Gewerbemietverträge mit Wertsicherungsklauseln: Funktionsweise und Gefahren

Viele Gewerbemietverträge enthalten eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Die soll inflationsbedingte Verschiebungen ausgleichen und dabei gleichermaßen die Interessen des Mieters wie die des Vermieters berücksichtigen. Solche Klauseln werden manchmal auch Gleit-, Preis- oder Wertsicherungsklausel genannt. Meist sind sie Teil eines sogenannten Indexmietvertrags. Was sind die Vor- und Nachteile von Wertsicherungsklauseln, wie funktionieren sie?

Wichtige Abgrenzung: Diese Form von Wertsicherungsklauseln gibt es auch bei privaten Mietverträgen. Dort handelt es sich üblicherweise um Indexmieten. Der private Mietmarkt ist jedoch deutlich regulierter und folgt strengeren rechtlichen Regeln als ein Gewerbemietvertrag.

Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Die Ausgangslage ist verständlich: Bei einer starren Miete erleidet der Vermieter einen Wertverlust, wenn die Preise steigen, die Miete aber konstant bleibt. Um das auszugleichen, werden im Gewerbebereich fast immer Wertsicherungsklauseln vereinbart. Diese führen in der Regel zu einem Indexmietvertrag, der Anpassungen des Mietzinses erlaubt. Das heißt:

• Bei einer Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag handelt es sich um einen nicht dauerhaft fixierten Betrag.
• Stattdessen erlauben Wertsicherungsklauseln die Anpassung analog zur Inflationsrate (oder einem anderen Index), um den sonst drohenden Wertverlust auszugleichen.
• Die maximale Änderung der Miete ist an einen Index wie dem Verbraucherpreisindex oder dem harmonisierten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Daher heißt die Wertsicherungsklausel häufig auch Indexklausel.
• Das bedeutet: Der Mietpreis muss anhand eines solchen Indexes in regelmäßigen Abständen immer wieder neu berechnet und angehoben werden.
• Aber Achtung: Obwohl für Gewerbemietverträge weitgehend Vertragsfreiheit besteht, kommt es auf die Formulierung an.

Berechnung der Mietpreise bei einer Wertsicherungsklausel

Gängig ist dabei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Damit werden aktuelle Preisveränderungen mit Hilfe eines für private Verbraucher typischen “Warenkorbes” beobachtet und so die Inflationsrate bestimmt. Es gibt verschiedene Abwandlungen von diesem Index wie den harmonisierten Verbraucherpreisindex, der EU-weit bzw. europaweit von der Europäischen Zentralbank berechnet wird.

Diese beiden Werte können Sie als Basis für die Berechnung der Wertsicherungsklauseln nutzen. Einen anderen Index sollten Sie nur dann nutzen, wenn er gesichert zulässig ist und den gewerblichen Mieter nicht einseitig benachteiligt.

Grundlage ist der Vertrag

Während bei privaten Mietverträgen vorrangig das BGB zur Anwendung kommt, gilt im Gewerbebereich weitgehend das Preisklauselgesetz. Auf dieser Basis kommt es aber dennoch bei Gewerbemietverträgen auf die genaue Formulierung der Wertsicherungsklausel im Mietvertrag an. Dieser legt fest, in welcher Form die Anpassung zu erfolgen hat. In der Regel sollten Sie jährlich, spätestens alle drei Jahre überprüfen, ob eine Mietsteigerung zulässig ist.

Wichtig dabei ist ein Nachteil dieser Vertragsart: Die Indexmiete kann sich bei Deflation auch nach unten bewegen. Eine Festlegung in nur eine Richtung ist rechtswidrig.

Es gilt:

• Unechte gleitende Anpassungen (unechte Gleitklausel) sind zulässig. Dabei wird in regelmäßigen Abständen (mindestens ein Jahr) die Entwicklung des im Vertrag genannten Basisindex geprüft. Dieser gibt dann vor, wie sich die Miete zukünftig verändert. Diese Anpassung wird schriftlich angekündigt und ist dann gültig.
• Echte gleitende Anpassungen (echte Gleitklausel) wie die automatische Erhöhung um einen prozentualen Satz analog zur Entwicklung des Basisindex sind (meistens) rechtswidrig. Sie sollten im Vertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden.

Das heißt: In der Regel wird im Vertrag die Art der Anhebung festgehalten, der Termin und Umfang der tatsächlichen Änderung muss jedoch mitgeteilt werden und gilt dann automatisch ab dem Folgemonat oder dem genannten Datum.

Es gibt außerdem eine Ausnahme vom Verbot echter gleitender Anpassungen. Wie oben genannt sind automatische prozentuale Erhöhungen analog zur Entwicklung des Basisindex nicht gestattet. Davon ausgenommen sind aber Verträge, die keinen Vertragspartner einseitig benachteiligen, einen klar definierten Basisindex nennen und auf mindestens zehn Jahre geschlossen sind bzw. bei denen der Vermieter zehn Jahre lang auf eine Kündigung verzichtet.

Berechnung der Indexmiete bei einer gewerblichen Wertsicherungsklausel

Die Berechnung der Indexmiete ist kein Hexenwerk und folgt der Änderung im Vertrag festgesetzten Basisindex. Allerdings verwechseln einige Menschen Punkte und Prozente. Da der Basisindex in Punkten ausgeben wird, muss die Änderung zwischen dem aktuellen Wert und dem Wert bei der letzten Mieterhöhung in Prozente umgerechnet werden. Das geschieht mit folgender Formel:

(aktueller Indexwert/alter Indexwert) x 100 – 100 = prozentualer Anstieg

Ist der Basiswert beispielsweise von 119,5 auf 127,3 gestiegen, beträgt die Differenz zwar 7,8 Punkte. Aber der prozentuale Anstieg und damit die prozentuale Erhöhung der Miete ergibt sich aus:

(127,3/119,5) x 100 – 100 = 6,527 %

Bei der Ankündigung der Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter mit Verweis auf den Vertrag und die Änderung des Index die neue, zukünftig zu zahlende Miete konkret nennen.

Achtung: Das Statistische Bundesamt setzt den Basis nach einer gewissen Anzahl von Jahren auf den Wert 100 zurück. Liegt ein solcher Rücksetzer zwischen den Erhöhungen, muss die prozentual anzupassende Miete gesplittet berechnet werden. Die Formel ist komplexer, daher stellt das Statistische Bundesamt einen Wertsicherungsrechner zur Verfügung.

Tipps rund um die Wertsicherungsklausel

Wie bei allen Verträgen ist auch bei gewerblichen Mietverträgen größtmögliche Transparenz ratsam. So sollten wichtige Klauseln nicht in „AGB“ verschoben werden und alle Regeln keine Seite benachteiligen. Obwohl die Vertragsfreiheit und das Preisklauselgesetz beiden Seiten viel Raum lassen, gilt auch bei gewerblichen Mietverträgen der Grundsatz von Treu und Glauben. Überraschende oder benachteiligende Regeln führen schlimmstenfalls zur Nichtigkeit vor Gericht.

Die folgenden Tipps tragen dazu bei, Auseinandersetzungen oder nachteilige Richtersprüche durch nicht optimal formulierte Wertsicherungsklauseln zu vermeiden:

• Der Indexwert muss im Vertrag konkret genannt werden.
• Der heranzuziehende Ausgangswert des Index darf nicht vor Vertragsabschluss liegen, als Berechnungsbasis muss also ein Indexwert ab Mietbeginn gelten.
• Die Mindestspanne zwischen zwei Erhöhungen sollte genannt werden.
• Der Zeitpunkt der Erhöhungen und die Summe der Erhöhungen sollten klar kommuniziert werden.
• Alle Klauseln sollten rechtskonform sein und dürfen eine Seite nicht benachteiligen.
• Echte Gleitklauseln sollten rechtskonform umgesetzt sein und einen Zusatz zum Zahlungsverzug enthalten. Da der Mieter automatische Erhöhungen mitunter vergessen und die Zahlungen nicht rechtzeitig anpassen, hilft ein Zusatz. Beispiel: „Der Mieter gerät bei einer Anpassung nicht automatisch in Verzug“. Das vermeidet nicht die Zahlungspflicht, wohl aber eventuelle Zinsen und Bonitätsnachteile. Schließlich möchten beide Parteien ein störungsfreies Mietverhältnis. Ratsam ist außerdem, dass der Vermieter in allen Fällen auf die Erhöhung aufmerksam macht.
• Keine Vereinbarung zur Wertsicherungsklausel sollte ins „Kleingedruckte“ verschoben werden. Transparenz sichert Verstehen, Verständnis und Akzeptanz.