Mietrecht: Keinen Makler ohne Einwilligung des Eigentümers beauftragen!

Manchmal fallen Urteile fast schon erwartungsgemäß aus. Ein Eigentümer konnte gerichtlich durchsetzen, dass ein Makler keine Fotos von seiner Immobilie veröffentlichen darf, nachdem ihn ein Mieter beauftragt hatte. Dazu musste der Eigentümer jedoch bis vor den BGH ziehen.

Fall vor dem BGH: Mieter beauftragt Makler ohne Zustimmung des Eigentümers

Der konkrete Fall ist eine Allerweltsituation, die aber in der Praxis häufig die Rechte des Eigentümers berührt. Ein gewerblicher Mieter eines Ladenlokals suchte einen Untermieter bzw. Nachmieter und schaltete einen Makler ein. Dieser veröffentlichte ein Inserat mit Fotos von den Innenräumen.

Als der Eigentümer davon Kenntnis bekam, mahnte er den Makler ab. Dieser weigerte sich zu zahlen. Es kam zum Rechtsstreit, der bis zum Bundesgerichtshof ging. Das Urteil fällten die Richter am 30. April 2026 (Az. III ZR 164/25) und schufen damit Klarheit, die bis in den privaten Mietmarkt hineinreichen dürfte.

Das hat der BGH entschieden: Vermarktung nicht ohne Zustimmung des Eigentümers

Der Eigentümer erhielt Recht. Insbesondere stellte das Gericht einen Unterlassungsanspruch fest. Der Makler hätte die Bilder nicht ohne Zustimmung des Eigentümers veröffentlichen dürfen.

Zwar sahen die Richter nicht den Tatbestand der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 667 BGB und damit eine erhöhte Sorgfaltspflicht gegenüber dem Eigentümer erfüllt, da ein maßgebliches Geschäftsverhältnis mit dem Mieter bestand. Aber nach § 1004 Abs. 1 BGB habe der Eigentümer einen Unterlassungsanspruch, wenn sein Eigentum beeinträchtigt wird. Nach geltender Rechtsprechung stehe (nur) dem Eigentümer das Recht zu, seine Immobilie zu fotografieren und die Bilder gewerblich zu vermarkten. Dieses Recht ist demnach durch den Makler beeinträchtigt gewesen.

Was bedeutet das Makler-Urteil für die Praxis am Immobilienmarkt?

Die Relevanz des Urteils des BGH wird dadurch etwas abgeschwächt, dass es sich um einen Fall im Rahmen einer gewerblichen Vermietung handelt. Dennoch gelten die wesentlichen Eckpunkte auch für den privaten Wohnungsmarkt. Konkret können daraus Empfehlungen abgeleitet werden, um solche Rechtstreitigkeiten zu umgehen:

• Mieter können zwar einen Nachmieter oder bei entsprechender Gestaltung ihres Mietvertrags einen Untermieter suchen. Sie sollten aber stets den Eigentümer um Erlaubnis bitten, bevor Fotos von der Immobilie veröffentlicht werden. Das gilt auch für Innenräume.
• Eigentümer haben weiterhin die Hoheit über die Vermarktung ihrer Immobilie. Sie müssen keine ungenehmigten Inserate mit Bildern ihrer Immobilie dulden.
• Makler sollten sich stets beim Eigentümer vergewissern, dass sie Bilder veröffentlichen dürfen.

Im Miteinander von Mietern und Vermietern bei privat vermietetem Wohnraum kommt es selten zu entsprechenden Problemen. Viele Vermieter sehen zum Beispiel über typische Kleinanzeigen oder Inserate mit Fotos hinweg, mit denen der aktuelle Mieter einen Nachmieter sucht. Der BGH hat jedoch noch einmal die Rechte des Eigentümers gestärkt, sodass alle Seiten hier nun Klarheit haben.

Das Suchen nach einem Nachmieter durch den aktuellen Mieter hat derweil gleich zwei Nachteile. Zum einen ist es ein Mythos, dass der Vermieter einen gestellten Nachmieter akzeptieren muss. Zum anderen ändert sich beim Mieterwechsel häufig die Miethöhe. Auch deshalb sollten Mieter mit dem Eigentümer unbedingt vorab besprechen, ob die Suche überhaupt sinnvoll ist. Das gilt umso mehr, wenn ein Makler eingebunden wird, der eine Provision für seine Leistung fordert.