Wertsteigernde und wertsenkende Faktoren

Ob der Preis für den Verkauf einer Immobilie steigt oder sinkt, ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Manche dieser Faktoren können Sie beeinflussen, andere nicht. Bodenrichtwerte, Lage und Infrastruktur beispielsweise, deren Ausbau oder den Rückgang von Arbeitsplätzen in der Region können Sie nicht beeinflussen. Ebenso wenig alles, was mit der Entwicklung der Konjunktur zu tun hat. Das lassen wir hier außen vor. Was aber können Sie beeinflussen? Alles, was Energie spart, was mit einer Verbesserung der Bausubstanz zu tun hat und diverse innenarchitektonische Faktoren.

1. Alles, was mit dem Energieverbrauch zu tun hat

Die Solaranlage, das Niedrig-Energiehaus oder die Heizungsanlage für erneuerbare Energien – das sind nur einige der Stichworte, die dafür stehen, die Unterhaltungskosten einer Immobilie bei deren täglicher Nutzung zu senken. Das spart (neuen) Besitzern oft viel Geld. Dieses Geld kann anteilig beim Verkaufspreis mit angerechnet werden. Wohlgemerkt: Niemals eins zu eins, aber doch als nennenswerter Betrag, weil der Wert einer Immobilie dadurch in jedem Fall steigt. Das gilt sowohl für Häuser wie für Wohnungen – egal, ob sie vermietet oder verkauft werden sollen.

2. Verbesserung der Bausubstanz

Hier gibt es drei besonders wichtige Immobilien-Bestandteile: Wände, Dächer und Keller. Denn vor allem dort macht sich vieles bemerkbar, was sofort den Preis einer Immobilie senkt, wenn nur Kleinigkeiten nicht stimmen. Völlig zu Recht, denn da gilt häufig: kleine Ursache, große Wirkung. Ein paar Bespiele:

• Das kleine Loch in der Außenmauer lässt schnell Feuchtigkeit in Wände ziehen, begünstigt Schimmel.
• Ganz ähnlich bei einer nur kleinen Undichtigkeit im Dach.
• Keller sind per se oft schon feuchtigkeits- und schimmelgefährdet. Hier ist auch eine wichtige Frage: stimmt die Drainage, die das Fundament eines Hauses nach außen hin abschirmt?
• Ein weiterer wichtiger Punkt ist immer die Dämmung. Nicht nur gegen Feuchtigkeit, auch gegen Wäremeverlust und Lärm.

Bei den genannten Beispielen lohnt es sich, noch vor dem Verkauf der Immobilie Abhilfe zu schaffen. Wenn es um eher kleine Sanierungsmaßnahmen geht, sollten Sie die veranlassen! Zum einen, um Schlimmeres zu vermeiden – bitte auch gründlich prüfen lassen: Gibt es bereits Folgeschäden? Zum anderen, um den Wert der Immobilie zu halten, vielleicht sogar zu steigern.

Geht es aber um eher Kosmetisches – etwa einen Außenanstrich oder schicke, neue Dachziegel, sollten Sie gut abwägen: Besteht eine realistische Chance, solche Investitionen über den Verkaufspreis wieder hereinzubekommen? Vermutlich wird das in Ballungsräumen mit hohem Immobilienbedarf kaum der Fall sein, wohl aber in ländlichen Gebieten, in denen es schwierig ist, vor allem ältere Immobilien zu verkaufen. Wenn alle Immobilien-Angebote der Gegend stark renovierungsbedürftig und schwer verkäuflich sind, können Sie Ihre Verkaufschancen durch Renovierungsarbeiten sicher steigern. Die Frage ist dann nur, ob der Preis Ihrer Immobilie sich nicht derart stark von allen Konkurrenzangeboten – nach oben hin – unterscheiden muss, dass die Nachfrage auch wieder nicht allzu groß sein wird. Wie gesagt: Es ist Abwägungssache!

3. Innenarchitektonische Maßnahmen

Und wie steht es mit neuem Bodenbelag, dem komplett renovierten Bad, der perfekt neu gestalteten Terrasse? Auch hier gilt: Das sollte gut abgewägt werden. Und: Nicht alles muss perfekt sein – denn am Ende hat der neue Besitzer der Immobilie vermutlich doch einen ganz anderen Geschmack als der Verkäufer! Da gibt es Maßnahmen, die den Preis sinnvoll nach oben beeinflussen können. Und Maßnahmen, die dann wohl doch ein wenig über das Ziel hinausschießen.

Zu den Maßnahmen, bei denen Renovierungsarbeiten Sinn machen, gehören beispielsweise:

• ein maroder Holzboden auf Terrasse oder Balkon
• unschöne Tapeten
• uralte Teppiche
• defekte Fliesen
• alte Toiletten
• echtes Parkett mit starken Gebrauchsspuren
• defekte Türen, Treppen und Geländer
• undichte, kaputte Fenster
• dreckige Fassaden.

Das alles kann und sollte aufbereitet, beziehungsweise restauriert werden. Es kostet nicht allzu viel, macht aber in der Wirkung, die Ihre Immobilie auf Kaufinteressenten hat, viel aus. Interessenten sind eher bereits, einen guten Preis zu zahlen, wenn die Fliesen nicht defekt sind, das echte Parkett abgeschliffen und fachgerecht aufbereitet ist, die Toilette neu und die Fassade professionell gereinigt ist.

Ob es aber sinnvoll ist, dass statt der ehemals abgenutzten Teppiche schon durch den Vorbesitzer neues Laminat verlegt wird oder an Stelle der alten Tapeten ein komplett neuer Wandanstrich erfolgt – das ist wiederum Abwägungssache. Die wohl wichtigste Überlegung: Kann ich wissen, was sich der neue Besitzer wünscht? Vieles ist Geschmackssache. Und das Haupt-Ziel, um den bestmöglichen Verkaufspreis für eine Immobilie zu erreichen, ist, dass sie gepflegt und einladend wirkt. Perfekt für alle wird und kann sie wohl nie sein. Und wer da als Verkäufer zu viel investiert hat, läuft Gefahr, durch zu hohe Renovierungskosten den Preis eher zu senken als zu heben.

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Lage beim Immobilienkauf - Einfluss des Standorts

Das wohl wichtigste Kriterium zur Bewertung einer Immobilie ist ihre Lage. Denn der genaue Standort entscheidet neben dem Zustand des Objekts über das Interesse von Mietern und Käufern. Allerdings ist der Begriff gar nicht so exakt definiert, wie es den Anschein hat. Wenn Sie die Lage als Bewertungskriterium ins Feld führen, dürfen Sie nicht vergessen, dass viele Faktoren in die Bewertung der Lage einfließen. Außerdem verändern sich viele der Aspekte und damit die Bewertung der Lage über die Jahre und Jahrzehnte.

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Ausstattung

Wenn es um wertsteigernde Faktoren einer Immobilie geht, sollte bei der „Ausstattung“ erst einmal gefragt werden: Wem und wozu soll die Immobilie dienen? Bei einer Ferienwohnung kann es Sinn machen, dass zu vier Zimmern auch vier Bäder gehören. Im Alltag dagegen wäre das eher hinderlich – und für viele Interessenten wertsenkend, wenn mindestens zwei Bäder rückgebaut werden müssen. Ist so etwas ein Sonderfall? Ja und nein: Der Kachelofen kann bei einer Immobilie in kalten Regionen eine große Wertsteigerung bedeuten, in warmen Regionen eher nicht. Kurz: Manche Faktoren gelten für sehr viele Menschen als gute Ausstattung, andere nur in Sonderfällen. Eine gute Energieeffizienz etwa ist immer von Vorteil, ein riesiger Garten dagegen nicht. Sicherheit ist für die meisten Menschen ein äußerst wichtiger Faktor, das allerneuste Cerankochfeld schon weniger.

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Energieeffizienz

In diesem Bereich verändert sich ständig sehr vieles. Darum lautet unser erster Tipp: Bleiben Sie während des Verkaufsprozesses Ihrer Immobilie stets auf dem Laufenden über aktuelle und geplante Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz! Gute Adressen dafür sind die Internetseiten des Bundeministeriums für Wirtschaft und Energie und die der KfW in den Rubriken „Neubau“ oder „bestehende Immobilien“. Dort erfahren Sie auch einiges über Förderprogramme, mit denen die Energieeffizienz von Immobilien unterstützt wird. Sowohl die Pläne des Bundeministeriums für Wirtschaft und Energie wie die oft genau darauf zugeschnittenen Förderprogramme können zu wichtigen Hinweisen oder Verkaufsargumenten für Ihre Immobilie werden – wenn die schon gut in Sachen Energieeffizienz aufgestellt ist. Ist sie das noch nicht, kann der Hinweis auf Fördermöglichkeiten ebenfalls gute Dienste leisten. Doch die wichtigste Frage ist natürlich: Wie erfahre ich möglichst viel über die Energieeffizienz meiner Immobilie?

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Lasten und Beschränkungen

Bei jedem Eigentümerwechsel von Immobilien ist das Grundbuch das wohl wichtigste Instrument: Hier ist alles über Eigentums- und Nutzungsrechte dieser Immobilie festgehalten. Manchmal sogar Dinge, die der jetzige Besitzer schon gar nicht (mehr) weiß. Darum gilt: Ohne Blick ins Grundbuch kein Eigentümerwechsel! Hier soll es um Einträge gehen, die im schlimmsten Fall dem (neuen) Besitzer einer Immobilie am Ende doch noch einen gehörigen Strich durch die Rechnung machen können, kurz gesagt: Achtung!

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Wegerecht und andere Grunddienstbarkeiten

Das Wegerecht gehört zu den Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch in der Abteilung zwei unter „Lasten und Beschränkungen“ aufgeführt sind. Es geht um das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück zum Zweck des Durchgangs zu benutzen. Das ist vor allem deshalb wichtig, weil mit dem Wegerecht ein Grundstückseigentümer das Grundstück eines anderen Grundstückseigentümers betreten darf, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Gilt natürlich sowohl für bebaute wie für unbebaute Grundstücke. Die Notwendigkeit der gemeinsamen Nutzung kann auch Gas-, Telefon- oder Abwasserleitungen und andere unterirdisch verlegte Kabel betreffen. Solche „Leitungsrechte“ sind ebenfalls Grunddienstbarkeiten – und sie entstehen überall dort, wo Menschen sich Straßen, Leitungen und anderes teilen (müssen). Weil damit aber auch die Rechte einzelner Grundstücke eingeschränkt werden müssen, sind sie bei einem Eigentümerwechsel nicht unwichtig: Manche Neubauvorhaben werden an den Grunddienstbarkeiten scheitern – denn auch da gelten ja unter anderem die notwendigen Abstandsregelungen. Darum zählt es als Rechtsmangel, wenn die Grunddienstbarkeiten bei einem Eigentümerwechsel nicht erwähnt, besser gleich im Kaufvertrag festgehalten werden.

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Erbpacht

Streng genommen, ist „Erbpacht“ nur der umgangssprachliche Ausdruck für das Erbbaurecht. Diese Feststellung ist schon sehr aufschlussreich, denn um beides geht es hier: In aller Regel ist in solch einem Fall das Grundstück nämlich nur gepachtet, allerdings mit dem Recht, dort auch eine Immobilie – als Eigentümer - zu bauen, zu unterhalten und zu verkaufen. Nur: Gerade der Verkauf kann bei dieser Immobilienart selten aus einer Hand erfolgen, meist ist die Zustimmung mehrerer Beteiligter nötig. Wer solche eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich also nach mindestens zwei Seiten schlau machen: Was gehört zum Eigentum – und was nicht? Geregelt ist das alles im Erbbaurechtsgesetz – wir fassen hier für Sie das Wichtigste zusammen.

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Nießbrauchrecht

Hier geht es um das Recht, alle Nutzungen aus einer Immobilie oder einem Grundstück ziehen zu dürfen. Dieses Recht muss über einen Vertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen werden. Darum zählt es bei einem Immobilienverkauf auch zu den Rechtsmängeln – wenn der Verkäufer es verschweigt. Wichtig ist auch: Das Nießbrauchrecht kann weit umfassender als das Wohnrecht sein. Oder es umfasst nur die Teilnutzung einer Immobilie. Kurz: Es ist recht flexibel.

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