Wenn Vermieter neue Fenster oder Böden wollen, dürfen sie die Kosten nicht immer auf Mieter umlegen

Hier geht es um Renovierungsmaßnahmen aller Art: Wann dürfen Vermieter solche Kosten auf Mieter umlegen, in welchen Zeitintervallen? Welche „Lebensdauer“ hat beispielsweise eine Tür? Wann geht es „nur“ um Verschönerung, wann um Immobilienerhalt oder gar um die Verbesserung der Ökobilanz? Und: Wie viel davon müssen Mieter übernehmen – was sagen aktuelle Gerichtsurteile darüber?

Der Gesetzgeber hat 2019 schon damit begonnen, die Grenzen dessen zu senken, was Mieter nach Sanierungsmaßnahmen an der von ihnen bewohnten Immobilie in puncto Kostensteigerung übernehmen müssen: Seit Januar 2019 dürfen Vermieter die jährliche Miete um maximal 8 Prozent erhöhen. Vorher waren es 11 Prozent. Noch konkreter: Die Miete darf wegen Modernisierungsmaßnahmen in sechs Jahren nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter und Monat steigen. So weit, so klar.

Doch Mieter müssen nicht alles hinnehmen. Es gilt immer ein geschätzter Abnutzungswert. Schwer zu sagen, wann der beginnt und wann er endet. Was ist beispielsweise, wenn die Türen oder Fenster noch zehn Jahre „gut“ gewesen wären, aber jetzt eine bessere Schall- oder Wärmeisolierung bekommen? Oder was ist mit Sicherheitsaspekten, beispielsweise bei Türen? Davon profitiert doch vor allem der Mieter. Trotzdem hat er immer dann eine Art Veto-Recht, wenn es um (Um-)Baumaßnahmen und vor allem um dadurch steigende Mietko sten geht:

Pflichten für Vermieter

1. Mieter müssen mindestens drei Monate vorher über die geplante Baumaßnahmen informiert werden.

2. Ebenso über die dadurch geplanten Mietsteigerungen.

3. Dann hat der Mieter ein Einspruchsrecht (in der Regel einen Monat lang), sowohl gegen die geplanten Baumaßnahmen wie gegen die Mieterhöhung.

Wann wird so einem Einspruch vermutlich stattgegeben?

1. Ganz sicher dann, wenn es sich um eine „Luxussanierung“ handelt. Das ist natürlich Definitionssache und wird immer im Einzelnen abzuwägen sein. Problematisch ist, dass es keine eindeutige Definition seitens des Gesetzgebers dafür gibt.

2. Voraussichtlich immer dann, wenn der Gebrauchswert der Immobilie und ihrer Bestandteile durch die Baumaßnahme nicht gesteigert wird.

Doch Achtung: Wenn bei einer Sanierungsmaßnahme Kosten entstehen, die durch eine ohnehin notwendige Reparatur angefallen wären, dürfen sie grundsätzlich nicht auf die Mieter umgelegt werden. Insbesondere notwendige Instandhaltungs- und Reparaturkosten am Ge bäude muss der Vermieter selbst zahlen.

Doch zurück zu den Einspruchsrechten der Mieter: Wie wir festgestellt haben, gibt es dieses Recht bei allen größeren Renovierungsmaßnahmen. Sollte ein solcher Einspruch es dann vor ein Gericht zu schaffen:

In welchen Fällen kann damit gerechnet werden, dass dem Einspruch nicht stattgegeben wird?

Hier kommen die oben genannten Faktoren wie Schall- oder Wärmeisolierung ins Spiel. Geht es um eine Verbesserung der Energiebilanz, gilt ganz sicher die Richtlinie: Bringt der Vermieter die Immobilie auf den inzwischen üblichen Standard, darf er das. Auch, wenn damit größere finanzielle Härten für die Mieter entstehen.

Die Frage nach „Standards“

Doch was ist ein „üblicher Standard“? Hier wird oft mit vergleichbaren Immobilien in der Nachbarschaft abgeglichen. Sollten irgendwo noch Toiletten für mehr als eine Wohnung auf Zwischenetagen „üblich“ sein, wäre der Einbau einer eigenen Toilette in jede Wohnung etwas Besonderes, vielleicht sogar Luxuriöses. Doch damit ist in Deutschland wohl selten zu rechnen. Eher schon damit, dass nach und nach in vielen Immobilien versucht wird, die Energiebilanz zu senken.

Die „kleine Modernisierung“

Relativ unproblematisch ist alles, was pro Wohnung nicht mehr als 10.000 Euro kostet. Das nennt sich „kleine Modernisierung“. In diesem Fall kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete stelle für ihn eine besondere Härte dar. Dann kann der Vermieter die Miete im sogenannten „vereinfachten Verfahren“ erhöhen. Das bedeutet: Er sollte pauschal 30 Prozent von den Gesamtkosten der Modernisierung für Erhaltungsarbeiten abziehen, bevor er die restlichen Kosten auf die Mieter umlegt. Allerdings muss er die Bauarbeiten wie bei einer „normalen“, also größeren Baumaßnahme auch in diesem Fall spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben zu künftigen Betriebskosten machen.

Was neu ist: ein BGH-Urteil

Grundsätzlich dürfen Vermieter in keinem Fall die vollen Modernisierungskosten auf ihre Mieter übertragen, wenn die Bauteile oder Einrichtungen noch intakt sind. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe im April 2022. Damit ist immerhin ein kleines Stück mehr Klarheit geschaffen worden, denn die Frage nach der „Lebensdauer“ einer Tür, eines Fensters oder Bodens rückt damit in den Hintergrund. Und wird durch die Frage „intakt oder kaputt?“ ersetzt.

Neben der Verbesserung der Energiebilanz sollte also weiterhin ein wichtiges Ziel sein und bleiben, eine Immobilie durch Baumaßnahmen in einem „ordentlichen und bewohnbaren Zustand zu halten“, wie das Urteil vom BGH sinngemäß begründet wurde.