Zinsbindung: Was Sie bei Immobilienkrediten beachten müssen
Stehen Sie vor einem Immobilienkauf oder einer Anschlussfinanzierung? Dann suchen Sie wahrscheinlich nach einem Kredit mit Zinsbindung. Denn dadurch sichern Sie sich langfristig verlässliche Konditionen. Sie sollten sich jedoch mit den Vorteilen und Nachteilen vertraut machen und genau überlegen, wie lange Sie die auch Sollzinsbindung genannte Sicherheit benötigen. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die wichtigsten Details einer solchen Zinsfixierung bei einem Immobilienkredit vor.
Wie funktioniert die Zinsbindung?
Wenn Sie einen Immobilienkredit abschließen, wählen Sie in den meisten Fällen ein Annuitätendarlehen. Dieses zeichnet sich durch feste Raten aus, die aus Tilgung und Zinsen bestehen. Im Laufe der Zeit verringern sich die Zinsanteile und es steigt der Tilgungsanteil. Dad funktioniert aber verlässlich nur dann, wenn der Zinsanteil gleich bleibt (oder sinkt). Die meisten Kreditgeber bieten daher eine Sollzinsbindung an. Sie können diese auch bei anderen Formen von Immobilienkrediten erhalten, bei einem Annuitätendarlehen ist sie jedoch nachdrücklich zu empfehlen.
Planungssicherheit durch festen Sollzins
Wenn Sie eine Zinsbindung mit der Bank vereinbaren, legen Sie die Zinshöhe des Darlehens auf eine bestimmte Zeit fest. Das bedeutet: Unabhängig davon, wie sich der Marktzins entwickelt, zahlen Sie stets den vereinbarten Zinssatz. Das kann ein Vorteil, aber auch ein Nachteil sein. Steigt der Marktzins für Immobilienkredite, genießen Sie dennoch den niedrigeren Zinssatz. Sinkt der Zinssatz jedoch, müssen Sie weiter den höheren Zinssatz bezahlen. Aber: In beiden Fällen haben Sie Planungssicherheit über eine längere Zeitdauer.
Was kostet eine Zinsbindung?
Die genaue Höhe des Kreditzinses ist von verschiedenen Faktoren wie Bonität, Immobilie, Darlehenssumme und Laufzeit abhängig. Das bedeutet: Sie verhandeln mit der Bank, um ein möglichst attraktives Angebot zu erhalten. Die Sicherheit einer klaren Verzinsung bezahlen Sie durch einen geringfügig höheren Zinssatz. Das macht sich über die Jahre durch eine insgesamt höhere Zinsbelastung und in der Regel durch eine längere Laufzeit bis zur Rückzahlung bemerkbar.
Ist die Tilgung während der Laufzeit bei einer Sollzinsbindung Pflicht?
Sie legen sich nur auf eine Dauer für eine feste Verzinsung fest. Davon unabhängig ist die Tilgung. Selbst wenn Sie während der gesamten Laufzeit keinen Betrag tilgen würden, gilt dennoch der feste Zinssatz. Daraus ergeben sich entsprechende Zahlungen an die Bank.
Welche Kündigungsmöglichkeiten gibt es bei einer Sollzinsbindung?
Sie können mit der Bank eine kurze oder eine langfristige Zinsbindung vereinbaren. Üblich sind Laufzeiten bis zu 15 Jahre, teilweise auch 20 Jahre. Allerdings sind die Aufschläge bei langen Laufzeiten häufig unverhältnismäßig hoch. Das Zinsrisiko für die Bank schlägt dann voll durch und verteuert das Darlehen übermäßig.
Aber: Selbst wenn Sie eine sehr lange Laufzeit vereinbart haben, können Sie das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen! Die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Auf diese Wiese können Sie sich attraktivere Marktzinsen sichern und so die Gesamtbelastung durch Zinszahlungen reduzieren. Es ist für Sie also abseits der Zinsentwicklung kein Nachteil, wenn Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Sie können nach zehn Jahren immer problemlos kündigen.
Frühzeitig um Anschlussfinanzierung bemühen
Allerdings sollten Sie sich bei vorzeitiger Kündigung eines langfristigen Immobiliendarlehens frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Denn Sie werden den Kreditbetrag sehr wahrscheinlich noch nicht abbezahlt haben. Daher benötigen Sie einen neuen Vertrag, den Sie wieder mit einer Zinsbindung abschließen können.
Ihre bisherige Bank wird Ihnen dabei möglicherweise nicht mit zuvorkommenden Konditionen begegnen. Immerhin kündigen Sie einen laufenden Vertrag. Sie sollten sich daher am Markt umsehen, wie Sie den gekündigten Vertrag sinnvoll und günstig umschulden können. Beachten Sie, dass bei einem Bankenwechsel auch Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags anfallen können.
Was passiert bei einer vorzeitigen Kündigung?
Sollten Sie das Immobiliendarlehen bereits vor Ende der Zehnjahresfrist, aber noch innerhalb der Laufzeit kündigen wollen, wird es schwierig. Denn die Bank muss zunächst zustimmen. Daher müssen Sie einen wichtigen Grund angeben können. Zusätzlich wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit kompensiert sie die ausgefallenen Zinszahlungen, also ihre Einnahmen.
Ob eine vorzeitige Kündigung finanziell sinnvoll ist, müssen Sie genau durchrechnen. Denn die neuen Konditionen sollten dann deutlich verbessert sein, um die Vorfälligkeitsgebühr mindestens auszugleichen.
Wichtig: Sie kündigen in allen Fällen den gesamten Darlehensvertrag. Die Zinsbindung ist nur ein Bestandteil der Gesamtvereinbarung. Daraus folgen eine erforderliche Kreditablöse und eine Änderung des Grundbucheintrags.
Zinsbindung läuft aus – was nun?
In vielen Fällen läuft die Zinsbindung nach der vereinbarten Zeit einfach aus. Auch dann sollten Sie frühzeitig prüfen, welche Anschlussfinanzierung möglich ist.
Ist die Laufzeit mit den festen Konditionen beendet, verändert sich der Darlehensvertrag. Er wandelt sich automatisch zu einem normalen Kreditvertrag um, der einen flexiblen Marktzins als Grundlage der Rückzahlungen beinhaltet. Die exakte Höhe ist wieder von Ihrer persönlichen Bonität, der Immobilie und der Darlehenssumme abhängig. Die Bank wird Ihnen frühzeitig die genauen Konditionen mitteilen.
Wenn Sie sich nicht dem Zinsrisiko mit regelmäßig anzupassenden Kreditzinsen aussetzen möchten, sollten Sie eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Prüfen Sie frühzeitig Ihre Optionen. Auch die aktuelle Bank wird Ihnen ein Angebot machen wollen. Wenn Sie regelmäßig und zuverlässig Ihre Raten gezahlt haben, wird sich das positiv auswirken.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll – lang oder kurz?
Bei der Entscheidung für ein Kreditangebot kommt es in erster Linie auf die Konditionen an. Eine davon ist die Sollzinsbindung. Höhe und Laufzeit des fest vereinbarten Zinssatzes können den Ausschlag für oder gegen ein Immobiliendarlehen ausmachen.
Doch, was ist besser: eine kurze oder eine lange Vertragsdauer? Sind fünf oder zehn Jahre ausreichend oder sollen es besser 15, 20 oder mehr Jahre sein? Wir haben ein paar Szenarien als Entscheidungsgrundlage für Sie aufbereitet.
Wichtig bei der Entscheidung: Jedes Darlehensangebot sollten Sie individuell berechnen. Unsere Tipps eignen sich nur als grober Anhaltspunkt. Im konkreten Fall kann die beste Strategie sich von den Vorschlägen deutlich unterscheiden. Die benötigte Zinsbindung hängt außerdem unmittelbar von der Kredithöhe und der anfänglichen Tilgung ab. Denn aus beiden ergibt sich eine ungefähre Laufzeit.
- Sie benötigen eine kleine Darlehenssumme und der Marktzins ist sehr niedrig: In diesem Fall ist es voraussichtlich ausreichend, eine kürzere Zinsbindung zu wählen. Kalkulieren Sie einen Puffer ein, um am Ende der Laufzeit nicht von stark gestiegenen Zinsen für eine eventuell erforderliche Anschlussfinanzierung überrascht zu werden.
- Sie benötigen eine größere Summe und der Marktzins ist niedrig: In diesem Fall sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Beachten Sie, dass der Zinsaufschlag bei sehr langen Laufzeiten höher ist und sich ein starker Nachteil ergeben kann. Sollten die Zinsen sich gut entwickeln, können Sie nach zehn Jahren umschulden.
- Sie benötigen eine kleine Darlehenssumme und der Marktzins ist hoch: In diesem Fall ist es ratsam, eine kurze Laufzeit zu vereinbaren, um frühzeitig von sinkenden Zinsen zu profitieren. Eine gute Alternative kann ein flexibles Cap-Darlehen mit einer Zinsobergrenze sein.
- Sie benötigen eine größere Summe und der Marktzins ist hoch: In diesem Fall lohnt sich eine kurze Laufzeit. Sobald das Vertragsende erreicht ist, können Sie bei einem vielleicht verbesserten Zinsumfeld attraktivere Konditionen aushandeln.
- Sie können nicht abschätzen, wie der Zins sich entwickelt: Etwas komplizierter wird es, wenn Sie ein Immobiliendarlehen benötigen und sich der Zins in einer mittleren Region bewegt. Erkundigen Sie sich, ob eher fallende oder eher sinkende Zinsen zu erwarten sind. Vermeiden Sie tendenziell langfristige Zinsbindungen. Da die Wirtschaft eher niedrigen Zinsen benötigt ist es wahrscheinlich, dass die Zentralbanken versuchen, den Zins zu drücken. Das gibt Ihnen die Chance, in wenigen Jahren bessere Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu erhalten. Ist jedoch zugleich die Inflation relativ hoch, sind keine schnell fallenden Zinsen zu erwarten. Bei unklarer Marktlage kann es sinnvoll sein, ein Cap-Darlehen oder eine andere Darlehensform für eine Übergangszeit zu wählen.
Die Sollzinsbindung ist meistens sinnvoll
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, sollten Sie immer eine Zinsbindung wählen. Bei anderen Darlehensformen kommt es auf die genauen Eckwerte an.
Die Zinsbindung bietet Ihnen Sicherheit und ermöglicht eine solide Finanzplanung. Der Aufschlag auf den Kreditzins ist meistens moderat. Selbst bei langen Vertragslaufzeiten können Sie nach zehn Jahren kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsgebühr zahlen müssen. Dadurch bleiben Sie auf mittlere Sicht flexibel. Der Nachteil ist, dass Sie auch bei einem fallenden Zinssatz an die vereinbarten Kreditkosten gebunden sind. Außerdem kommen Sie nur schwer vor der Zehnjahresfrist aus dem Vertrag heraus.
Lassen Sie sich jedoch stets individuell beraten und rechnen Sie alle Angebote genau durch. So finden Sie die beste Kreditlaufzeit für Ihren Immobilienkredit.
