Eigentümergemeinschaft

Häufig sind ältere Immobilien im alleinigen Besitz besonders verbesserungswürdig. Einfach, weil lange nichts mehr gemacht wurde. Bei Einzelimmobilien ist es entsprechend für Verkäufer ratsam, die letzten Renovierungsmaßnahmen gut zu dokumentieren – und potenziellen Käufern Einblick in diese Unterlagen zu gewähren. Wo das nicht mehr möglich ist – weil etwa eine Erbengemeinschaft sich lange nicht einigen konnte und notwendige Renovierungen nicht gemacht wurden, ist Offenheit angesagt.

Besser ist es häufig um Eigentumswohnungen bestellt. Für Eigentümergemeinschaften gibt es eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage. Alle Eigentümer kümmern sich gemeinsam regelmäßig um Probleme. Die Wohnungen sind entsprechend häufig in einem ordentlichen Zustand. Als Verkäufer müssen Sie aber gleichzeitig Maßnahmen vor einem Verkauf ggf. mit den anderen Eigentümern abstimmen.

Aufschluss über die Maßnahmen geben die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Wir empfehlen Käufern, die Protokolle der letzten drei Jahre intensiv zu lesen.