Das Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum ist eine feststehende Größe im deutschen Wohneigentumsrecht – ebenso wie die ihm meinst entgegenstehende Definition des jeweiligen Sondereigentums. Das eine gehört mehreren Menschen gemeinsam, das andere allein dem Eigentümer. Beides zusammen ergibt sich aus den Fakten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Und die wird über die Teilungserklärung geregelt. Mit anderen Worten: Überall dort, wo mehr als ein Eigentümer an einer Immobilie beteiligt ist, gibt es Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Und da muss genau geklärt werden, wem was gehört, wer wofür verantwortlich ist, wer was finanziert.

Definition Gemeinschaftseigentum

Ganz grob lässt sich sagen: Als Gemeinschaftseigentum wird all das definiert, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist. Etwa die Außenwände, das Dach, das Treppenhaus, die Fenster und Eingangstüren. Außerdem Anlagen, die von allen Eigentümern genutzt werden (können) wie zum Beispiel Garten, Tiefgarage, Fahrradschuppen, Waschkeller, Aufzüge, Wasser- und Heizungsanlagen. Aber schon an so einem einfachen Beispiel wie „Fenster“ wird deutlich, wie kompliziert es werden kann, hier Grenzen zu ziehen. Geht es nämlich um den Anstrich von Fensterrahmen, gelten die äußeren Rahmen als Gemeinschafts-, die innenliegenden Rahmen als Sondereigentum. Denn das Sondereigentum ist in der Regel das, was nur einzelnen Eigentümern gehört. Noch ein Beispiel: Ein abgeschlossener Tiefgaragenstellplatz ist in aller Regel Sondereigentum, die ganze Tiefgarage dagegen – also Wände, Decken, Boden, Türen – dagegen Gemeinschaftseigentum. Als Faustregel gilt: Alles, was nicht ausdrücklich Sondereigentum ist, sollte als Gemeinschaftseigentum gesehen werden.

Rechte und Pflichten Gemeinschaftseigentum

Wichtig ist: Gemeinschaftseigentum muss immer von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten werden. Darum ist es auch ein wichtiger Punkt bei Kaufinteresse an einer Immobilie, sich das Gemeinschaftseigentum – am besten direkt, mit eigenen Augen vor Ort ganz genau anzusehen: In welchem Zustand sind Aufzüge, Treppenhäuser, Garagen, das Dach, der Außenanstrich? Und dann kommen die nächsten Fragen: Wie viele Rücklagen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bisher gebildet? Was sehen die Protokolle der Eigentümerversammlung an für die Zukunft geplanten Maßnahmen vor? Und was besagt die Teilungserklärung über die Rechte und Pflichten für die Wohnung, die ich kaufen will?

Tipp

Nehmen Sie diese Fragen nicht auf die leichte Schulter! Denn vor allem über die gebildeten Rücklagen und die geplanten Maßnahmen für das Gemeinschaftseigentum wird oft sehr viel Geld bewegt! Und als Miteigentümer müssen Sie solche Maßnahmen finanziell mittragen – auch, wenn Sie erst seit kurzer Zeit vom Nutzen dieses Gemeinschaftseigentums profitieren! Im Zweifelsfall gilt: Was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, wird immer über die jeweilige Teilungserklärung definiert. Wichtig: Die muss beim Grundbuchamt hinterlegt werden – und ist darum für alle Menschen, die ein berechtigtes Interesse haben, öffentlich einsehbar. Dieses Recht sollten Sie nutzen!