Immobilienfinanzierung: Darum ist das Annuitätendarlehen so beliebt
Die Immobilienfinanzierung ist der Schlüssel, um eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben. Denn die meisten Kaufinteressenten haben den Betrag nicht auf dem Konto. Zu groß sind die Preise, die bei einem solchen Kauf aufgerufen werden. In den meisten Fällen ist ein Immobilienkredit bzw. eine Hypothek erforderlich. Eine der beliebtesten Finanzierungsformen ist das Annuitätendarlehen. Das hat einige Gründe. In diesem Artikel erfahren Sie, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert und welche Vorteile es bietet.
Was bedeutet der Begriff Annuität?
Die Bezeichnung stammt aus dem Finanzwesen. Eine Annuität ist eine gleichbleibende Zahlung, die sich jährlich wiederholt. Übertragen auf ein Darlehen bedeutet dies, dass der Kapitaldienst aus Zinsen und Tilgung jedes Jahr identisch ist. Das schafft Planungssicherheit und bringt weitere Vorteile mit sich.
Wie ist ein Annuitätendarlehen aufgebaut?
Das wichtigste Merkmal eines Annuitätendarlehens ist die gleichbleibende Rate, mit der Sie das Darlehen abzahlen. Das bedeutet zugleich: Bei diesem Darlehen handelt es sich um einen typischen Kredit. Die Annuität setzt sich dabei aus zwei Komponenten zusammen:
- Kreditzinsen, die Sie für die Bereitstellung des Darlehens bezahlen.
- Tilgung, mit der Sie das Darlehen im Laufe der Zeit zurückzahlen.
Die Formel für diese Rate lautet:
Annuität = Zinsrate + Tilgungsrate
Diese Annuität bleibt im Normalfall über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Wie hoch diese Summe ist, handeln Sie mit dem Kreditgeber, meistens Ihrer Hypothekenbank aus. Dabei haben Sie durchaus einigen Spielraum.
Während die Bank den Zinssatz in den Verhandlungen mit Ihnen festlegt, können Sie die Tilgungssumme maßgeblich beeinflussen. Allerdings stehen beide Teile der Annuität in Wechselwirkung. Ist der Tilgungsanteil zu gering, kann die Bank zum Beispiel die Zinsen etwas anheben. Der Grund: Die Bank muss befürchten, dass die niedrige Tilgung zu einer längeren Rückzahlung und damit einem höheren (länger möglichen) Ausfallrisiko führt.
Vorteile durch die gleichbleibenden Raten
Die Höhe der Gesamtrate ist folglich von Ihrem persönlichen Zinssatz und der von Ihnen gewählten anfänglichen Tilgung abhängig. Das wird noch wichtig. Denn das Annuitätendarlehen bietet gerade durch die von Ihnen mitbestimmten gleichbleibenden Kreditraten enorme Vorteile.
Durch die regelmäßige Tilgung sinkt der Gesamtkredit jeden Monat ein wenig. Dadurch sinkt auch bei gleichem Zinssatz die zu zahlende Zinssumme etwas. Nun kommt die Besonderheit: Da die Rate aber stets gleich groß ist, sinkt nicht nur der Zinsanteil, sondern es steigt um die gleiche Summe automatisch der Tilgungsanteil.
Die anfängliche Tilgung sollte möglichst hoch sein
Im Laufe der Rückzahlungsperiode nimmt die Tilgung dadurch richtig Fahrt auf. Zugleich haben Sie eine Planungssicherheit durch die konstanten Raten.
Grundvoraussetzung für den schnellen Abbau des Restdarlehens ist eine ordentliche Tilgung von Anfang an. Wenn Sie die Anfangstilgung zu niedrig ansetzen, gibt es einen doppelten Effekt: Es dauert zum einen länger, bis Sie alles abgezahlt haben. Zum anderen fallen dadurch mehr Zinsen an. Lassen Sie sich daher nicht von niedrigen Annuitäten blenden: Wenn die Tilgung zu niedrig ist, zahlen Sie am Ende deutlich mehr für ein Darlehen.
Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen
Die folgende Beispielrechnung hilft Ihnen, das Prinzip an konkreten Zahlen nachvollziehen zu können. Ausgangspunkt ist ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro. Vereinfacht besteht die Annuität aus 3,5 Prozent Zinsen und 3,5 Prozent Tilgung im Jahr. Das ergibt eine Annuität von 14.000 Euro im Jahr. Die Werte sind auf das Jahr gerundet, was eine Ungenauigkeit enthält. Das Prinzip wird jedoch deutlich.
Tabelle: Beispielrechnung
| Jahr | Annuität/Jahr | Zinsen/Jahr | Tilgung/Jahr | Restdarlehen |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 14.000,00 Euro | 7.000,00 Euro | 7.000,00 Euro | 193.000,00 Euro |
| 2 | 14.000,00 Euro | 6741,00 Euro | 7.259,00 Euro | 185.741,00 Euro |
| 3 | 14.000,00 Euro | 6.500,94 Euro | 7.499,06 Euro | 178.241,94 Euro |
| 4 | 14.000,00 Euro | 6.238,47 Euro | 7.761,53 Euro | 170.480,41 Euro |
| 5 | 14.000,00 Euro | 5966,81 Euro | 8.033,19 Euro | 162,447,22 Euro |
Die Tabelle zeigt deutlich, wie der Anteil der Tilgung in der Jahresrate deutlich steigt, während die Zinslast ebenso deutlich sinkt. Zugleich reduziert sich die Restsumme schnell. Wenn Sie die Tilgung hier niedriger ansetzen, reduziert sich die Kreditsumme langsamer und der Anteil der Zinszahlungen sinkt langsamer – es wird teurer. Wenn Sie die Tilgung bei sehr gutem Einkommen noch höher ansetzen könnten, reduzieren sich Zinslast und Restdarlehen noch schneller.
Annuitätendarlehen möglichst nur mit einer Zinsbindung vereinbaren
Aus diesem Grund sollten Sie ein Annuitätendarlehen stets an eine Zinsbindung koppeln. Bei der Immobilienfinanzierung sind fünf, zehn, 15 oder teilweise 20 Jahre durchaus üblich. Die Dauer der Zinsbindung ist jedoch vom konkreten Projekt, dem Marktumfeld und der Kreditsumme abhängig.
Wichtig: Eine Zinsbindung kostet Sie einen geringfügigen Aufschlag auf den Zinssatz. Je länger die Zinsbindung laufen soll, desto größer wird dieser wegen der unbekannten Marktsituation sein. Die Vorteile gleichen diesen etwas höheren Zinssatz jedoch für viele Kreditnehmer aus.
Was passiert am Ende der Zinsbindungsfrist?
Die Kopplung von Annuitätendarlehen an eine Zinsbindung ist sinnvoll. Für die meisten Immobilien reicht jedoch die Laufzeit der Zinsbindung nicht aus, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. Daher müssen Sie als Kreditnehmer und die Bank am Ende der Zinsbindung neu verhandeln. Das sollten Sie frühzeitig ins Auge fassen, um nicht am Ende von veränderten Konditionen überrascht zu werden.
Da die Zinsbindung häufig zehn Jahre beträgt, wissen weder Sie noch die Banken, welches Marktumfeld am Ende der Laufzeit zu erwarten ist. Sind die Zinsen gesunken, können Sie sich freuen und auf einen schnelleren Darlehensabbau durch verbesserte Konditionen hoffen. Sind die Zinsen gleich, werden Sie weiterhin ähnliche Konditionen erhalten – eine bisher regelmäßige Zahlung vorausgesetzt. Problematisch kann jedoch ein Umfeld mit deutlich gestiegenen Zinsen sein, wie es zum Beispiel ab 2022 der Fall war. Denn eine auslaufende Zinsbindung bedeutet in diesem Fall eine deutlich teurere Anschlussfinanzierung.
Es hilft nichts: Am Ende der Zinsbindung müssen Sie mit der Bank neu verhandeln. Sie sind dann in der Regel sogar in einer schwachen Position. Denn ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber bedeutet, den Kredit ablösen zu müssen. Das lassen sich Banken mit einer Vorfälligkeitsentschädigung vergleichsweise teuer bezahlen.
Sie sollten aber dennoch Vergleichsangebote einholen. Denn auch die Banken wissen um diese Details. Die meisten Kreditgeber versuchen, daraus Kapital zu schlagen und die Anschlussfinanzierungen teuer zu gestalten, aber attraktiver als einen Wechsel. Es gibt jedoch auch Banken, die gern Kredite übernehmen und attraktive Konditionen anbieten. Das gilt insbesondere bei solventen und zuverlässigen Schuldnern.
Welche Anschlussfinanzierungen oder Varianten sind möglich?
Sie können Ihre Position stärken, wenn Sie sich bei Abschluss eines Immobiliendarlehens Sondertilgungsmöglichkeiten oder einen Forward-Kredit einräumen lassen. Auch andere Darlehensformen sind eine Option.
- Sondertilgungsmöglichkeiten: Sie können im Vertrag Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren. Zu vereinbarten Terminen oder jederzeit können Sie dann zusätzlich zur Kreditrate eine größere Summe einzahlen, um das Darlehen zu tilgen. Dadurch reduzieren Sie die Restschuld und beschleunigen die Tilgung durch die Kreditraten.
- Forward-Darlehen: Bei Abschluss eines Kredits können Sie sich ein Forward-Darlehen einräumen lassen. Auf dieses greifen Sie ab einem bestimmten Zeitpunkt optional zu. Meistens ist dieses für Sonderausgaben wie Modernisierungsarbeiten interessant. Bei einer sehr kurzen Zinsbindung kann diese Variante jedoch eine Option sein, um bereits vorab eine Anschlussfinanzierung mit fixem Zins zu haben.
- Flexible Zinsen: Eine Variante des Annuitätendarlehens ist ein flexibler Zins. Dabei vereinbaren Sie mit der Bank einen Zinskorridor. Die Bank legt in der Regel feste Ober- und Untergrenzen des Zinssatzes fest. Während der Laufzeit darf die Bank den Zins regelmäßig innerhalb dieser Grenze an die Entwicklung des Leitzinses EURIBOR angleichen. Sie profitieren von einem kalkulierbaren Zinsrisiko, erhalte aber dafür im Gegenzug von der Bank einen leichten Abschlag auf den vereinbarten Startzinssatz. Diese Variante des Annuitätendarlehens ist besonders interessant bei einer Kombination mit Sondertilgungsmöglichkeiten.
- Volltilgerdarlehen: Wenn Sie die Kreditsumme während der vereinbarten Zinsbindung verlässlich und komplett abbezahlen können, sollten Sie ein Volltilgerdarlehen nutzen. Die Konditionen sind besser, aber Zahlungsausfälle sind deutlich problematischer. Solche Darlehen eignen sich nur bei kleineren Krediten oder einem hohen Einkommen.
- Vorzeitiges Ablösen: In Kombination mit einer Zinsbindung kann diese Option interessant sein. Sie vereinbaren beim Abschluss des Darlehens die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Das bedeutet: Sie können die Restsumme am Ende auf einem Schlag zurückzahlen oder die Bank wechseln, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.
- Unechte Annuität: Es gibt vereinzelt Angebote für eine unechte Annuität. Der Unterschied zum normalen Annuitätendarlehen liegt im Absinken der Kreditraten. Das funktioniert durch festgeschriebene Tilgungsraten. Diese bleiben konstant. Da sich jeden Monat die erforderliche Zinszahlung durch die geringere Restdarlehenssumme reduziert, verkleinert sich die Gesamtrate. Der Vorteil: Sie haben Monat für Monat eine sinkende Ratenlast. Der Nachteil: Die Rückzahlung dauert wesentlich länger und Sie zahlen durch die Laufzeit insgesamt eine höhere Zinssumme.
Alle Möglichkeiten hängen von Ihren individuellen Präferenzen und Ihrer Finanzkraft ab. Einige lassen sich sehr gut kombinieren. Allerdings müssen Sie stets damit rechnen, dass für Sie vorteilhafte Vereinbarungen zu einem leichten Anstieg des persönlichen Zinssatzes führen. Wenn Sie auf alle Optionen verzichten, sollte im Normalfall der vertraglich vereinbarte Zinssatz besonders niedrig sein.
Die Vorteile des Annuitätendarlehens sind für Immobilienkäufer sehr interessant
Mit oder ohne Zusatzvereinbarungen: Das Annuitätendarlehen bietet handfeste Vorteile. Der wichtigste Pluspunkt: Sie erhalten über mehrere Jahre durch die konstanten Kreditraten Planungssicherheit. Da sich zusätzlich die Tilgung immer stärker beschleunigt, reduziert sich die Restschuld immer schneller. Außerdem können Sie diese Restschuld am Ende der Zinsbindung sehr genau kalkulieren. Damit ist es möglich, schon frühzeitig nach einer Anschlussfinanzierung über die verbleibende Darlehenssumme zu verhandeln.
