Energieausweis: Rechtsgrundlagen, Aussteller und Varianten

Seit 2014 benötigen Sie beim Verkauf und beim Vermieten einer Immobilie immer einen Energieausweis. Dieser ist bei Besichtigung den Kaufinteressenten oder Mietinteressenten vorzulege. Was heißt das genau?

Zusammenfassung: Inhalt und Bedeutung des Energieausweises

Der Energieausweis soll den Energieverbrauch der Immobilie transparent darlegen. Es gibt zwei Varianten: den Bedarfsausweis mit kalkulierter Energiemenge und den Verbrauchsausweis mit gemessenem Energieverbrauch. Das Dokument wird von Fachfirmen gegen eine Gebühr für zehn Jahre Gültigkeit ausgestellt. Es ist bei der Besichtigung vorzulegen, besser noch ins Exposé aufzunehmen. Ausgenommen sind Altbauten.

Warum ist der Energieausweis Pflicht?

Dieses Dokument wird teilweise auch Energiepass genannt und zeigt Interessierten den zu erwartenden Verbrauch von Energie. Da die Energiekosten in den letzten Jahren einen relativ großen Anteil an den Mietkosten ausmachen können, haben Käufer und Mieter ein Interesse daran, die zu erwartenden Ausgaben vorab berechnen zu können. Der Gesetzgeber will so für Transparenz sorgen und Käufern sowie Mietern eine fundiertere Entscheidung ermöglichen.

Rechtliche Grundlage für den Energieausweis

Details zum Energieausweis regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in §79 ff und die Energieeinsparverordnung (EnEv) . Unter anderem sind folgende Informationen in das Dokument aufzunehmen:

• das Baujahr Ihrer Immobilie,
• die Effizienzklasse Ihrer Immobilie,
• der/die Energieträger für die Heizung(en) im Gebäude,
• der Endenergiebedarf oder „Energieverbrauchswert“ in kWh/a pro qm²,
• eine Registriernummer, die eine stichprobenartige Kontrolle ermöglicht,
• die Angabe der Treibhausgasemission, die sich aus dem Primärenergieverbrauch ergibt,
• Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes,
• bei Klimaanlagen mit einem Verbrauch von mehr als 12 Kilowatt kommt noch die Auflistung von Inspektionsterminen dazu.

Pflicht und Ausnahmen: Ist ein Energieausweis zwingend erforderlich?

Ja! Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, benötigen Sie den Energieausweis oder müssen ihn beantragen. Er ist vorgeschrieben.

Ausgenommen von der Pflicht sind unter anderem Gebäude unter 50 m² Wohnfläche und Gebäude unter Denkmalschutz sowie maximal vier Monate im Jahr bewohnte Gebäude. Für nahezu alle anderen Wohnimmobilien muss der Verkäufer oder Vermieter bei Besichtigung einen solchen Nachweis vorlegen.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Eigentümer und Hausverwaltungen können das Papier bei einer Fachfirma beauftragen. Diese sind über folgende Wege zu finden:

• Bei Eigentumswohnungen ist die Hausverwaltung erster Ansprechpartner. Diese ist für das Thema verantwortlich und wird in der Regel bereits einen Dienstleister kennen. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.
• In der Expertenliste auf www.energie-effizienz-experten.de sind Dienstleister aufgeführt.
• Anbieter lassen sich auch über Branchenverzeichnisse und im Internet finden.

Das Dokument enthält Zusatzinfos für Eigentümer

Energieausweise sind sehr schematisch aufgebaut: So findet sich in aller Regel auf Seite 2 die Grafik für die „Vergleichswerte Endenergie“. Mit Hilfe dieser Kennwerte kann die energetische Beschaffenheit unterschiedlicher Gebäude verglichen werden. Dabei helfen natürlich auch die Gebäude-Effizienzklassen von A+ bis H – die dazugehörige Grafik, von Fachleuten gern „Energie-Tacho“ genannt, ist auch für Laien intuitiv bestens erfassbar.

Besonders interessant: Das Papier enthält kurze Empfehlungen zur Modernisierung des Gebäudes. Diese weisen auf möglichst kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz hin: Wie lassen sich baulicher Wärmeschutz und/oder Heizungsanlage optimieren? Etwa durch Wärmedämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke, Spitzboden, den Austausch von Fenstern oder anderen Verglasungen, die Dämmung von Heizleitungen, durch Einbau von Thermostatventilen oder Solar- und Lüftungsanlage und/oder den Einsatz erneuerbarer Energien.

Der wichtige Unterschied: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Es gibt zwei Arten dieses Dokument. Welche Variante sinnvoller ist, hängt vom Gebäude ab.

• Verbrauchsausweis: Der Verbrauchsausweis richtet sich nach dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Meistens werden die Belege wie Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre ausgewertet. Damit zeigen sich schon erste Einschränkungen des Verbrauchsausweises: Zwei baugleiche Immobilien, die unterschiedlich geheizt werden, werden unterschiedlich bewertet. Wird zum Beispiel eine Doppelhaushälfte den gesamten Winter über auf 22°C gehalten und die zweite nur auf 18°C, so erhält die “kühle Hälfte” eine deutlich bessere Bewertung und Effizienzklasse. Der Ausweis ist in der Regel erheblich günstiger als der Bedarfsausweis. Allerdings ist das nur für Bestandsimmobilien möglich, die bereits drei Jahre bewohnt sind. Liegen keine Verbrauchswerte vor, kommt in jedem Fall nur der Bedarfsausweis in Frage.
• Bedarfsausweis: Bei einem Bedarfsausweis wird der Bedarf des Gebäudes rechnerisch ermittelt. Das kann nur ein entsprechender Sachverständiger oder Energieberater anhand der Bauweise und des Materials ermitteln – darum ist der Bedarfsausweis relativ teuer. Er ist speziell bei Neubauten vor dem Erstbezug von Mietern erforderlich. Der Bedarfsausweis erfordert stets eine umfangreiche Analyse der Immobilie.Anlagentechnik, Zustand von Gebäudehülle und Dämmung werden ausgewertet, aber auch Baujahr und diverse Bauunterlagen. Das Ergebnis dieser Auswertung, die berechneten Kennwerte sind also völlig unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner, sie sind eher ein theoretischer Energiekennwert. Die Exaktheit eines Bedarfsausweises steht und fällt darum mit der exakten Auswertung aller Daten – und das wird sich meist auch im Preis der Erstellung dieses Ausweises niederschlagen.

Übrigens haben Mieter eine Mitwirkungspflicht beim Verbrauchsausweis. Sollte Sie den Verbrauch Ihrer Mieter nicht kennen (beispielsweise bei Etagenheizungen), haben diese eine vertragliche Nebenpflicht, Ihnen diese Informationen mitzuteilen. Ist das nicht möglich, müssen Sie einen Bedarfsausweis anfertigen lassen.

Welcher Energieausweis ist der richtige?

Wenn die Immobilie unter die Pflicht fällt, gilt: Ein Bedarfsausweis ist erforderlich für Neubauten sowie für Immobilien mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1. November 1977 gebaut wurden. In allen anderen Fällen haben Sie freie Wahl. Wir empfehlen dann den günstigeren Verbrauchsausweis, der die tatsächlichen Energiewerte besser widerspiegelt.

Der Energieausweis gehört zum Exposé!

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung zur Einsicht vorgelegt werden. Wir empfehlen, die Angaben und das Dokument in das Exposé aufzunehmen bzw. als Datei hinzuzufügen.

Bei ohne-makler ist das bei der Dateneingabe für das Inserat sehr einfach möglich. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten:

• Es liegt ein gültiger Ausweis vor (maximal zehn Jahre alt): Tragen Sie bitte ganz einfach die Daten in die entsprechenden Felder beim Erstellen Ihres Exposés ein. Diese Angaben sind immer Pflicht, sofern ein solches Dokument vorliegt.
• Es liegt kein gültiger Energieausweis vor: Sie können Ihr Exposé vorübergehend ohne Angaben veröffentlichen. Dann wählen Sie bitte im Feld „Energieausweistyp“ „Energieausweis nicht vorhanden“. Sie müssen die Daten aber nachtragen, sobald Sie ein aktuelles Dokument haben.
• Es besteht keine Ausweispflicht: Wählen Sie in solchen Fällen einfach in der Rubrik „Objektdaten“ unter “Energieausweistyp” die Option “Energieausweis nicht vorhanden” aus.

Sie haben noch keinen Ausweis? Dann nutzen Sie unseren Service OM-Energieausweis, um das benötigte Dokument zu beauftragen. Sie erhalten umgehend einen aktuellen Nachweis.

Muss der Ausweis bei der Besichtigung vorliegen?

Grundsätzlich ist das erforderlich. Es sind jedoch auch hier zwei Varianten zu unterscheiden.

• Es liegt ein gültiger Energieausweis vor: Das Dokument ist zur Einsicht vorzulegen. Sie müssen es jedoch nicht aushändigen.
• Es liegt kein gültiger Energieausweis vor: Wenn ein Interessent die Immobilie besichtigen möchte und das Dokument liegt noch nicht vor, weisen Sie ihn auf jeden Fall darauf hin. Erläutern Sie, dass der Nachweis noch nicht vorliegt und beantragt ist/wird und nachgereicht werden kann. Das ist zwar nicht im Sinne des Gesetzes, aber wenn der Interessent trotzdem besichtigen will, sollten Sie keine Schwierigkeiten bekommen. Sie müssen den Ausweis aber unbedingt nachreichen, sobald dieser vorliegt.

Beschaffen Sie dieses Dokument rechtzeitig. Denn bei fehlendem Nachweis oder falschen Angaben drohen empfindliche Bußgelder in bis zu fünfstelliger Höhe.