Vorkaufsrechte Dritter: Ein weites Themenfeld, das vor allem Kaufinteressenten angeht

Das ist ein Thema, das es durchaus in sich hat. Denn schlimmstenfalls kann so ein Vorkaufsrecht den bereits geschlossenen Kaufvertrag einer Immobilie null und nicht machen: Wurden Vorkaufsrechte übersehen, kommt es in solchen Fällen schlimmstenfalls zu einer Rückabwicklung des Vertrags.

Dabei gibt es nicht nur eine Möglichkeit, wem alles ein Vorkaufsrecht eingeräumt sein kann, sondern mehrere. Dieses Recht können Privatpersonen oder sehr verschieden Institutionen innehaben. Und auch verschiedene Dokumentationswege gibt es: Bei Privatpersonen sollte ein Vorkaufsrecht als „dingliches Vorkaufsrecht“ im Grundbuch eingetragen sein – das ist noch relativ einfach zu finden. Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten dagegen kann es schon schwieriger und manchmal auch langwieriger werden. Darum sollten wir uns das ganze Thema mal näher ansehen.

Vorkaufsrechte von Institutionen

Hier kann eine Gemeinde oder eine Kommune Rechte beanspruchen. Dieses Recht ist in einem bundeseinheitlich geregelten Gesetz niedergeschrieben. Und dort werden die Möglichkeiten noch weiter unterteilt.

Vorkaufsrechte von Gemeinden

Das Recht, um das es hier geht, ist im Baugesetzbuch festgeschrieben. Und es besagt, dass Gemeinden bei einem Grundstückskauf immer ein Vorkaufsrecht in ihrem jeweiligen Geltungsbereich haben, wenn es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen ist. Ebenso in sogenannten Umlegungsgebieten, bei Stadtumbau-Maßnahmen oder in von Überschwemmung bedrohten Gebieten. Außerdem bei Flächennutzungsplänen, die eine Wohnbebauung vorsehen. Grundsätzlich darf dieses – als „allgemeine Vorkaufsrecht“ definierte – Recht nur dann genutzt werden, „wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.“

Dann haben Gemeinden immer auch noch ein „besonderes Vorkaufsrecht“ – das beruht in aller Regel darauf, dass die Gemeinden für bestimmte Gebiete besondere Satzungen erlassen. Das geht zwar oft, aber nicht immer. Ausgeschlossen ist es beispielsweise, wenn das Grundstück von Polizei, Zoll, Zivilschutz oder Religionsgemeinschaften des öffentlichen Rechts für Gottesdienst- oder Seelsorge-Zwecke gekauft wird. Ebenfalls ausgeschlossen ist das besondere Vorkaufsrecht dann, wenn ehemalige Eigentümer ihr Grundstück an oder Personen verkauft, die mit ihm nah verwandt sind.

Wichtig ist: Trotz dieser umfassenden Rechten müssen auch Gemeinden bei Grundstückskäufen die marktüblichen Preise zahlen. Wer also ein Grundstück zu verkaufen hat, wird dadurch finanziell nicht benachteiligt. Wer auf Nummer Sicher gehen will, ob die Gemeinde ihr Vorkaufrecht nutzen möchte, fragt am besten im Vorfeld direkt bei der Gemeinde nach. Manche Notare bieten das auch als Dienstleistung an. Wichtig auch: Die entsprechende Anfrage wie Auskunft sollten schriftlich erfolgen.

Vorkaufsrechte natürlicher Personen

Hier kann es sich um einzelne Menschen oder – etwa bei Gemeinschaftseigentum –um eine Gemeinschaft mehrerer Menschen handeln.

Vorkaufsrecht von Mietern

Dieses Recht gilt nur beim allerersten Mal, wenn eine Immobilie von Miete in Eigentum umgewandelt wird – und zwar ehemalige Mietwohnungen, aus denen Eigentum werden soll. Zweite Hürde: Dieses Recht kann nur genutzt werden, solange es keine Grundbuchumschreibung auf einen anderen Käufer gibt. Und das Recht gilt auch nicht, wenn der ehemalige Vermieter die Immobilie an einen Angehörigen verkauft (hat). Die Hürde für Mieter, ein solches Vorkaufsrecht wahrzunehmen ist also – per Gesetz – recht hoch. Auf der anderen Seite hat ein ehemaliger Mieter, dem dieses Recht zwar zusteht, die Möglichkeit, jederzeit auf Schadenersatz zu klagen, wenn das Recht ihm nicht eingeräumt wird. Gerade der letzte Punkt ist für alle Kaufinteressenten von Immobilien wichtig: Sehen Sie bitte genau hin, ob es nicht vielleicht ehemalige Mieter gibt, die ein Vorkaufsrecht haben könnten.

Vorkaufsrecht von Wohneigentümergemeinschaften

Dieses Vorkaufsrecht kann es vor allem Eigentümern von Wohnungen erschweren, die Wohnung zu verkaufen. Denn wo solch ein Vorkaufsrecht einer von Wohneigentümergemeinschaft existiert, handelt es sich in aller Regel um „Veräußerungsbeschränkungen“. Oft überträgt die Gemeinschaft die Zustimmung oder Ablehnung eines Wohnungsverkaufs dem jeweiligen Verwalter. Ist dies der Fall, sollte es in der Teilungserklärung dokumentiert sein. Dann muss der Verwalter als Vertreter der Wohneigentümergemeinschaften erst zustimmen, bevor ein Verkaufsvertrag wirksam werden kann. Es kann aber auch vorkommen, dass die Wohneigentümergemeinschaft in eigener Regie den Verkauf – etwa per Abstimmung – regelt und sich eben das Vorkaufsrecht von Wohnungen vorbehält.

Vorkaufsrechte bei gemeinsam geerbtem Eigentum

Haben mehrere Menschen eine Immobilie geerbt, haben alle ein Vorkaufsrecht gegenüber einem (externen) Käufer, wenn auch nur einer der Erben verkaufen möchte. Wer immer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, die mehrere Erben hat, muss das Vorkaufsrecht dieser Erben berücksichtigen.

Größte Vorsicht ist geboten, wenn etwa ein Kaufinteressent – „von außen“ mitten in die Erbstreitigkeiten einer Erbengemeinschaft gerät. In solchen Fällen: Zu allen eventuellen Verkaufsverhandlungen am besten immer einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuziehen!

Grundsätzlich gilt: Alle im Grundbuch auf eine Immobilie eingetragenen Personen müssen einem Verkauf zustimmen. Und das gilt im Zweifelsfall auch für die Erben dieser Personen. Gerade bei Erdfällen ist es auch wichtig, zu prüfen, wie aktuell ein Grundbucheintrag ist. Möglicherweise wurde er ja noch gar nicht aktualisiert!

Privat vereinbarte Vorkaufsrechte

Jeder Eigentümer hat das Recht, anderen Menschen ein Vorkaufsrecht an seinem Eigentum einzuräumen. Bei Immobilien sollte ein solches Recht unbedingt im Grundbuch eingetragen und damit rechtssicher dokumentiert werden. Dann steht es in „Abteilung zwei“ des Grundbuchs als „dingliches Vorkaufsrecht.“

Hier zeigt sich einmal mehr, wie wichtig es ist, vor einem Immobilienkauf Einblick in einen möglichst aktuellen Grundbuchauszug zu bekommen!

Fazit

Dieser Aspekt beim Kauf und Verkauf einer Immobilie kann weitreichende Folgen haben, wenn er nicht rechtzeitig beachtet wird. Zum einen gilt es als Rechtsmangel, wenn Verkäufer potenziellen Verkäufern verschwiegen, dass auf die zu verkaufende Immobilie Dritte ein Vorkaufsrecht haben. Zum anderen könnte ein bereits abgeschlossener Verkaufsvertrag unwirksam werden, wenn erst im Nachhinein offensichtlich wird, dass diese Vorkaufsrechte bestehen.