Silver-Tsunami am Immobilienmarkt: Chancen und Risiken

Ein Begriff macht die Runde am Immobilienmarkt: Silver-Tsunami. Darunter ist ein Überangebot von Immobilien durch verkaufende, alternde Eigentümer gemeint. Diese demografisch bedingte Entwicklung bietet Chancen, in einigen Regionen aber auch Risiken. Was bedeutet das für Eigentümer und Kaufinteressenten?

Zusammenfassung: Der Silver-Tsunami und die Immobilienpreise

Die Generation der heute 55- bis 70-Jährigen besitzt einen erheblichen Anteil aller Wohnimmobilien in Deutschland. Diese Immobilien kommen in den nächsten Jahren in großer Zahl auf den Markt. Das führt möglicherweise zu einem deutlichen Preisrückgang in einzelnen Regionen. Allerdings ist die Entwicklung regional unterschiedlich stark und vielerorts werden die Immobilienpeise voraussichtlich weiter steigen.

Was bedeutet der Begriff Silver-Tsunami am Immobilienmarkt?

Der Begriff Silver-Tsunami weist zum einen auf die ältere Generation hin („Silver“ als Begriff für die grauen Haare) und zum anderen auf eine zerstörerische Welle („Tsunami“). Mit Silver-Tsunami ist eine Masse von Immobilien gemeint, die in den kommenden Jahren den Markt überfluten soll.

Hintergrund: Die sogenannten Babyboomer werden immer älter und besitzen einen wesentlichen Anteil aller Immobilien. Gemeint sind damit die Jahrgänge von etwa 1955 bis 1970. Das sind fast 20 Millionen Menschen insgesamt. Diese besitzen nach verschiedenen Schätzungen etwa ein Drittel aller Immobilien in Deutschland. Diese Häuser und Wohnungen werden in den kommenden Jahren allein wegen der demografischen Notwendigkeit verkauft, an Angehörige verschenkt oder vererbt. Gleichzeitig sind die potenziellen „Käuferjahrgänge“ deutlich kleiner. Das heißt: Es gibt nicht in allen Fällen Erben oder Interessierte, um die Immobilien „aufzufangen“.

Niedrige Immobilienpreise durch Silver-Tsunami

Das Resultat: In einigen Regionen wird es zu einem spürbaren Angebotsüberhang kommen. Dieser führt potenziell zu niedrigen Immobilienreisen oder sogar zu Leerstand. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln prognostiziert für einzelne Regionen bis 2025 einen Rückgang der Immobilienpreise um rund 20 Prozent. Andere Marktteilnehmer sagen die Preisrückgänge in strukturschwachen Regionen sogar noch höher voraus. Wie sollen Eigentümer und Kaufinteressierte damit umgehen?

Der Silver-Tsunami trifft den Markt regional unterschiedlich

Zugleich kommt es zu einem Zusammenspiel aus einem ohnehin zu geringen Wohnungsangebot, Zinsentwicklung und der sozioökonomischen Entwicklung vor Ort, das die Preise und die Nachfrage am Immobilienmarkt neben der Lage maßgeblich beeinflusst.

In aktuellen Boom-Regionen und Metropolen werden die Preise durch den Silver-Tsunami daher kaum nach unten gedrückt. In strukturschwachen Regionen dagegen kann er den Trend zu niedrigen Preisen verstärken. Sowohl Eigentümer bzw. Verkäufer sollten daher die Chancen am jeweiligen Standort genau prüfen.

Der Silver-Tsunami schafft Probleme und bietet Chancen

Durch den Silver-Tsunami steht ein Eigentümerwechsel bei vielen Immobilien an. Für Verkäufer – selbst wenn sie nicht in dem Alter sind – bedeutet das regional ein gewisses Risiko für die Preisentwicklung, während sich Kaufinteressenten Chancen eröffnen.

Was für Eigentümer beim Silver-Tsunami wichtig ist

Aus Sicht der Eigentümer sind folgende Dinge wichtig:

• Die Preise in strukturschwachen Regionen werden voraussichtlich sinken oder zumindest nicht deutlich ansteigen. Bei entsprechendem Vorhaben ist ein möglichst früher Verkauf daher grundsätzlich ratsam. Aber: Das gilt für eine Mikrolage, bei der die Trends überwiegend negativ sind.
• Deuten sich Zuzüge an, sind die Geburtenraten in der Region hoch oder zeichnen sich wirtschaftliche Aufschwünge durch Unternehmensansiedlungen ab, können die Preise auch in Regionen mit günstigen Preisen steigen. Gleiches gilt für Gebiete mit großer Nachfrage wie in Ballungsräumen.
• Viele der Immobilien sind lange im Besitze und selbst bewohnt. Der Sanierungsbedarf ist häufig groß. Das gilt insbesondere für Dämmung und Energieverbrauch bzw. Heizungsanlage. Dieser Umstand drückt den erzielbaren Preis zusätzlich.

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte und der eigenen Lebensplanung kann es sinnvoll sein, über einen frühzeitigen Verkauf nachzudenken. Es ist aber zu erwarten, dass die Entwicklung langsam läuft, sodass niemand überstürzt eine Entscheidung treffen muss.

Was für Kaufinteressenten beim Silver-Tsunami wichtig ist

Aus Sicht von Interessierten bietet der Silver-Tsunami Chancen. Denn in Regionen mit einem Angebotsüberhang lassen sich möglicherweise Schnäppchen machen. Diese erfordern aber eventuell eine umfassende Modernisierung, was bereits beim Kauf und der Finanzierung einzuplanen ist.

Aber: Besonders günstige Objekte zur Vermietung befinden sich häufig in Lagen mit geringer Mieternachfrage. Eine Vollvermietung ist daher nicht garantiert. Investitionen zur Kapitalanlage sollten vorab genau durchgerechnet und mit den aktuellen sozioökonomischen Daten der Region abgeglichen werden.

Wer sich gut informiert am Markt umsieht, kann bei einem attraktiven Zinsumfeld vom Silver-Tsunami möglicherweise profitieren. Auch für Suchende gilt: Die Entwicklung ist langfristig. Es gibt ausreichend Zeit, sich zu informieren und Investitionen zu kalkulieren.