BGH: Abrechnung der Grundsteuer als Betriebskosten bei Einspruch

Die Grundsteuer ist Teil der Betriebskosten und kann auf Mieter umgelegt werden. Durch einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann sich die Abrechnung über die gesetzliche Frist hinaus verzögern. Mieter haben dann kein Widerspruchsrecht.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung

Eine ordentliche Betriebskostenabrechnung ist ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Nur in Ausnahmen kann sich die Frist durch vom Vermieter nicht zu verantwortende Umstände verlängern. Liegt die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht vor, kann der Mieter Einspruch einlegen und die Zahlung verweigern.

Genau diesen Einspruch nahm ein Mieter war, als die Kosten für die Grundsteuer als Teil der Betriebskostenabrechnung seiner Meinung nach nicht rechtzeitig abgerechnet wurden. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof in einem höchstrichterlichen Urteil nun feststellte (BGH, VIII ZR 6/24 vom 20. Mai 2026).

Der Fall: Unklarer Grundsteuerbescheid verzögert Nebenkostenabrechnung

Im vorliegenden Fall ging es um die abzurechnende Grundsteuer für die Jahre 2017 und 2018, für die ein Bescheid über ein noch unbebautes Grundstück vorlag. Der Vermieter erhob in der Betriebskostenabrechnung daher eine vorläufige Pauschale.

Erst im April 2020 erhielt der Vermieter eine Korrektur für das bebaute Grundstück. Allerdings legte er dagegen Einspruch ein, weil die Adresse nicht stimmte. Im August 2020 zeichnet sich nach Nachrichtenwechsel mit der Behörde und dem Steuerberater ab, dass der Betrag aus dem Bescheid nach Korrektur identisch bleiben würde. Der Vermieter erhob daraufhin den ausstehenden Betrag vom Mieter. Der endgültige Bescheid ging erst im Oktober 2020 ein.

Der Mieter legte Widerspruch ein, da die Korrektur nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des korrigierten Grundsteuerbescheids (meint: April 2020) berechnet wurde. Der Fall ging daraufhin vor Gericht. Das Amtsgericht entschied zugunsten des Vermieters, das Landgericht dagegen für den Mieter. Der Vermieter beantragte eine Revision beim Bundesgerichtshof.

Das Urteil: Einspruch gegen Grundsteuer verlängert Abrechnungsfrist

Die Richter urteilten, dass ein Abschlag und eine nachträgliche Berechnung der Grundsteuer nicht zu beanstanden seien. Der Konflikt drehe sich daher um die Frage, ob der Vermieter die Berechnung rechtzeitig nach Wegfall der von ihm nicht zu vertretenden Verzögerungsgründe vorgenommen hätte.

Üblicherweise werden nach § 556 Abs. 3 BGB dem Vermieter in einem solchen Fall drei Monate Nachberechnungsfrist eingeräumt. Die Vorinstanz sah eine Verzögerung von mehr als drei Monaten und damit einen Widerspruchsgrund, da der Bescheid bereits im April 2020 einging. Allerdings, so die Richter am BGH, legte der Vermieter gegen diesen Bescheid Einspruch ein.

Das Urteil stellt klar: Die Frist zur Nachberechnung beginnt erst nach Vorlage des endgültigen, korrigierten Bescheids. Demnach sei die Berechnung im August nicht nur nicht zu beanstanden, sondern sogar frühzeitig erfolgt – noch vor Zugang des endgültigen Grundsteuerbescheids. Bis dahin lag ein Abrechnungshindernis vor.

Was das Urteil für Vermieter und Mieter bedeutet

Unabhängig vom verhandelten Fall hat der BGH Klarheit geschaffen, wann die Frist zur Nachberechnung für nicht verantwortete Verzögerungen beim Abrechnen von Betriebskosten beginnt. Erst dann, wenn das Abrechnungshindernis endgültig ausgeräumt ist, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten die Betriebskostenabrechnung erstellen oder korrigieren. Ein Widerspruch gegen die Abrechnung ist erst bei einer zusätzlichen Verzögerung möglich.