Den richtigen Verkaufspreis für eine Immobilie ermitteln
Grundsätzlich ist die Vergleichbarkeit von Immobilienpreisen stets ein Zusammenspiel aus Angebot, Nachfrage, regionalen und bundesweiten Faktoren und Entwicklungen. Mehr über diese Aspekte der Lage hier: Sozialstruktur, Makro- und Mikrolage
Andererseits steht kein Preis für eine Immobilie je allein, sie beeinflussen sich stets gegenseitig. Immobilienpreise sind also nur dann plausibel, wenn sie sich auch untereinander vergleichen lassen. Darum wird der Wert von Immobilien beim Verkauf immer mit Hilfe eines Vergleichswertverfahrens ermittelt.
Das bedeutet: Über den Mittelwert einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Objekten in der Umgebung ergibt sich ein Vergleichspreis. Und zwar am besten mit Hilfe einer umfangreichen Objektdatenbank. Nur ein großer, ständig aktualisierter Datenpool liefert da wirklich solide Werte. Und selbst wenn diese vorliegen, spielen weitere, objektspezifische Faktoren wie die Ausstattung, Gewerkequalität oder die Energieeffizienz mit hinein. Dennoch bleibt am Ende eine interessante Erkenntnis: Der Vergleichswert ist häufig sehr nahe am tatsächlichen Marktwert einer Immobilie.
Allerdings nutzen viele Verkäufer diesen Preis nicht als Richtwert, sondern hoffen, mit einem höheren Angebotspreis mehr Geld erhalten zu können. Das ist leider ein Irrglaube, wie ein Blick auf die Fehler beim Festlegen des Verkaufspreises zeigt.
Die häufigsten Fehler beim Verkaufspreis
- Deutlich über Marktwert inserieren -> “man kann es ja mal versuchen”. Das schreckt jedoch Interessente ab, die Nachfrage sinkt, ein erneutes Inserieren zu einem günstigeren Preis ist häufig die Folge, was Beobachter des Objekts erneut abschreckt.
- Äpfel mit Birnen vergleichen: Preisfindung durch eigene Vergleiche mit unpassenden Objekten. Nur ähnliche Objekte mit ähnlicher Lage, Größe und Qualität sollten in den Vergleich einfließen.
- Nicht auf dem neusten Stand: Auch wenn Ihr Nachbar seine identische Doppelhaushälfte letztes Jahr für X Euro verkauft hat, kann es gut sein, dass Ihre nun 10 Prozent mehr wert ist. Ein aktueller Preisvergleich schützt vor diesen Fehlannahmen.
- Individuelle Faktoren falsch gewichten: Lärmbelastung, Helligkeit in den Wohnräumen, Energieeffizienz, Küchen, Mikrolage/Makrolage etc, werden von Eigentümern oft auf abenteuerliche Weise eingerechnet. Viele (nicht alle) dieser Faktoren spielen aber so gut wie keine Rolle.
- Hoher Preis bei emotionaler Bindung: Wer in einem Haus aufgewachsen ist, möchte es nicht “verramschen”. Aber die emotionale Bindung an eine Immobilie rechtfertigt keinen einzigen Cent Preisunterschied zum ermittelten Vergleichswert. Gefühle verkaufen nicht, bei Immobilien kommt es nur auf Fakten an.
Auswirkungen unpassender Preise
- Zu teuer inseriert: Die Nachfrage sinkt. Es kommen weniger Anfragen und Sie verkaufen die Immobilie möglicherweise gar nicht. Die Folge ist, dass Sie mit einem niedrigen Preis erneut inserieren müssten. Aber …
- Einfach immer wieder neu inserieren als Lösung? Nein. Wie erwähnt schreckt das Interessenten ab, die den Markt länger beobachten. Ein erneutes Inserieren ist zunächst einmal ein klares Warnsignal: “Da stimmt was nicht!” Sie haben kaum eine Chance, diese Einschätzung zu korrigieren, da die Interessenten sich anderweitig umsehen. Der Preis sinkt weiter, häufig unter den eigentlichen Marktwert.
- Zu günstig inseriert: Das führt zu sehr vielen Anfragen innerhalb kürzester Zeit und erschwert das Sichten. In solchen Fällen haben Sie zwei Möglichkeiten: Ein Bieterverfahren unter den zahlreichen Interessenten veranstalten, oder den Preis im Inserat erhöhen, und ggf. bisheriger Interessenten benachrichtigen.
Tipp: Wir empfehlen Ihnen, den Angebotspreis marktgerecht festzulegen. In Regionen starker Nachfrage kann es sinnvoll sein, den Preis sogar etwas niedriger anzusetzten, um von psychologischen Effekten beim Bieten zu profitieren.
Fazit: So legen Sie Ihren Verkaufspreis fest
Wir ermutigen Sie grundsätzlich, die Vermarktung Immobilien selbst in die Hand zu nehmen und sagen: “Sie können das!”. Damit das allerdings gut gelingt, muss das Exposé in den wichtigsten Punkten überzeugen: Präsentationsqualität, Vollständigkeit und Preisvorstellung. Der Preis ist neben der Präsentation also entscheidend.
Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Service zur Wertermittlung. Dieser ist kostenlos und bietet Ihnen für die meisten Objekte eine sehr gute Einschätzung des aktuellen Marktwertes. Mit diesem Richtwert können Sie Ihren Immobilienpreis festlegen.
Übrigens: Sie benötigen kein teures Gutachten für den Verkauf. Solche Sachverständigengutachten sind nur für juristische und behördliche Auseinandersetzungen erforderlich. Käufer können auf eigene Kosten einen Sachverständigen beauftragen, der die Substanz der Immobilie einschätzt. Für Verkäufer reicht eine Bewertung mit dem Vergleichswertverfahren völlig aus.
Das Thema Immobilienbewertung im Detail:
Immobilienbewertung: Varianten
Der Wert der Immobilie bestimmt den Kaufpreis maßgeblich mit. Zwar gibt es viele Einflussgrößen, von denen einige als weiche oder psychologische Faktoren nicht einmal messbar sind. Aber der Immobilienwert ist üblicherweise der Preis, bei dem sich Angebot und Nachfrager in etwa treffen.
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Online-Bewertung durchführen
Für den Immobilienverkauf ist es wichtig, den marktgerechten Preis für die zu verkaufende Immobilie zu kennen. Zu hohe Kaufpreisvorstellungen können den Verkauf erheblich verzögern und laufende Preisreduzierungen lassen den Preis zusätzlich verfallen. Zu niedrig angesetzte Kaufpreise ergeben direkten Verlust.
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Lage beim Immobilienkauf
Das wohl wichtigste Kriterium zur Bewertung einer Immobilie ist ihre Lage. Denn der genaue Standort entscheidet neben dem Zustand des Objekts über das Interesse von Mietern und Käufern. Allerdings ist der Begriff gar nicht so exakt definiert, wie es den Anschein hat. Wenn Sie die Lage als Bewertungskriterium ins Feld führen, dürfen Sie nicht vergessen, dass viele Faktoren in die Bewertung der Lage einfließen. Außerdem verändern sich viele der Aspekte und damit die Bewertung der Lage über die Jahre und Jahrzehnte.
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Wertsteigernde und wertsenkende Faktoren
Ob der Preis für den Verkauf einer Immobilie steigt oder sinkt, ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Manche dieser Faktoren können Sie beeinflussen, andere nicht. Bodenrichtwerte, Lage und Infrastruktur beispielsweise, deren Ausbau oder den Rückgang von Arbeitsplätzen in der Region können Sie nicht beeinflussen. Ebenso wenig alles, was mit der Entwicklung der Konjunktur zu tun hat. Das lassen wir hier außen vor. Was aber können Sie beeinflussen? Alles, was Energie spart, was mit einer Verbesserung der Bausubstanz zu tun hat und diverse innenarchitektonische Faktoren. Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Größen vor, die in eine Immobilienbewertung einfließen.
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Immobilienverkauf: Preis lieber erhöhen, nicht verringern
Eine der größten Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf ist die Preisfindung. Setzen Sie den Preis zu niedrig an, geht Ihnen Geld verloren. Setzen Sie den Preis zu hoch an, werden Sie die Immobilie nur schwer verkaufen können. Beides ist ein Nachteil.
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