Wann ist Staffelmiete oder Indexmiete eine sinnvolle Alternative?
Alle drei haben Vorteile und Nachteile. Der Standardvertrag bietet Ihnen größtmögliche Flexibilität. Allerdings reizen Staffelmiete und Indexmiete mit Ihren Vorteilen. Welche Variante in welchem Fall die beste Wahl ist, hängt vom Objekt und Ihrer Persönlichkeit ab. Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick, wann Sie welche Vertragsform für Mieter in Betracht ziehen sollten.
Vorab: Gewerbemietverträge folgen eigenen Regeln
Dieser Artikel behandelt das Thema private Vermietung. Sie können die Indexmiete und Staffelmiete auch bei Gewerbemietverträgen nutzen. Allerdings sind Angebote an Gewerbetreibenden deutlich flexibler gestaltbar und rechtlich weniger stark reglementiert. Es gilt im Prinzip Vertragsfreiheit. Daher gelten einige der Einschränkungen in diesem Fall nicht. Beachten Sie jedoch Fehlerquellen, die wir im Artikel Gewerbemietverträge mit Wertsicherungsklauseln: Funktionsweise und Gefahren nennen.
Die Vorteile des Standardmietvertrags bei privaten Vermietungen
Der Regelfall ist ein typischer Standardmietvertrag. Dabei vereinbaren Sie mit dem Mieter eine monatliche Kaltmiete. Möchten Sie diesen Betrag später anheben, müssen Sie das zum einen schriftlich mitteilen, zum anderen muss der Mieter zustimmen.
Im Normalfall ist diese Lösung einfach und unproblematisch. Bei einem konfliktbelasteten Mietverhältnis ist mit einer Weigerung zu rechnen, die zusätzlichen Aufwand bis hin zu rechtlichen Schritten erforderlich machen würde.
Vorteil: Mietpreiserhöhungen nach Modernisierungen
Besonders interessant ist ein Standardmietvertrag dann, wenn Sie zusätzliche Mieterhöhungen vornehmen möchten. So können Sie zum Beispiel nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete überproportional stark anheben. Das ist sowohl beim Indexmietvertrag als auch beim Staffelmietvertrag ausgeschlossen.
Ein Nachteil greift in Regionen oder Kommunen mit einer Mietpreisbremse. Sie sind bei der Miethöhe und bei Anpassungen an die rechtlichen Vorgaben gebunden. Dadurch können Sie die Miete möglicherweise nicht in dem Maß anheben, wie Sie es wünschen oder wirtschaftlich sinnvoll wäre.
Für wen ist der Standardmietvertrag geeignet?
Insgesamt ist der klassische Standardmietvertrag für nahezu jedes Objekt geeignet. Die klaren Regeln und die Flexibilität bei Anpassungen sind Pluspunkte. Minuspunkte sind die erforderliche Zustimmung und die Beschränkung durch die Mietpreisbremse.
Der Indexmietvertrag als faire Lösung für beide Seiten
Der Indexmietvertrag kann eine interessante Alternative für beide Vertragsparteien sein. Wichtigster Unterschied zum Standardvertrag: Im Dokument muss die Indexmiete explizit vereinbart sein. Das hat Folgen. Denn nun können Sie als Vermieter die Miete im Abstand von wenigstens zwölf Monaten anheben. Das müssen Sie lediglich schriftlich ankündigen, der Mieter muss also nicht zustimmen.
Orientierung am Verbraucherpreisindex
Anders als beim normalen Procedere sind Sie jedoch auf einen Inflationsausgleich beschränkt. Das heißt: Die Mieterhöhung darf nur in dem Umfang stattfinden, wie sich der Verbraucherpreisindex entwickelt. Bei einer Deflation kann der Mieter sogar ein Absenken der Kaltmiete fordern.
Die Berechnung des Mietpreises ist allerdings tückisch. Daher sollten Sie sich vorher intensiv mit dem Thema befassen. Ein großer Nachteil bei diesem Modell ist der Ausschluss von zusätzlichen Mieterhöhungen. Damit dürfen Sie zum Beispiel selbst nach Modernisierungsmaßnahmen keine Erhöhung verlangen.
Ein weiteres Problem kann eine entkoppelte Entwicklung von Verbraucherpreisen und Vergleichsmieten sein. Steigen die Mieten stärker als die Preise, haben Sie mit einer Indexmiete das Nachsehen. Denn Sie verlieren gegenüber der Marktentwicklung den Anschluss und erhalten weniger Miete, als möglich wäre. Etwas entspannter ist dagegen der Umgang mit der Mietpreisbremse. Sie müssen diese rechtliche Vorgabe in der Regel nicht beachten.
Ebenso ein Pluspunkt bei der Indexmiete: Sie können die Preisentwicklung für mehrere Jahre auf einen Schlag nachholen. Das sollten Sie jedoch gut planen, denn so kann sich insbesondere bei hoher Inflationsrate die Miete überproportional schnell entwickeln und für den Mieter zu hoch werden. Die Folge wären ein Mieterwechsel und die damit verbundene Arbeit.
Für wen ist der Indexmietvertrag geeignet?
Die Indexmiete ist dann für Sie eine gute Wahl, wenn Sie eine Bestandsimmobilie ohne Modernisierungsbedarf vermieten und die Kaltmiete stressfrei immer mal wieder anpassen möchten. Diese bequeme Möglichkeit bezahlen Sie allerdings mit dem Zwang zum genauen Nachrechnen und einer möglichen Entkopplung der Miete vom Wohnungsmarkt.
Der Staffelmietvertrag als klare Regel für die Zukunft
Eine dritte Option ist die Staffelmiete. Auch in diesem Fall müssen Sie diese Mietpreisform explizit im Mietvertrag nennen und die Kaltmiete entsprechend gestalten. Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie mit dem Mieter bereits beim Abschluss des Vertrages zukünftige Steigerungen der Miete. Und zwar den exakten Betrag zum konkreten Zeitpunkt unter Angabe des Differenzbetrags. Das schafft Planungssicherheit.
Die Erhöhungen dürfen nach maximal zwölf Monaten stattfinden, sind jedoch bereits im Vorfeld klar kommuniziert. Das hat den Vorteil, dass Sie den neuen Betrag nicht mehr schriftlich ankündigen müssen. Er gilt automatisch.
Langfristige Planung möglich, aber tückisch
Sie dürfen im Prinzip Staffeln für beliebig viele Jahre festlegen. Sobald Sie keine weitere Erhöhung im Vertrag schriftlich fixieren, entsteht ab dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung automatisch ein Standardmietvertrag.
Es gibt mehrere Punkte, die Sie beachten sollten. Zum einen können langfristig festgelegte Staffeln bei ungünstiger Entwicklung des Mietmarktes die Gefahr des Mietwuchers bedeuten. Denn Sie dürfen nicht mehr als 20 Prozent mehr verlangen, als der örtliche Mietspiegel zeigt. Zugleich müssen Sie in Kommunen mit Mietpreisbremse weitere Einschränkungen beachten. Greifen Ihre Staffeln dagegen zu niedrig, können Sie deutlich hinter der Wohnungsmarktentwicklung und der möglichen Kaltmiete zurückbleiben.
Durch die fixierten Mietstaffeln sind außerdem Mietpreiserhöhungen aus anderen Gründen ausgeschlossen. Wie bei der Indexmiete dürfen Sie dadurch zum Beispiel nach Modernisierungen die Kaltmiete nicht anheben.
Für wen ist der Staffelmietvertrag geeignet?
Der Staffelmietvertrag ist für Sie eine gute Lösung, wenn Sie verlässliche Mieterhöhungen vereinbaren möchten. Das eignet sich insbesondere dann, wenn Sie nach einer Modernisierungsmaßnahme oder einem Kauf die Immobilie neu vermieten. So können Sie die Kaltmiete in überschaubarer Zeit auf ein angemessenes Niveau bringen. Diese Lösung kann Sie aber einschränken und ist für eine langfristige Planung nicht geeignet.
Mieterhöhungen hängen vom Vertrag ab
Als Vermieter sind Sie beim Anheben der Nettokaltmiete an die Art des Mietvertrags gebunden. Es ist wichtig, dass Sie sich bereits vor dem Vermieten über die Vorteile und Nachteile von Standardvertrag, Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag im Klaren sind. Alle haben Besonderheiten. Welcher Mietvertrag für Sie der beste ist, müssen Sie anhand der Immobilie und Ihrer individuellen Situation sowie Ihrer Persönlichkeit entscheiden.
