Erbpacht
Wie kaufe ich eine Immobilie, die dem Erbbaurecht unterliegt?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, die unter das Erbbaurechtsgesetz fällt, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Den bestehenden Erbbaurechtsvertrag zu übernehmen - also den Vertrag mit dem Besitzer der Immobilie zu schließen. Das setzt voraus, dass grundsätzlich vertraglich geregelt ist, dass der Grundstücksbesitzer allen Entscheidungen des Immobilienbesitzers zustimmt. Oder
- den Vertrag mit dem Grundstückeigentümer – inklusive der darauf stehenden Immobilie – abzuschließen. Das setzt voraus, dass der (oder die) Immobilienbesitzer grundsätzlich und nachweisbar allen Verträgen folgen, die der Grundstückeigentümer abschließt. Dieser Fall kommt vermutlich eher selten vor, denn in aller Regel ist die Haupt-Konstante dieser Konstruktion das Grundstück.
Welcher Weg für einen Immobilienkauf möglich ist, hängt von der Vertragsgestaltung der jeweiligen Immobilie ab. Denn um die Immobilie wird es im Fall einer Transaktion wohl meistens gehen. Es gibt Verträge, in denen hat der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht beim Verkauf der Immobilie – dann brauchen Kaufinteressenten der Immobilie natürlich zwingend die Zustimmung beider Beteiligter.
Es gibt aber auch Verträge, in denen ist der Grundstückseigentümer wohl vor allem am Erhalt des Grundstücks interessiert, dann kann der Immobilieneigentümer für alle Belange der Gebäude frei verhandeln. Und das geschieht nicht selten dadurch, dass mehr als eine Immobilie auf solchen Grundstücken gebaut werden.
Grundschulden und Hypotheken beim Erbbaurecht
Wer sich in eine Immobilie „verliebt“ hat, die dem Erbbaurecht unterliegt, könnte es schwer haben, wenn es darum geht, die neue Immobilie zu finanzieren. Hypotheken, Grund- Oder Rentenschulden sind nämlich in aller Regel bei Erbbaurechts-Immobilien vertraglich ausgeschlossen. Wer Derartiges plant, braucht unbedingt die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Und wer sich daran nicht hält, riskiert, dass der Vertrag gleich völlig ungültig ist. Mit anderen Worten: Wer einen Kaufvertrag mit dem Besitzer einer Immobilie, die in Erbpacht steht, abschließt, riskiert ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers, dass der ganze Verkaufsvertrag nichtig ist. Ohne den Grundstückseigentümer geht bei einer Immobilie in Erbpacht in aller Regel gar nichts! Und es kommt noch schlimmer:
Diverse Unterteilungen sind möglich
Der Erbbaurechtsvertrag kann auch regeln, dass entweder mehrere Gebäude auf einem Erbbaurechtsgrundstück stehen. Oder dass das Baurecht noch mal auf mehrere Personen aufgeteilt ist. Oder dass das Wohnungseigentum in diverses Teileigentum unterteilt ist, die wie bei Wohnungen im Wohnungseigentumsgesetz zueinander in Bezug stehen – nur mit dem Unterschied, dass meist das Grundstück allein einem Dritten und nicht allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört.
Wie auch immer solch eine Aufteilung aussieht: Jeder Anteil wird in Erbbaugrundbuchblätter unterteilt. Dort werden Wohnungserbbaugrundbücher und Teilerbbaugrundbücher geführt.
Das alles ist genauso kompliziert, wie es sich anhört – und ohne einen guten Anwalt wohl kaum zu bewerkstelligen. Trotzdem gilt: Auch der Verkauf eines Teilerbbaurechts ist völlig legal möglich – so lange all die Menschen dem neuen Kaufvertrag schriftlich zustimmen, deren Zustimmung notwendig ist.
