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Was tut die Eigentümerversammlung?

Immer da, wo mehr als ein Eigentümer mit anderen Eigentümern gemeinsamen eine Immobilie in einer Anlage sein eigen nennt –das kann auch eine Reihenhaussiedlung mit gemeinsamer Gartenanlage sein – kommt es zur Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Gemeinschaft gehört jeder Eigentümer von Immobilien in der Anlage automatisch an, auch, wenn er beispielsweise seine Wohnung vermietet hat. Mindestens einmal im Jahr gibt es eine Eigentümerversammlung – das ist laut Wohnungseigentumsgesetz Pflicht. Sie wird meist von der Hausverwaltung einberufen. Alle Diskussionen und Beschlüsse solcher Versammlungen beschäftigen sich mit Verwaltung, Instandhaltung und Erhalt des Gemeinschaftseigentums. Was alles unter das Gemeinschaftseigentum fällt, regelt die Teilungserklärung. Oft haben Eigentümergemeinschaften auch eine Gemeinschaftsordnung mit weiteren Regelungen.

Eigentümer können sich im Hinblick auf die Eigentümerversammlung weitgehend eigene Regeln geben – was jeweils gilt, ist über die Teilungserklärung geregelt („Was genau gehört zum Gemeinschaftseigentum?“) oder wird über die Gemeinschaftsordnung festgehalten. Auch, wer die Versammlung einberuft, leitet, organisiert und protokolliert, kann von Eigentümergemeinschaft zu Eigentümergemeinschaft unterschiedlich sein: Entweder hat die Gemeinschaft eine Hausverwaltung beauftragt – oder sie regelt all diese Dinge selbst.

Manches ist gesetzlich vorgeschrieben: Etwa,

  • dass es eine rechtzeitige, schriftliche Einladung mit klarer Nennung der Tagesordnung geben muss, und auch alle anderen Unterlagen - bis hin zum immer notwendigen Sitzungsprotokoll - schriftlich vorliegen müssen,
  • dass es mindestens einmal pro Jahr eine Versammlung geben muss,
  • dass die Versammlungen nicht öffentlich sind und
  • dass es ein Recht auf Einberufung auch mehr als einmal jährlich gibt – in aller Regel dann, wenn mindestens ein Viertel aller Eigentümer dies wünschen. Dieser Wert kann allerdings über die Gemeinschaftsordnung auch anders definiert sein.
  • Dass es einen Versammlungsleiter geben muss.

Klar geregelt ist auch die Beschlussfähigkeit: Mehr als 50 Prozent der Eigentümer müssen anwesend sein, sonst ist die Versammlung beschlussunfähig. In der Regel hat jeder Eigentümer exakt eine Stimme – doch das kann in Einzelfällen über Teilungserklärung auch anders geregelt sein.

Was verhandelt wird, regelt die Tagesordnung, über alle anfallenden Punkte muss gemeinsam abgestimmt werden.

Ein wichtiger Punkt der Eigentümerversammlung ist die Abstimmung über den jährlichen Wirtschaftsplan für das Gemeinschaftseigentum, mit dem alle anfallenden Kosten für das folgende Jahr geplant werden. Daraus ergibt sich die monatliche Summe, die jeder Eigentümer zahlen muss. Ebenso werden die Ausgaben des vergangenen Jahres in aller Regel in Soll- und Ist-Werten verglichen. Bauliche und administrative Maßnahmen sind weitere wichtige Punkte, über die eine Eigentümerversammlung zu beschließen hat – etwa darf ein Hausverwalter nie länger als 5 Jahre beauftragt werden, danach muss die Beauftragung geprüft und neu vergeben werden.

Alle größeren und kleinen Gemeinschaftsausgaben müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Das gilt in besonderem Maß natürlich auch für – in der Regel eher hohen – Sonderumlagen.

Wichtig für Käufer und Kaufinteressenten von Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft

Über die Protokolle der Eigentümerversammlung kann der Kaufinteressent einer Immobilie eine ganze Menge erfahren – es geht vor allem um monatlich anfallende Zahlungen für das Gemeinschaftseigentum. Die muss er in seinen Kaufpreis mit einkalkulieren. Nicht unwichtig ist auch, dass er weiß

  • ob Sonderumlagen geplant sind
  • ob es Außenstände, säumige Zahler gibt
  • oder gar die ganze Eigentümergemeinschaft heillos zerstritten ist
  • ob Prozesse und Prozesskosten anstehen
  • ob gewisse Anlagen, Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums immer wieder zu Ärger Anlass geben – und vermutlich bald ausgetauscht/renoviert werden müssen.
  • Nicht zuletzt gehört zu den Protokollen einer Eigentümerversammlung auch eine Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen – da erfährt ein Kaufinteressent, wie gut „bei Kasse“ die Gemeinschaft ist – oder eben nicht.

Wichtig: Für Käufer einer Immobilie gibt es ein Recht auf Einsichtnahme der Beschlüsse einer Eigentümerversammlung: Das schreibt der § 24 Absatz 7 des Wohneigentumsgesetzes vor.

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