Nutzungsbefugnis Dritter

Auch dieses Recht gehört in den „Kanon“ der Rechtsmängel, wenn sie beim Verkauf einer Immobilie verschwiegen werden. Die Nutzungsbefugnis Dritter kommt wohl am häufigsten bei Immobilien vor, die mehr als eine Wohnung umfassen. Das kann der zum Wohnen ausgebaute Anbau oder die Einliegerwohnung sein, an der eine dritte Person beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht hat. Oder es geht um das Recht auf Mieteinnahmen an eben diesem Gebäudeteil. Oft liegt in solchen Fällen dann gar kein klassischer Mietvertrag vor, aber die Nutzungsbefugnis sollte unbedingt dokumentiert sein – am besten mit einem Eintrag im Grundbuch. Dann ist die Angelegenheit recht unproblematisch: Der potenzielle Verkäufer bekommt einen Grundbuchauszug – und ist damit informiert.

Es gibt aber auch Fälle, in denen eine separate Vereinbarung zur Wohnraumnutzung getroffen wurde. Und die liegt dann hoffentlich wenigstens schriftlich vor. Wichtig ist auch, dass die Bedingungen dieser Vereinbarung möglichst exakt getroffen wurden. Im Zweifelsfall kann ein Notar so ein Dokument auch noch vor dem Verkauf der Immobilie rechtswirksam aufsetzen – dann sind Käufer wie Verkäufer ebenso auf der sicheren Seite wie die Person, der die Nutzungsbefugnis bescheinigt wird.

Vor allem für Käufer ist die Rechtssicherheit in solchen Fällen extrem wichtig. Denn wer eine neu gekaufte Immobilie selbst bewohnen möchte und am Ende feststellen muss, dass er sein Wohnrecht überhaupt nicht oder nur teilweise wahrnehmen kann, wird sich vermutlich sofort einen Anwalt suchen – und wenn feststeht, dass ihm eine Nutzungsbefugnis verschwiegen wurde, mit Sicherheit auch bei einer Klage Recht bekommen.

Ein möglicher Vorteil für Käufer

Wenn der Verkauf in solchen Fällen allerdings fair über die Bühne geht, haben Käufer, die bereit sind, sich auf die besondere Situation einzulassen, durchaus die Möglichkeit, damit eine Immobilie zu kaufen, deren Kaufpreis meist unter vergleichbaren Angeboten liegt.

Mögliche Konsequenzen für Verkäufer

Verkäufer sind in derartigen Fällen immer dann auf der sicheren Seite, wenn die Tatsache der Nutzungsbefugnis Dritter klar und ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt wird. Private Sondervereinbarungen dagegen, die nicht rechtswirksam dokumentiert wurden, bergen einiges an Sprengstoff: entweder sind sie per se rechtlich unwirksam – was dann zu Lasten der Person gehen würde, der die Nutzungsbefugnis eingeräumt werden soll. Oder sie stellen die Wirksamkeit der Verkaufsvertrags gleich ganz in Frage.