Nicht nur Schimmel und Co.: Auch Rechtsmängel dürfen nicht verschwiegen werden!

Wer – auch „nur“ privat – eine Immobilie verkauft, sollte immer daran denken, dass er nicht nur für das Verschweigen von Sachmängeln wie dem Schimmel im Keller oder dem undichten Dach haftbar gemacht werden kann, sondern auch für das Verschweigen von Rechtsmängeln. Das kann eine haarige, oft langwierige juristische Angelegenheit werden – darum: Besser gleich vorbeugen! Wir erläutern Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Was sind Rechtsmängel?

Ein Rechtsmangel wird definiert als Mangel, der den Gebrauch einer Immobilie einschränken oder unmöglich machen kann – etwa das lebenslange Wohnrecht für eine Verwandte des Vorbesitzers. Oft treten sie erst nach Jahren, gar Jahrzehnten ans Licht – etwa in Form einer „vergessenen“ Baugenehmigung für den Ausbau der Dachwohnung. Auf Verjährungsfristen und die Fragen, wann, wie lange und in welcher Form Immobilienverkäufer dafür haftbar gemacht werden können, gehen wir gleich noch ein. Und natürlich klären wir Sie auch darüber auf, wie sich das Schlimmste vermeiden lässt.

Doch erst einmal: Was genau sind eigentlich Rechtsmängel? Am bekanntesten sind Dinge wie:

• Nießbrauchrecht an der Immobilie durch einen Dritten
• Nutzungsbefugnis Dritter durch Miet-, Pacht- oder Wohnrechte
• Vereinbarte Erbpacht
• Vorkaufsrechte Dritter
• ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht oder andere „Grunddienstbarkeiten“
• Eine Sozialbindung der Immobilie
• Geplantes Sanierungsgebiet
• Der Status einer Immobilie als denkmalgeschütztes Objekt oder die kommunale Veränderungssperre
• Fehlende Baugenehmigungen

Nicht unwichtig ist bei alledem, dass man sich klar macht: Nichts davon prüft ein Notar vor Vertragsunterzeichnung! Im Zweifelsfall haftet der Verkäufer, wenn er den Käufer nicht rechtzeitig informiert hat – das ist bei Rechts- und Sachmängeln gleichermaßen der Fall. Ebenso gilt in beiden Fällen die wichtige Frage: Hat/hätte der Verkäufer davon wissen können? Diese Frage ist an manchen Stellen bei einem Rechtsmangel leichter zu beantworten als bei einem Sachmangel.

Wie kann ich Rechtsmängel vermeiden?

Es gibt einige sehr klare „Fundgruben“, mit deren Hilfe man sich vor dem Verkauf einer Immobilie schlau machen kann. Besser gesagt: Als Verkäufer unbedingt schlau machen sollte, um am Ende nicht wegen „Rechtsmängeln“ belangt werden zu können. Die wichtigsten dieser Fundgruben sind das Grundbuch, die Bauakte der jeweiligen Immobilie und die aktuellen, kommunalen Baubeschlüsse.

1. Das Grundbuch. Alle Nutzungsbefugnisse, Vorkaufsrechte, Nießbrauch-, Wohn-, Pacht- oder Wegerechte müssen dort eingetragen sein, um wirksam zu werden. Eine Ausnahme ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht – das wird in einem separaten Vertrag festgelegt. Aber da entstehen dem Neu-Käufer kaum Nachteile und der Verkäufer muss sich unabhängig vom Verkauf mit dem Menschen, der das Vorkaufsrecht hatte, einigen. Kurz: Der Verkäufer haftet hier nicht gegenüber dem Käufer – und der wird beim Kauf einer solchen Immobilie widerspruchslos ins Grundbuch eingetragen. Das ist nicht bei allen Vorkaufsrechten der Fall – mehr dazu hier: Lasten und Beschränkungen im Grundbuch. Wie auch immer: Wer als Verkäufer interessierten Käufern den kompletten Grundbuchauszug zur Verfügung stellt, ist auf der sicheren Seite: Damit ist der Kaufinteressent informiert.
2. Die Bauakte der jeweiligen Immobilie. Auch sie ist – wie das Grundbuch – bei berechtigtem Interesse öffentlich einsehbar. Hier erfahren Sie, ob und welche Anträge für ausgeführte Neu- und Umbauten eingereicht wurden. Und ob die auch genehmigt, beziehungsweise so wie genehmigt durchgeführt wurden. Sollte das nicht der Fall sein, sollte etwas fehlen: Bitte den potenziellen Käufer beizeiten informieren!
3. Wenn die Immobilie in einem geplanten Sanierungsgebiet liegt, hat die Gemeinde das so beschlossen. Darüber muss es einen kommunalen Beschluss geben. Und der ist öffentlich einsehbar. Der Kauf einer solchen Immobilie kann fatal werden: Im Zweifelsfall wird der Verkaufsvertrag dadurch unwirksam. Als: Bitte auch immer regionale Baurechtsbeschlüsse im Auge behalten!
4. Es gibt noch weitere Fälle, bei denen aus kommunalen Bebauungsplänen beim Besitzerwechsel einer Immobilien Rechtsmängel entstehen können. Dazu gehören der Denkmalschutz oder eine Veränderungssperre. Beides bedeutet, dass der neue Besitzer seine Immobilie vorübergehend oder gar nicht umbauen kann. Auch das gilt als Rechtsmangel, wenn es verschwiegen wird.
5. Auch die Sozialbindung einer Immobilie zählt als Rechtsmangel, wenn der Verkäufer darüber nicht rechtzeitig informiert. In diesem Fall braucht niemand in externe Unterlagen zu sehen, der Nachweis dieses Rechtsmangels ist denkbar einfach: Die Immobilie wurde mit öffentlichen Geldern gefördert – das muss der Verkäufer wissen, schließlich hat er davon profitiert. Und wenn der Käufer Wohnungen dieser Immobilie vermieten möchte, sollte er sinnvollerweise vorher darüber informiert sein, dass seine neuen Mieter einen Wohnberechtigungsschein brauchen und die Mieten bestimmten Einschränkungen unterliegen.

Was geschieht, wenn Rechtsmängel verschwiegen werden?

Grundsätzlich können Verkäufer beim bewussten Verschweigen von Rechtsmängeln für alles haftbar gemacht werden, was für den Käufer den Gebrauch seiner neuen Immobilie einschränkt oder unmöglich macht. Der kann den Verkäufer dann verklagen, Schadenersatz oder die Aufhebung des Kaufvertrags fordern – das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Wichtig aber ist das Wort „bewusst“. Wenn der Rechtsmangel etwa in einem vor 75 Jahren ohne Baugenehmigung ausgebauten Dachgeschoss besteht – worüber sich auch im Grundbuch kein Eintrag findet, handelt es sich bestimmt nicht um bewusstes Verschweigen. In den meisten anderen Fällen werden Gericht zu entscheiden haben.

Wie vermeide ich gerichtliche Auseinandersetzungen wegen möglicher Rechtsmängel?

Ganz einfach durch einen Eintrag im Verkaufsvertrag, der jede Haftung ausschließt. Die Formulierung sollte sinngemäß lauten, dass dem Verkäufer beim Verkauf keinerlei Rechtsmängel bekannt waren. Damit wäre der Käufer am Zug, wenn er vor Gericht gehen wollte: Dann müsste er dem Verkäufer erst einmal nachweisen, dass ihm die Mängel wirklich bekannt waren. So ist das übrigens auch bei den Sachmängeln.

Unser Rat: Verwenden Sie ausreichend Zeit auf Einsichtnahme in all diese wichtigen Unterlagen, um Rechtsmängel zu vermeiden! Denn – im Gegensatz zu Sachmängeln, bei denen die längste Zeitspanne fünf Jahre beträgt – endet die Verjährungsfrist bei Rechtsmängeln erst nach 30 Jahren!

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Sozialbindung

Wenn der Neu- oder Umbau einer Immobilie aus öffentlichen Mitteln gefördert wurde, hat das mehrere Konsequenzen. Die wohl bekannteste ist: Wohnungen, die in solchen Gebäuden vermietet werden, unterliegen den Gesetzen des sozialen Wohnungsbaus. Das bedeutet vor allem: Es gibt eine Mietpreisbindung und die Wohnungen dürfen nur an Menschen vermietet werden, die einen Wohnberechtigungsschein vorlegen können. Wichtig ist auch: In aller Regel ist die Sozialbindung zeitlich begrenzt. Was weniger bekannt ist: Werden Wohnungen oder Immobilien verkauft, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden – und die Sozialbindung besteht noch -, gilt es als Rechtsmangel, wenn dieser Umstand beim Verkauf nicht erwähnt wird.

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Erbpacht

Streng genommen, ist „Erbpacht“ nur der umgangssprachliche Ausdruck für das Erbbaurecht. Diese Feststellung ist schon sehr aufschlussreich, denn um beides geht es hier: In aller Regel ist in solch einem Fall das Grundstück nämlich nur gepachtet, allerdings mit dem Recht, dort auch eine Immobilie – als Eigentümer - zu bauen, zu unterhalten und zu verkaufen. Nur: Gerade der Verkauf kann bei dieser Immobilienart selten aus einer Hand erfolgen, meist ist die Zustimmung mehrerer Beteiligter nötig. Wer solche eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich also nach mindestens zwei Seiten schlau machen: Was gehört zum Eigentum – und was nicht? Geregelt ist das alles im Erbbaurechtsgesetz – wir fassen hier für Sie das Wichtigste zusammen.

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Immobilien in Sanierungsgebieten

Dieser Aspekt beim Kauf und Verkauf einer Immobilie kann weitreichende Folgen haben, wenn er nicht rechtzeitig beachtet wird. Zum einen gilt es als Rechtsmangel, wenn Verkäufer potenziellen Verkäufern verschwiegen, dass die zu verkaufende Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt. Zum anderen könnte ein bereits abgeschlossener Verkaufsvertrag unwirksam werden, wenn erst im Nachhinein offensichtlich wird, dass die zuständige Gemeinde das Gebiet, in dem die Immobilie liegt, zur Sanierung vorgesehen hat.

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Vorkaufsrechte Dritter

Das ist ein Thema, das es durchaus in sich hat. Denn schlimmstenfalls kann so ein Vorkaufsrecht den bereits geschlossenen Kaufvertrag einer Immobilie null und nicht machen: Wurden Vorkaufsrechte übersehen, kommt es in solchen Fällen schlimmstenfalls zu einer Rückabwicklung des Vertrags.

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Nutzungsbefugnis Dritter

Auch dieses Recht gehört in den „Kanon“ der Rechtsmängel, wenn sie beim Verkauf einer Immobilie verschwiegen werden. Die Nutzungsbefugnis Dritter kommt wohl am häufigsten bei Immobilien vor, die mehr als eine Wohnung umfassen. Das kann der zum Wohnen ausgebaute Anbau oder die Einliegerwohnung sein, an der eine dritte Person beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht hat. Oder es geht um das Recht auf Mieteinnahmen an eben diesem Gebäudeteil. Oft liegt in solchen Fällen dann gar kein klassischer Mietvertrag vor, aber die Nutzungsbefugnis sollte unbedingt dokumentiert sein – am besten mit einem Eintrag im Grundbuch. Dann ist die Angelegenheit recht unproblematisch: Der potenzielle Verkäufer bekommt einen Grundbuchauszug – und ist damit informiert.

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