E-Check für Wohnungen: Lästige Option oder Pflicht?

Strom kann bei unsachgemäßer Verkabelung oder Spannungsschwankungen zu einer großen Gefahr werden. Fehlfunktionen, Stromschläge oder Brände drohen. Viele Vermieter beauftragen daher einen E-Check zur Überprüfung der Elektroinstallation. Ist das eine gesetzliche Pflicht – und wer trägt die Kosten?

Der E-Check ist rechtlich nicht verpflichtend

Das Wichtigste vorweg: Ob ein E-Check rechtlich verpflichtend ist, haben Gerichte unterschiedlich bewertet. Klar ist: Die Bestimmung VDE 0105 Teil 100 über den Betrieb von Anlagen sieht einen verpflichtenden E-Check auch in Wohnungen vor. Allerdings hat dieses Papier keine gesetzliche Wirkung. Daher kommt es stets auf den Einzelfall an. Das spiegelt sich auch in einer eher uneinheitlichen Rechtsprechung wider.

Hintergrund: Der Vermieter hat nach § 535 BGB Abs. 1 die Pflicht, die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Das bezieht selbstverständlich die Elektroinstallation ein.

Das heißt: Kabel, Anschlüsse, Steckdosen usw. müssen sicher sein und der Norm entsprechen. Genau deshalb ist ein regelmäßiges Überprüfen durch Fachleute sinnvoll. Aber zugleich gibt es keine generelle gesetzliche Verpflichtung, diese regelmäßig in Auftrag zu geben.

Der Bundesgerichtshof hatte dazu 2008 entschieden (VIII ZR 321/07), dass keine uneingeschränkte, regelmäßige Prüfpflicht bestehe. Vielmehr müsse der Vermieter sich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner Mängelanzeigepflicht nachkomme.

Was passiert beim E-Check?

Nur geschulte Fachleute dürfen einen E-Check anbieten und durchführen. Die Fachleute überprüfen Kabelstränge, Steckdosen, Anschlüsse, Schutzschalter sowie eventuell bereits angeschlossene Geräte. Ziel bei der Überprüfung ist es,

• Sicherheit zu gewährleisten,
• gesetzliche und fachliche Vorgaben einzuhalten,
• Schäden aufzudecken bzw. abzuwenden,
• Stromausfällen und Spannungsproblemen vorzubeugen.

Elektrofachbetriebe übernehmen diese Arbeit. Sie schicken Personal mit der dazu erforderlichen Ausrüstung in die Wohnung und überprüfen alles rund um die Elektroinstallation.

Vorteile eines E-Checks

Die genannten Aufgaben führen dazu, dass die Elektroinstallation in der Wohnung aus fachlicher Sicht sicher ist. Der Vermieter oder Eigentümer gewährleistet damit die vertragsgemäße Nutzung des Wohnraums. Zugleich beugt er Haftungsproblemen vor, falls es durch Kabel oder Geräte zu einem Schaden kommt. Das honorieren Versicherungen teilweise durch einen Rabatt bei den Prämien. Letztlich ist ein ordnungsgemäßer Zustand der gesamten Elektrik auch ein Baustein zum Erhalt des Immobilienwerts.

Wann sollten die Stromleitungen und Anschlüsse kontrolliert werden?

Fachbetriebe empfehlen, diese Prüfung gemäß VDE 0105 Teil 100 alle vier Jahre. Diese Frist ist aber rechtlich nicht bindend. Vermieter sollten jedoch insbesondere einen Mieterwechsel regelmäßig zum Anlass für einen E-Check nehmen. Denn nur so lassen sich Versäumnisse oder gefährliche Änderungen durch den Vormieter feststellen und beseitigen. Nicht vergessen: Der Vermieter übernimmt die Gewähr, dass alles ordnungsgemäß funktioniert.

Was kostet ein E-Check für eine Wohnung?

Die Kosten sind vom Arbeitsaufwand und damit von der Wohnungsgröße abhängig. Üblich sind Pauschalen oder Abrechnungen nach Arbeitszeit. In der Regel liegen die Kosten für normale Wohnungen im niedrigen dreistelligen Bereich.

Wer kommt für die Kosten auf: Mieter oder Vermieter?

Die Kosten sind überschaubar und fallen in größeren Zeitabständen an. Als Überprüfung fallen sie in die Kategorie Wartung und können gemäß § 2 Punkt 17 der Betriebskostenverordnung als sonstige Betriebskosten auf die Mieter über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass die Kosten regelmäßig anfallen, dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen und im Mietvertrag aufgelistet sind. In vielen Mietverträgen ist aber der E-Check allerdings nicht explizit unter den umlagefähigen Betriebskosten erwähnt, weshalb die Kosten in der Praxis häufig vom Vermieter zu tragen sind. Dieser trägt außerdem Kosten für Reparaturen. Ausnahme: Wenn der Mieter einen Schaden verursacht bzw. zu verantworten hat.