Nutzungsbefugnis Dritter: Wohnrecht und Nießbrauch als Reallast

Die sogenannte Nutzungsbefugnis Dritter gehört zu den Rechtsmängeln und der Reallast einer Immobilie nach § 1105 BGB. Zu unterscheiden sind Wohnrecht und Nießbrauch. Beides sollte sauber dokumentiert sein und beim, Verkauf einer Immobilie detailliert kommuniziert werden. Denn eine Nutzungsbefugnis ist preisrelevant und kann den Wert einer Immobilie deutlich beeinflussen.

Was ist unter Nutzungsbefugnis zu verstehen?

Üblicherweise handelt es sich bei der Nutzungsbefugnis um ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Eine oder mehrere Personen haben besondere Rechte an der Immobilie. Das kann zum Beispiel einen zum Wohnen ausgebauten Anbau oder die Einliegerwohnung betreffen, an der eine dritte Person ein lebenslanges Wohnrecht hat. Oder es geht um das Recht auf Mieteinnahmen an einem Gebäudeteil. Manchmal besteht auch das Recht an der gewerblichen Nutzung eines Teils der Immobilie oder des Grundstücks.

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

Zu unterscheiden ist ein Wohnrecht und ein Nießbrauchrecht. Das Wohnrecht erlaubt nur das – häufig lebenslange – Nutzen eines Teils der Immobilie zum kostenlosen Wohnen. Das bedeutet: Der Käufer kann diesen Teil bis zum Ende der Vereinbarung nicht selbst nutzen. Das Wohnrecht kann jedoch unter Umständen bei einer Zwangsversteigerung erlöschen.

Ein Nießbrauchrecht geht weiter. Es umfasst die generelle Nutzung inklusive Einnahmen durch den Nießbraucher. Das kann das Wohnen, Vermieten oder die gewerbliche Nutzung oder ein Vorkaufsrecht beinhalten. Auch in diesem Fall kann der Käufer den betreffenden Teil der Immobilie nicht selbst im vollen Umfang nutzen. Aber: Es besteht unter Umständen bei unsachgemäßer Nutzung ein Abmahn- und Kündigungsrecht für den Käufer bzw. Eigentümer.

Häufig das Resultat aus einem Teilverkauf

Die Nutzungsbefugnis entsteht häufig durch einen Teilverkauf der Immobilie oder eine Schenkung. Speziell ältere Eigentümer wählen gern diesen Weg. Sie verkaufen oder schenken das Haus oder die Wohnung – zum Beispiel an Angehörige – und sichern sich zugleich ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht.

Vertrag oder Grundbucheintrag sinnvoll

Häufig liegt in Fällen von Wohnrecht oder Nießbrauch gar kein klassischer Mietvertrag vor. Speziell bei Familienangehörigen und dem Wohnrecht gibt es diese Rechtseinräumung „auf Zuruf“. Aber die Nutzungsbefugnis sollte unbedingt dokumentiert sein – am besten mit einem Eintrag im Grundbuch.

Dann ist die Angelegenheit recht unproblematisch: Der Käufer kommt seiner Informationspflicht nach. Der potenzielle Verkäufer bekommt einen Grundbuchauszug – und ist damit informiert. Verträge über Wohnrecht und Nießbrauch notariell beglaubigen lassen

Es gibt aber auch Fälle, in denen eine Vereinbarung zur Wohnraumnutzung ohne Eintrag in das Grundbuch getroffen wurde. Sinnvoll ist es dann, die Abmachung zumindest schriftlich zu vereinbaren. Besonders wichtig: Die Bedingungen sollten möglichst exakt getroffen sein. Kleine Unklarheiten können zu enormen Problemen führen. Im Zweifelsfall kann ein Notar ein solches Dokument noch vor dem Verkauf der Immobilie rechtswirksam aufsetzen. Dann sind Käufer wie Verkäufer ebenso auf der sicheren Seite wie die Person, der die Nutzungsbefugnis bescheinigt wird.

Rechtssicherheit schaffen

Vor allem für Käufer ist die Rechtssicherheit bedeutsam. Wer eine neu gekaufte Immobilie selbst bewohnen bzw. nutzen möchte, wird bei einer vorhandenen Nutzungsbefugnis wenig erfreut sein. Stellt der Käufer fest, dass er sein Wohnrecht überhaupt nicht oder nur teilweise wahrnehmen kann, wird sich vermutlich sofort einen Anwalt suchen.

Mögliche Konsequenzen für Verkäufer

Verkäufer sind in derartigen Fällen immer dann auf der sicheren Seite, wenn die Tatsache der Nutzungsbefugnis Dritter klar und ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt wird. Private Sondervereinbarungen dagegen, die nicht rechtswirksam dokumentiert wurden, bergen einiges an Sprengstoff: Entweder sind sie per se rechtlich unwirksam – was dann zulasten der Person gehen würde, der das Recht eingeräumt werden soll. Oder sie stellen die Wirksamkeit des Verkaufsvertrags gleich ganz infrage.

Wichtig: Eine verschwiegene Nutzungsbefugnis berechtigt den Käufer auch nachträglich zu einer Schadensersatzforderung, ggf. sogar zur Rückabwicklung. Denn der Verkäufer ist verpflichtet, auf diesen bekannten Rechtsmangel hinzuweisen!

Empfehlungen zum Umgang mit der Nutzungsbefugnis für Käufer und Verkäufer

Daraus resultieren zwei klare Empfehlungen zum Umgang mit dem Rechtsmangel.

• Tipp für Käufer: Prüfen Sie das Grundbuch und lassen Sie sich schriftlich oder im Vertrag bestätigen, dass keine Nutzungsbefugnis vorliegt.
• Tipp für Verkäufer: Spielen Sie mit offenen Karten. Teilen Sie alle Nutzungsbefugnisse vor dem Kauf mit. Um sich selbst vor Schadensersatz und finanziellen Einbußen zu schützen.

Rechtsmangel ist ein möglicher Vorteil für Käufer

Wenn der Verkauf in solchen Fällen allerdings fair über die Bühne geht, kann das ein Vorteil für den Käufer sein. Wer bereit ist, sich auf die besondere Situation einzulassen, profitiert von einem Preisvorteil. Denn ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht bedeutet eine Wertminderung der Immobilie. Üblich ist es, eine fiktive Jahresmiete mit der erwarteten Nutzungsdauer zu multiplizieren, um den Nachlass zu errechnen. Das kann den Verkaufspreis deutlich fallen lassen. Die Details hängen jedoch von der Immobilie und der Nutzungsbefugnis ab.